本文转自【中国证券报】；
2020年可称之为国内公募REITs元年，发改委和证监会今年相继出台《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》等监管文件，其他监管机构按照通知规划各司其职，共同完善试点项目遴选相关配套措施，加强基础设施REITs的业务过程监管，并结合实践情况，适时完善法律制度保障。截至9月末，我国REITs试点的顶层设计及核心配套文件已基本成型，试点工作有条不紊进行中。
REITs产品在海外具有较悠久的历史，起源于1960年美国国会颁布《美国1960年美国税法典》，确立REITs的法律地位。根据Nareit数据，截至2020年10月，FTSE REITs美国指数净市值已达约1.4万亿美元。
从投资形式来看，REITs可以分为权益型、质押型和混合型。权益型REITs指直接投资房地产，通过租金和买卖收入赚取利润；质押型REITs指通过购买或发起抵押贷款或抵押贷款证券为房地产提供融资，并从中获利；混合型REITs兼有权益型和质押型的特点，综合以上两种业务，除收取不动产的租金外，也从事放款业务。截至2019年末，全美共有219只REITs，合计规模1.33万亿美元；其中，权益型REITs有179只，规模1.25万亿美元，占主导地位。
从REITs指数与股票指数走势对比来看，REITs长期回报可观，1972年至今，REITs年化收益为9.12%，略低于纳斯达克指数的9.78%，高于标普500指数的7.35%。近几年，REITs表现较为一般，近三年REITs、标普500和纳斯达克指数年化收益率分别为1.68%、8.29%和17.49%。尤其是今年以来REITs受到疫情冲击较大，表现大幅弱于同期标普和纳斯达克指数，2020年REITs、标普500和纳斯达克指数收益率分别为-16.51%、1.21%和21.61%。
在此次《指引》推出公募基础设施领域REITs之前，已有基金公司此前推出过国内首只公募REITs，即2015年7月6日成立的鹏华前海万科REITs，该产品以深圳前海地区商业地产为基础资产，面向公众募集并在深交所挂牌交易。据招募说明书显示，鹏华前海万科REITs封闭期为10年，期满后转为上市开放式基金。基金的投资组合比例为：投资于确定的、单一的目标公司股权（万科前海企业公馆）的比例不超过基金资产的50%，基金通过增资方式持有目标公司股权至2023年7月24日，获取自2015年1月1日起至2023年7月24日期间，前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入。除了获得万科前海企业公馆项目收益，股权方面则是逐步退出。基金应分别在2015年12月31日前、2018年12月31日前、2021年12月31日前和2023年10月31日前向深圳万科或深圳万科指定的关联方转让14%、18%、17.5%和0.5%的公司股权，直至全部股权退出。业绩方面，鹏华前海万科REITs从2015年7月成立至2020年11月13日，复权单位净值为1.3674元，年化收益率为6.01%。除了投资于境内的REITs，公募基金在QDII产品中，也有布局海外REITs的产品，目前嘉实、广发、上投摩根、南方等6家基金公司发行了该类产品，截至三季度末合计规模6.25亿元。
随着试点工作的持续推进，相关政策对试点项目资质作出明确要求，包括资产所处区域、行业，并且重点关注底层资产的现金流来源和经营状况，涉及资产权属、运营时间和状况、现金流来源、派息能力、合规性等多方面。同时，对公募REITs产品要素也做出明确规定，明确采取“公募+ABS”的交易结构，并且在投资范围、运作模式、管理人条件、尽调评估流程、发行方式、战略配售等方面均提出了细致要求。首批公募REITs产品的推出指日可待。
公募REITs有利于稳投资、补短板，有利于降杠杆、高效利用存量资产，并且提供一种居民储蓄的投资转化，为中等风险中等收益的新型产品，极大地丰富了投资人资产配置组合的可选标的。从海外经验来看，挑选优质的REITs产品需要从以下几个方面入手：
一是基础资产分析。优选核心地段的物业，关注物业的建造标准和设施的完善性，选择出租率较高、且租金产生的现金流充裕的项目；二是原始权益人分析。选择头部企业，股东实力强大，且外部评级较高的开发商/运营商，检查其财务状况，关注盈利能力、偿债能力、营运能力，并着重和同行业的竞争对手做对比；三是增信措施分析。REITs产品通常具备的增信措施主要有：优先和次级的分层，保证担保/差额补足义务、回售条款及流动性支持等。
通过上述风险分析框架，能够帮助投资人快速切入REITs产品分析，选出优质的资产，把握投资机会。