撰文 / 赵盼盼
出品 / 乐居财经
一本新书《心若静 风奈何》，让吴建斌再次走到聚光灯下。这位集阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、作家、摄影师于一身的地产老将，虽临近花甲，却依然对市场变化保持着敏锐的观察力和洞察力。
2018年阳光城超额达成千亿目标；2019年，又进一步迈过两千亿关口。纵观阳光城近几年规模与业绩的高速增长，可谓之行业中最大的“黑马”。
而面对行业竞争加剧和市场的不确定性，在战略版图扩张和业绩上涨的同时，阳光城也开始更加重视修炼内功，夯实精细化运营管理体系，持续打造产品竞争力，并加强现金流管控保持财务平衡，以更为稳健的姿态驶入全新的发展轨道。
2000亿+目标，正在努力完成
公开资料显示，阳光城于1995年在福建起家，25年来，集团坚持实施“区域聚焦、深耕发展”的发展战略，深度布局华北、华东、华南等多个区域，形成二线城市全覆盖、核心城市辐射周边的战略格局，并在规模强劲增长的同时保持盈利能力加速提升。
2019年，阳光城实现销售额2110.31亿元，同比增长30%；权益销售金额1351.43亿元，同比增长14.21%。其中，在福州、上海、浙江等区域的年销售金额均突破200亿元，多个项目获得区域销冠，足以看出其强大的品牌影响力和市场认可度。
今年年初阳光城提出的目标是至少2000亿。在今年受疫情影响的大环境下，上半年整体销售形势严峻。“市场形势还是比较严峻，我们对未来的预期更为审慎，全年完成至少2000亿的目标，我们正在全力以赴、争取实现。”吴建斌说道。
不过，在今年4月举行的业绩发布会上，阳光城集团管理层曾表示，“我们承诺的东西就一定要实现。”根据阳光城8月7日公布的数据显示，今年1-7月，公司共实现销售金额1080亿元，同比上升1.84%；销售面积为836.89万平方米，同比下降0.21%，基本持平。
“如果以这个数来推算，全年完成2000亿或者2000亿+的目标，经过下半年努力应该是可以完成的。”吴建斌表示。
在土地储备方面，截至2019年底，阳光城土储总计4523万平方米，储备货值6324亿元，其中一二线城市可售货值占比74%。拿地渠道上，除了收并购、招拍挂等方式，阳光城还建立并拓展了城市更新项目获取能力，实现规模快速增长。
现如今，房地产发展已经从增量市场进入存量市场，布局城市更新成为各大房企提升行业竞争力和获取土储的重要路径。
与其他企业相比，阳光城在城市更新项目操作上有哪些不同之处？吴建斌介绍，别人做城市更新可能是从头开始做起，阳光城是等人家把前端做的差不多了，马上就要进入二级土地市场时，再去进入接着把它做下去。
“这样成本一定会高，但是风险可以看得很清楚。”他提到，城市更新最害怕的就是一拆迁十多年，有时耽误了很多事情，如果把风险基本上看清楚，哪怕成本贵一点，那效果也是不错的。
顺应市场发展 产品和服务是主旋律
跨过千亿门槛之后，阳光城思考最多的开始从规模变成品质与服务。
早在2018年，阳光城就提出了“绿色智慧家”新住宅产品战略及实施体系，旨在通过绿色健康、智慧生活、家文化的构建，为小业主家庭带来环保、健康、智慧和方便的住宅产品。
“绿色智慧家的概念，最后落脚点是在物业管理这个环节上。”吴建斌表示。
通过绿色智慧家Homie APP里的社区服务、智慧社区、智慧家庭三大服务板块，可实现报事报修、日常缴费、智能监控、理财投资、健康管理等各个方面的服务场景。
而除此之外，阳光城还推出了“阳光城梦享家”客户服务体系，该体系与“绿色智慧家”相辅相成，细化和升级各项基础服务，致力于为客户带来更美好的居住体验。
“房地产公司的黄金时代相对来讲已经过去了，现在要求精细化管理，需要你的产品品质和定位更好，需要在物业服务方面下更多的功夫。”
近年来，房地产发展逐步进入平稳期，物业管理板块却备受资本市场追捧，赴港上市的物企数量越发庞大。据统计，目前TOP10龙头房企中，已经有超过半数加入了物业分拆上市的队伍。
就在刚刚过去的7月，有消息称，阳光城物业正在推进分拆上市，目前已经在进行相关审计工作。在此次采访中，吴建斌也证实了这一消息。
“大方向是顺应资本市场的需要，现在物业服务上市是一个风口，这个风口为什么不去用呢？”
吴建斌直言，以前没想过物业管理要上市，主要定位是服务主业房地产，但现在风口来了，“别人都上，你不上，是不是有点浪费这个资源？”
关于阳光城物业上市的具体时间，吴建斌透露，“努力去做，争取早日实现这一目标”。
他表示，阳光城在今年年初就启动了物业上市计划，各方面工作也在紧锣密鼓地推动之中，期待早日实现，完成在香港H股上市。
没有不好的行业，只有不好的企业
受疫情影响，全球经济增速的趋势性下行已是不争的事实。而对于中国经济后续发展走势，吴建斌用“韧性很强”四个字进行了概括。
在他看来，改革开放40余年，中国经济一步步靠自力更生发展到今天，无论是经济体量、再生能力还是全球竞争力，与当年相比都强大很多。尽管遇到全球经济的波动或是经济结构上有一些不平衡，但中国经济“向上的势”始终没变。
“在今年的市场环境下，有些行业压力大一点，也有些行业在蓬勃发展，主要看企业自己的适应能力。”没有不好的行业，只有不好的企业。压力再大的行业，最后也会产生巨无霸的企业，就看怎么去做。
谈及当下房地产行业所面临的压力，吴建斌认为主要来自两个方面：
一是房地产企业对自身规模增长期望值很高，因为前几年都是30%-50%的增长，如果再坚持以往的增长，压力很大。但如果把期望值降低，降到5%-10%的增长，一点压力都没有。
二是利润率下降的影响，大概从2015开始，房地产公司每年的利润率都会下降1个点。相比5年前，目前的利润率确实有大幅度下降，这个压力是比较大的。但是换一个心境看，房地产行业的利润率跟其他行业作出比较，仍然是最好的。
“还是要把心态稍微调整一下，每年保持5%-10%的规模增长，然后利润能保持5%-8%的净利润率，就非常好了。”
而面对近两年市场变幻莫测、调控政策频出的情况，吴建斌觉得，开发商只能是顺应市场的变化。“房地产发展只能顺，你不可能逆。”在国家政策指引下，做好企业自身发展，其它“没什么太多可做的。”
以下是乐居财经与吴建斌的对话精选：
乐居财经：今年是一个特殊的年份，整个房地产市场也经历了一段曲折的时间，阳光城在战略上有没有一些调整？
吴建斌：今年疫情对房地产市场的冲击蛮大的，阳光城作为房地产市场的一员，必然受到一些影响，最主要表现在销售上。我们在大策略不变的情况下，调整了一些政策来适应市场变化，具体举措有几点：
1、坚持全员营销，这个是与往年一样；
2，推动短期的激励计划，从营销端头到总部政策上做一些调整，奖励幅度更大一点；
3、营销机制方面建立渠道+自营团队，原来是只有渠道营销；
4、推出线上销售平台“阳光房宝”，把线上营销作为非常重要的工作。
今年以2000亿+作为目标的话，我们要充分发挥“阳光房宝”线上交易平台的作用，多渠道为今年业绩完全贡献力量。
乐居财经：今年阳光城在拿地上有什么计划？
吴建斌：2020年，阳光城正常的房地产土地储备大约要完成3000亿货值，同时要增加大概2000亿城市更新的土地货值，加起来就是5000亿货值。
另外实际在操作过程中，我们是以收定支，就是以当年现金流的回收情况决定买地金额，这是预算管理的一个安排，我们内部在以收定支方面有严格的规定和界限。比如一年卖了2000亿的货值，回流的现金假设按照权益来计算，是回流1200-1400亿的货值，买地方面不能超过50%，也就是600-700亿拿去买地，这个压力是不大的，因为本身钱回来就是要买地的。
乐居财经：阳光城物业跟别的物业公司相比，有哪些不一样的地方？
吴建斌：阳光城物业跟其他公司不一样，主要有三个点：第一，就是阳光城多了商业物业管理，这个也在上市范畴之内，这是跟别人不一样的地方；第二，我们多了个软装业务，并且跟上百家品牌企业都有合作，包括家具、家用电器等等；第三，是科技含量，也就是智能化管理，当然别的公司现在也有，但是把这几个概念集中在一家上市公司的并不多。
乐居控股首席研究员姚育宾与阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌的新书《心若静 风奈何》签名留影