物管年报点评系列之绿城服务
绿城服务（2869.HK）于3月26日晚间发布2020年度业绩公告，业绩表现稳定向上，贝壳研究院认为主要表现为：其一，品牌优势明显，平均物业费高于行业平均水平；其二，深耕发达区域，其收入贡献大；其三，盈利能力位居行业中下游水平，需提速；其四，尝试新赛道，持续稳固行业地位与找寻增长新引擎。其良好业绩已反映在资本市场上，截至3月26日收盘，绿城服务市值为277亿港币，已高于母公司绿城中国(市值241亿港币)。
本文作者
郭翰
策略研究分析师
管理规模
尝试存量项目外拓，以杭州为核，持续深耕发达区域
报告期内，绿城服务在管面积约为2.51亿平方米，同比增长17.9%，合约面积约为2.84亿平米，同比增长21.9%，管理规模位列头部企业中游水平。从业态看，其结构保持稳定，住宅：非住宅在管面积占比为78.1%：21.9%，与上年基本保持一致。同时，基于绿城服务长久以来的优质品质口碑，开拓众多城市地标项目，并稳定与母公司绿城中国协同发展、积极和政企达成战略合作，加速抢跑城市服务赛道。值得注意的是，业绩公告透露在管面积的增长主要由于存量项目的外拓以及增量项目的交付，“存量项目的外拓“首次在业绩公告中提及，说明绿城服务欲减少对关联母公司地产新项目的依赖，且相比于增量项目，存量项目的外拓竞争压力较小，市场空间广阔，有望成为新的主要增长引擎。
项目布局上，在管项目达到1759个，覆盖全国147个城市，项目密度为12：1(项目：城市)，领先其他头部企业。按区域划分，重点深耕发达区域，长江三角区在管面积占比66.5%、环渤海区域为4.6%、珠江三角区为8.0%，其余分布在中国其他区域。从城市看，大杭州(杭州+余杭)作为发展核心，占比将近21.2%，深耕发达城市的益处也显现在创收能力上，大杭州以21.2%的规模占比贡献35.5%的收入，是其他区域所望尘莫及。
业绩表现
高品质口碑奠定业绩基础，收取物业费能力强，盈利能力需提速
报告期内，绿城服务实现收入101.6亿元，同比增长约17.8%，进入百亿规模俱乐部，位处行业领先集团，毛利润为19.23亿元，同比增长约24.3%，净利润为7.41亿元，同比增长约56.8%，业绩表现稳健。业务主要可分为物业服务、园区服务与咨询服务共三个板块：
就物业服务，2020年收入约64.28亿元，同比增长17.9%，占总收入63.6%(2019年为63.5%)，为绿城服务2020年主要收入来源，毛利为8.21亿元，同比上升32.05%，毛利率为12.8%，较上年上升1.4个百分点，主要得益于对成本的有效控制，包括项目配置优化、科技赋能力度加大、激励制度改善以及疫情社保减免等。从业态看，非住宅业态以21.9%在管面积占比贡献30.5%，其创收能力显着高于住宅业态。同时，非住宅业态收入占比近二年稳定在30%左右，未来若是能加大非住宅业态的开拓力度，迭加自身品牌优势，能为物业服务释放更多增长潜力，对业绩产生正面促进作用。
就园区服务，2020年收入约21.77亿元，同比增长13.8%，占总收入21.5%(2019年为22.3%)，毛利为6.13亿元，毛利率为28.2%，较上年上升1.1个百分点，主要得益于优化产品结构、推动商业模式转型，驱动园区产品和服务板块收入同比增加49.1%，为该板块收入最高业务，进而促进毛利率有所改善。此外，文化教育服务板块同比增长65.3%，增速最为迅猛，其收入占比从2019年10.0%提高至2020年14.5%，主要得益于收购所带来的业绩贡献，未来随着疫情防范常态化以及渗透率的逐步提高，预计能为业绩带来更多贡献。
就咨询服务，业务涵盖在建物业服务以及管理咨询服务。2020年收入约15亿元，同比增长23.2%，总占总收入14.9%(2019年为14.2%)。盈利方面，毛利率从2019年33.6%微降至32.6%，其原因在于受到管理咨询服务毛利率下降的影响，但整体而言该板块保持较高的毛利率水平。进一步分业务看，在建物业服务通过不断升级迭代的案场服务体验，获得看房客户高满意度，贡献近80%收入，在行业内竖立良好口碑。
多年来，绿城服务屡次蝉联“中国物业服务百强满意度领先企业”殊荣，促其构筑优质物业品牌的“护城河”，助于巩固其行业领先地位与业务的拓展，其品牌优势的建立以及持续深耕发达区域的战略，能有效保持平均物业费的高水平，据绿城服务2020年期中报告披露，2020年上半年平均物业费为3.19元/月/平米，显着高于行业平均水平。但，高水平物业费却不能反映在营利指标上，2020年毛利率仅为19.0%，显着低于其他头部企业，位列行业中下游水平，未来可基于存量项目的外拓策略上，加强高盈利业务的拓深(报告期内，较高毛利率的居家生活服务收入仅占总收入1.5%)，以及持续加大科技赋能力度，进而降本提效在盈利能力上迎头赶上其他头部企业。
发展战略
欲打造绿城服务系“物业品牌联盟”、在新赛道上持续发力
依托于品牌优势与深耕发达区域的战略，2020年绿城服务依旧能保持在行业中的领先地位。贝壳研究院认为其可持续在3个层面实现突破：
其一， 2020年通过对中奥到家的入股，已形成与之协同的中高端物业共同发展策略。另，绿城服务与龙湖集团和滨江服务皆有战略投资上的合作，以及持有新湖中保物业 40%的股权。已逐渐形成绿城服务系的品牌联盟，未来若能保持深度紧密合作，有望进一步扩大品牌优势；
其二，目前，在存量项目物业服务赛道上的玩家较少，加上政府对于社区更新改造的政策支持，其赛道潜力巨大，若绿城服务能坚定在发达区域拓展存量项目物业，有望成为该赛道的引领者，同时能减少对母公司关联业务的依赖，降低房地产周期的风险；
其三，借势兄弟公司绿城管理于港交所成功上市的东风，借助其轻资产运作下的代建业务，能加速拓展绿城服务在建物业服务的版图，迭加已所建立的品牌优势，帮助绿城服务能持续高质量的发展。
· END ·
免责声明：本文所载信息为研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和个人不得翻版、复印、发表或引用本文的任何部分。