评司论企｜大举融资积极拿地，华夏幸福商业战略快速起步

2020年6月19日，华夏幸福以68.39亿元拿下了广州荔湾珠江隧道口以西、珠江以南新隆沙组团地块，28日则在融资方面又宣布将新增50亿元的永续债融资。进入2020年以来，华夏幸福的拿地步伐也明显加快，同时融资规模大幅增加。在这些战略变化之后，华夏幸福的目的是什么呢？

拿地更加积极
上半年投资额已是去年全年75%

2020年华夏幸福扩充土储的步伐明显加快，5月8日，在前4个月的拿地总额已经达到将近113亿元的基础上，华夏幸福宣布于2020年5-6月期间进行获取土地使用权或进行土地相关投资的投资额度为220亿元。截至6月30日，根据华夏幸福的官方披露，企业已经使用了238亿元进行土地投资，相当于2019年总土地投资额的77%。而在6月18日，华夏幸福继续宣布第三季度的土地投资额度为260亿元，由此计算，若是企业以第三季度的最高土地投资额度拿地，则2020年前三季度的土地投资额约为498亿元，全年的拿地总额同比预计可以翻番。

大量融资支撑发展
融资成本略有下降

除了拿地规模较大之外，2020年至今华夏幸福继续延续了2019年积极融资的态势，除了传统的银行贷款和信托贷款之外还充分利用境外债、ABS、中期票据、可换股债券以及永续债等融资方式进行融资。据不完全统计，截至6月30日华夏幸福的融资总额已经达到了718亿元，同比增加了约116%，在所有房企中也位居前列。

值得注意的是，虽然华夏幸福持续保持较大的融资规模，但是从2020年的新增融资来看，企业的融资成本相较于2019年有所降低。根据华夏幸福2019年报显示，企业在2019年的平均融资成本上升至7.86%，其中债券及债务融资工具平均成本上升为7.25%，而2020年新增的债券类融资方式的加权平均融资成本为7.16%，在融资规模大幅增加的同时，融资成本的稳定甚至降低对企业的长期发展有利。

商业地产是扩张主要方向
未来机遇与挑战并存

华夏幸福大举融资及拿地的背后，主要与其商业战略的推进有关。仔细分析华夏幸福2020年的拿地之后可以发现，在目前233亿元的新增土储中，有近176亿元都是商业项目的拿地，占比超过了75%。可以看出，在华夏幸福将企业的战略定位从“中国领先的产业新城运营商”变更为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”之后，企业的拿地策略也有意识地向商业综合体项目有所转移。 

截至2020年6月，华夏幸福的商业项目已经覆盖了6个城市，除了以武汉长江中心为代表的重资产综合体项目之外，还有以北京丽泽项目为代表的轻资产项目，开发方式较为多样。可以说，华夏幸福的商业版图在2019年从无到有，至今在集团的高度重视之下开始快速发展，未来可能会为集团开发出新的业绩增长点。

值得注意的是，华夏幸福近年的销售规模较为疲软，财务状况不甚理想，而商业地产投资开发周期往往较长，有可能对企业的资金链带来进一步的压力。除此之外，由于商业地产是华夏幸福新进入的领域，企业的品牌影响力以及项目开发经验都略显不足，未来在项目的建设运营中可能会遇到更多挑战。 

整体来看，华夏幸福在2020年开始了大举融资、积极拿地扩张，向商业地产运营商的战略转型也开始起步，未来还需加强商业开发运营的经验积累。此外，商业地产项目的开发需要大量的资金沉淀，可能对企业的资金链带来压力，加强资本运作也至关重要，这样才能商业地产打造成新的业绩增长点。

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