本周一，在A股还处于中秋假期的休市阶段，港股经历了罕见的黑色星期一，恒生指数盘中跌超4%，自去年10月以来，首次跌破24000点整数关口，A50指数同样暴跌4%。
其中，恒大作为引爆市场下跌的主要推手，盘中闪崩17%，带动整个地产产业链出现大幅下跌，甚至拖累中国平安跌超7%，创2017年以来新低。
实际上，恒大事件只是今年地产行业一个极致的缩影，像华夏幸福、蓝光发展这些中大型地产商，都在今年遇到了严重的债务危机。
自2018年四季度，万科喊出“活下去”的口号后，泰禾、华夏幸福等区域性龙头房企都出现了不同程度的暴雷，像泰禾在2018年后，频频传出和变卖资产传闻，并且自2019年之后，就再也没拿过地，2020年经营现金流由进转出，净流出高达30亿元，融资活动净流出77亿元，连续3年净流出。
所以，回过头来看，地产真正的债务周期从2018年开始出现违约苗头，那时正好是央行开始收紧货币政策，进入全面去杠杆的时代，整个金融资产的流动性都出现一定程度上的枯竭，A股更是受此影响跌至2019年年初的2440点，股权质押，债务危机，都不同程度开始出现。
到了2020年提出地产融资三道红线之后，地产行业正式进入全面的去杠杆时代，这点从地产股的估值就可以看出。
龙头万科近5年的平均PE处于10倍左右，2018年在央行去杠杆之前，万科的PE最高达18倍，如今只剩6倍PE，三年时间估值跌了66%。自2020年后，PE从9倍跌至6倍，股价跌幅30%，走出了标准的戴维斯双杀。
加杠杆一时爽，一直加一直爽
地产作为银行最优质的抵押物，其与金融有着天然的联动性，只要能持续造楼，那么，就可以拿到源源不断的融资，理论上杠杆就可以永续扩张。
但是，任何债务都是有其周期性的，从繁荣到泡沫，最后行至破裂，都有其必然性。这一轮地产的债务周期，可以说是始于2014年“930”。
2014年9月30日，央行、银监会发布《关于进一步做好住房 金融服务工作的通知》，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。随后重启降息和降准。
随着“930”政策落地，地产行业开启了长达一年的政策宽松周期，金融机构也开始全面转向地产宽信用。根据人民银行的数据统计，2015年，金融机构新增房地产贷款3.6万亿元， 较2014年多增8000亿。金融机构个人住房贷款加权平均利率由2014年3季度的6.93%降至2015年3季度的5.02%，降幅达191bp。
在2015年之前，地产行业的整体库存高企，新开工面积较低，使得这一轮行业宽松政策极大的改善了地产商的资产负债表，销售回款走高，现金流好转。根据国家统计局的数据，2015年4月，商品房销售面积单月增速7%，为2014年以来首次转正，这让地产商重新评估了市场预期，开始逐渐回归土地市场，给未来几年的大肆拿地埋下伏笔。
2015年6月，土地市场开始显著回暖，根据中指院的数据显示，2015年全国土地成交重新回到正增长，相较于2014年的-33%增速，有了明显提高，重新进入景气周期。
恒大的资产负债表可以看出，自2014年以后，其资产负债率开始高速增长。恒大2014、2015和2016的资产负债率分别为251%。这个阶段，地产企业进入了泡沫膨胀初期的正循环阶段：销售规模增长→资产价格（抵押物）上涨→融资能力增强→销售面积增多。
金融政策和消费者对房价上涨的预期助推了泡沫的形成。2015年9月30日，央行发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。10月，再度降息降准各一次。
消费者则重新拾取房价上涨预期，恐慌性抢购和投资需求进一步助推了房市的火热。根据央行数据显示，2016年，金融机构个人住房贷款加权平均利率有2015年3季度的5.02%进一步下降至50BP至4.52%，接近2009年历史地位。同年商品房销售面积和销售额分别增长22.5%和34.8%，增速分别同比提高16%和20%，销售均价增长10%。整个地产的销售市场进入了量价齐升的阶段。
当潮水褪去时
政策蜜月期在2016年戛然而止。
2015年，商品房价格全面飙升后，政策面从鼓励居民加杠杆买房进入结构调整期。2016年9月30日起，全国20多个城市同步出台调控政策，年底，政策面更是提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，标志着地产行业进入全面整顿期。
同期，商品房市场预冷后，棚改货币化开始重回市场主流。尽管，商品房市场增速开始回落，但三四线房市受到棚改刺激，开始出现飙升，掩盖了一二线城市的调控问题。这让不少地产商产生了一定的错觉，借助一二线销售的刺激，大举加杠杆在三四线拿地造房。最终，2018年全面去杠杆后，棚改货币化也被变相放缓。地产商的最后一根救命稻草也没有了。
随着去年8月，央行、住建部出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三线四档”规则，依据剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比三类指标将房企划分为“红、橙、黄、绿”四档，“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平，“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%，“黄档”企业不得超过10%，“绿档”企业不得超过15%。
整个地产融资渠道进入快速下行阶段。截止2021你拿7月底，银行业房地产贷款同比增长8.7%，低于各项贷款3个百分点，地产贷款增速创8年新低。
在地产行业全面去杠杆阶段，那些过度扩张的地产商都受到了极大的财务冲击，而从之前华夏幸福和泰禾的例子来看，地产商想要找到“白衣骑士”宛如天方夜谭。华夏幸福虽然有平安入股，但依旧难以爬出泥潭，并且拖累平安产生大量坏账，泰禾则是将旗下多个项目卖给了世茂回血，并没有期待中的接盘侠出现。
时代的钱
站在历史的长流来看，自1998年房改以来，中国的土地市场开始进入繁荣周期。
中国加入WTO后，人口红利加上廉价的土地成本，最终造就了人类历史上规模最大的一次城镇化进程。在这一过程中，地产业成为了财富积累和再分配的蓄水池，但这都是建立在时代的机遇之上。
当人口红利消失，土地要素无法进一步激活的情况下，传统的要素结构已经没办法再满足于经济的增长需求，政府开始大力发展科技行业，希望通过激发科技要素，从而带动全要素生产率进一步提升。这时候，通过政策引导，把更多资金引导至科技行业，而不再是性价比极低的地产行业。
所以，地产行业的溢价已经越来越少，政策转型后，投资者开始重估整个地产行业，其估值很有可能全面转向公用事业领域，使得整个市场都对地产公司进入了风险厌恶情绪之中。
随着，中国城镇化的放缓和对高科技自给自足的追求，将让整个地产业也将再次进入整合期，这也是为什么，恒大引发的黑色星期一之后，国内市场的国资地产股出现了明显的上涨。
至于地产股是不是值得投资？还是让子弹飞一会儿吧。