观点网“地产的市场随着整个行业的调控政策逐步放开，公司认为行业最坏、最糟糕的时刻已经逐步过去，预测行业全年度应该是先低后平稳的过程。”岑钊雄表示。
3月31日上午，时代中国控股有限公司举办2021年线上业绩发布会，董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄，联席总裁周四阳，执行董事牛霁旻，首席财务官黄嗣宁出席会议。
数据显示，2021年时代中国业务录得收入为436.35亿元，同比增加13.1%；利润为47.54亿元，同比减少11.4%；公司拥有人应占利润为32.60亿元，同比减少34.0%。
同时，时代中国期内毛利由2020年111.02亿元增加至120.53亿元，增幅为8.6%，毛利率则由2020年的28.8%微降至27.6%。
2021年房地产市场多重承压，时代中国透露2022年销售目标降为650亿元左右。该公司管理层表示，要赚钱就得主动降规模，转换经营模式，更注重效益和项目利润。
聚焦大湾区
报告期内，时代中国实现合同销售955.9亿元，同比减少4.8%，对应销售总建筑面积约为514.2万平方米，合同销售均价为每平方米18590元，同比增长24.7%。其中，68.9%销售金额来自广州、佛山和东莞三座大湾区城市，较2020年同期占比61%有所上升。
岑钊雄指出，公司更倾向于让整个销售安排更从容一点，不要用很极端的方法实现销售目标，包括“以价换量”等比较短期的销售行为，所以会主动做销售规模的管控。
而销售目标下降后，对于土储需求就没有过往那么明显。据了解，时代中国2021年放缓了拿地节奏，以低成本拿地来保证利润，同时用城市更新来相应地补回一部分的土储。
岑钊雄表示，时代中国在整个土储方面的策略，大思路还是减少通过激烈竞争这种举措来获得土储，会在合适的时间里面扩充，另外则通过城市更新逐步的转化，增加高质量的土地资源。
“而不是之前过高杠杆、高周转推动公司的规模的增长……而更倾向于通过有质量的土储、高的品质、高的服务带给公司更长久，更持久，更稳健的有质量的增长。”其称。
2021年，时代中国于广州、佛山、长沙等地购入8幅地块，总成本121.71亿元，预计总建筑面积为200.91万平方米。另有6个城市更新的项目转化，累计总建筑面积约为128万平方米，预计货值284.5亿元，其中3个项目转为土储，总建筑面积约99万平方米。
截至2021年底，时代中国总土地储备约为1990万平方米，可售货值超3000亿元，分布在国内一二线城市，其中位于大湾区的土地储备占比接近90%，管理层称足够支持未来3年的发展。
同时，城市更新的业务布局在全国的9个城市，拥有约为135个处于不同发展阶段的城市更新项目，预计总体的可售面积4000万平方米，总体货值超过1万亿元，主要布局在广州、佛山、东莞、深圳等大湾区重点城市。
随着储备项目逐步转化，城市更新也将持续为时代中国补充优质低成本土储，有效控制土地成本。管理层透露，今年预计会有8个城市更新项目会完成转化，其中一部分会转为土储。
等待转“绿”
2021年报数据显示，截至期末，时代中国负债总额达到1557.38亿元，较2020年末增加了1.19亿元，较2021年中减少了148.65亿元。计息负债余额为534亿元，相比去年降了81亿元，降债幅度超过13%。
同时，净负债率上升至76.7%，但仍处于合理区间。剔除预收账款后的资产负债率同比下降了4个百分点至74.6%。
总负债规模微微上升，剔除预收账款后的资产负债率尚未转绿仍踩到了一条红线。时代中国管理层表示，会继续坚定地优化财务指标，全力推进在2022年底完成三道红线转绿的目标。
拆分债务结构看，时代中国总借款减少至533.94亿元，2020年同期为615.1亿元。其中，长期借款为423.74亿元，较2020年同期434.4亿元略微减少；短期借款110.2亿元，较2020年同期180.7亿元减少了70.5亿元。
对应的现金及银行结余总额为206.57亿元，较2020年同期379.6亿元减少了173.03亿元；现金短债比1.84，虽然企业现金仍能覆盖短债，但已连续两年出现下滑，仍需进一步优化。
国际评级机构穆迪早前就表示，截至2021年底，时代中国控股的现金余额显著下降，原因是其在城市再开发项目方面的持续支出，以及从房地产销售中回收现金的速度放缓，导致流动性缓冲减少。
与此同时，穆迪预计，时代中国持有的现金和运营现金流足以支付未来12-18个月的承诺土地付款和到期债务。该公司将使用内部资金偿还部分到期债务，但偿还将限制可用于运营的资金。
据悉，在时代中国534亿元计息负债余额中，今年到期的短债是110亿元，目前已经累计偿还或者置换的超过25亿元，年内面临到期偿还的债务还有85.1亿元。
其中，包括境外4月底到期的两笔美金债，目前余额3.42亿美金待清偿，已经扣除了2月底在公开市场回购并注销的8278万美元，这部分美金债折合人民币21亿左右。牛霁旻表示，公司已在积极筹备还款资金。
另外，时代中国今年到期的公开市场中境内公司债大约27亿元，国内银行及其他贷款总金额接近37亿元。前者将择机寻找市场发行窗口进行置换或者续期，同时用自有资金进行同步的备偿准备，而后者的贷款都是捆绑具体项目的销售回笼资金进行备偿还款。
另一方面，期内时代中国融资成本也在持续优化，年内平均成本约6.6%，较2020年全年的7.3%下降了0.7个百分点。总融资成本由2020年的11.81亿元减少至8.26亿元，减幅达到三成。
以下为时代中国2021年全年业绩发布会现场问答实录：
现场提问：市场预期转变，对于时代中国的增长销售和全年的业绩有哪些影响？今年的销售目标是多少？会采取什么样的策略去维稳销售？
岑钊雄：公司去年在后面一个季度采用合适的策略，包括积极的销售、回款，以及坚定的把品质和服务做的更好，带给销售的稳定以及回款的稳定，也支持了公司的平稳发展。
对于今年销售目标的指引，因为面临整个行业比较大的调整或变化，公司从今年开始主动做了一些调整，首先在销售规模里面主动做了调整，今年定的任务大概650亿左右。
公司更倾向于让整个销售安排更从容一点，不要用很极端方法实现销售目标，包括“以价换量”、比较短期的销售行为，不倾向用通过这种非常短期的行为支持销售的达成，所以主动做销售规模的管控，可以更从容一点；公司倾向于依靠卓越的产品品质和服务实现有质量的增长。
今年对销售目标做了调整，在整个策略的执行里更相信通过产品力、通过卓越的服务逐步实现有质量的增长。
现场提问：公司今年的债务到期情况如何？偿付安排怎么样？会否面临偿债的压力？
牛霁旻：截止到去年末，集团计息负债余额为534亿，相比去年压降81亿，降债幅度超过13%。534亿计息负债余额里面，今年到期的短债是110亿，截止到昨天为止，公司目前已经累计偿还或者置换的超过25亿。
截止目前，公司今年年内面临到期偿还的债务只有85.1亿，主要构成有三部分。第一部分是境外4月底有两笔美金债，目前余额3.42亿美金待清偿，已经扣除了2月底公司在公开市场回购并注销的8278万美元，这部分美金债折合人民币21亿左右，目前境内调拨至境外的资金通道是非常顺畅的，公司在积极筹备还款资金，很有信心会按时偿还该笔债务。
第二部分是境内公司债，公开市场有27亿。一笔是今年8月份到期的16亿，投资人具有回售选择权的，另外是9月份到期的11亿。针对这两笔公开市场的国内公司债务会从两个方面进行备偿准备。首先根据国内资本市场动态情况，择机寻找市场发行窗口进行发行置换或者续期；同时，根据资本市场情况，用自有资金主要是物业销售回笼资金进行同步的备偿准备。
第三部分是国内银行及其他贷款，总金额接近37亿，主要构成是来自国内各个物业开发项目的开发性贷款，这部分所有的贷款都是捆绑具体项目的销售回笼资金进行备偿还款，所以基本没有压力。
现场提问：对于三道红线优化指标方面公司有没有具体策略分享一下？
牛霁旻：目前三道红线里面有两项指标，净负债比率和短债都满足绿档要求，目前唯一踩线的指标就是剔除预收账款之后的资产负债率，截止去年年底这个比率是74.6%，离70%有一些距离。
但是对比2020年底，一年时间内公司实际上已经实现了4个百分比的优化，所以接下来会坚定贯彻2022年的策略，坚定的降低杠杆率、降负债这样的目标。
希望全力的在2022年底完成三条红线转绿的目标。
现场提问：去年围绕城市更新住建部密集出台了防止代拆代建的政策，相关政策对于公司城市更新有没有一些影响？
岑钊雄：城市更新或三旧改造不只是简单的房地产的事情，更多的其实是推动城市变得更加有活力、动力，自我持续的更新、持续的迭代，也推动整个产业的升级，推动城市里面变得更加有活力有魅力、吸引力。
城市更新方面，是时代中国主要的业务，非常坚定的把这块业务做的更加扎实和持久，并且公司也着力为所在的城市带来价值，所投资所参与改造的项目城市里面变得更加有活力、有魅力、可持续的发展，也是为城市发展贡献一定的力量。
今年公司预计会有8个城市更新的项目会完成转化，其中一部分也会变成公司的土储，让公司土储的质量可以更好，带来更大的价值，也为公司的持续发展以及更有质量的增长带来帮助。
现场提问：时代中国2021年的拿地节奏有所放缓，请问2022年的拿地计划怎么样？
岑钊雄：去年有几项工作对于公司来说是非常有意义的，其中一个放慢了拿地的节奏，另外在销售方面积极去进行销售的安排，以及把一些存量资产盘活起来，可以创造更大的一些现金流支持公司的发展。
拿地方面，去年年底土储是2000万平方米，可售货值超过3000亿。土储方面也做了一些调整，城市更新在未来会逐步转化，来增加高质量的土储。同时，将减少通过激烈竞争的举措来增加土储，接下来会更倾向于两者相结合在一起，在合适的时间里面进行扩充。另
外通过产品品质、卓越的服务，带来有质量的增长，而不是之前通过高杠杆，高周转推动公司的规模增长。通过有质量的土储、高品质的产品，卓越的服务，带给公司更长久、更持久、更稳健的增长。