撰稿|浑水调研 金禾
调研时间：2021年3月23日
调研对象：新城控股（601155）
公司概况新城控股集团股份有限公司于1993年成立于江苏常州,业务涉及房产开发投资、商业管理等多个板块。经过二十多年的发展,新城控股已经成为跨足住宅地产和商业地产的综合性地产集团，并于2015年在A股上市。根据统计，2020年，新城全年实现销售金额2509.6亿元，同比下滑7.3%；实现销售面积2348.9万平方米，同比下滑3.4%。但自公司披露2020年业绩经营简报后，其股价不跌反而逆势大涨。
浑水调研通过微信扫码的方式进行了股东会登记，但并未收到对方回复。开会前浑水调研曾打电话向对方确认参会资格。但电话接通后，对方却说自己不是新城控股，浑水调研再次询问后，对方才表示确认。
现场见闻新城控股的股东会召开地点在上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦。会议室外有工作人员负责登记，在现场进行简单的登记和身份核实后，工作人员发放了参会牌，办公楼门口也专门放置了股东大会的指示牌。
新城控股本次股东大会主要是审议四个议案，其中包括修订《关于延长公司非公开发行股票股东大会决议有效期的议案》《关于提请股东大会延长授权董事会全权办理本次非公开发行股票具体事宜有效期的议案》、关于修订《公司章程》的议案、关于向关联方借款的议案。
经过现场以及网络审议，上述议案均予以通过。
出席情况本次会议公司在任董事出席6人，董事长王晓松因公务未能出席会议，独立董事曹建新、陈松蹊、陈文化以电话方式出席会议；公司在任监事出席2人，监事张国华因公务未能出席会议；董事会秘书陈鹏、财务总监管有冬和部分董事出席会议。
现场交流整个议案的审议过程进行较为顺利。本次会议的投资者交流环节在安排在投票结束之后，主要由整个董事会与股东们进行现场交流。
问：最近新城的竞争对手有很多聚焦在重资产这一领域，公司是否有受到影响，或者遇到一些困难？中国的商业地产目前还算蓝海行业，新城后续还会多拿地、加速发展吗？轻资产的方面有一些具体的战略方向或者相关指标制定吗？
答：新城2012年开始就坚持双核驱动发展，住宅跟商业都在同步往前推，在过去几年也拿了比较多的项目，这两年很多人看到了这样一个商业模式，也随之参与进来。所以客观来讲，市场的竞争未来还是会扩大的。
那对于企业来讲，迎接市场的竞争，这是个必然的选择。对于新城来说，未来的拿地还是要有参照指标的，公司每年可能会看300~400块地，但最终获取的也就10%不到，其他因为达不到我们的投资标准就放弃了。我们主要还是从整个商业的开发运营的效率，建筑的品质以及商业价值的实现的角度来看。
关于轻资产的这一方面，近期也确实有很多企业开始发力，新城这几年也一直在探索关于轻资产的发展的方向。去年，我们将轻资产的发展提到了一个比较重要的位置，未来会是新城商业板块中比较重要的一个方向。
目前，新城已经拥有比较知名的品牌影响力，以及这种连锁式大型商业项目运营的能力，已经基本上实现了全国化的布局，无论是东北、西北、华北还是特别是长三角以及西南，吾悦广场将近100个项目已经在这当中都有布局。
在轻资产的项目运营商，我们也有坚守的原则，无论是在体量上，还是它的物业的建筑结构上，以及这个项目的区域位置上，首先它都应该是一个标准型的购物中心。
第二个是轻资产项目既要保证数量又要保证质量，前不久新城刚参与了一个关于高铁项目轻资产的招投标，在这一次招投标中有影响的头部的品牌都有参与，但最终还是新城中标了，所以目前我们在市场还是有一定竞争力的。
问：新城控股今年年度销售目标预计是多少？是2500亿还是3000亿，为何至今还未公布，是有什么困难吗？
答：我们每年的目标是在年报公布的时候确认，本周五晚上应该能看到我们的目标了，管理层已经早就讨论确认过了。
问：新城关于住宅这一领域未来这两三年是继续保持现有的规模，还是会加速冲刺？
答：新城一直坚持双核驱动发展，作为一家综合性的房地产企业，在考虑公司的平稳发展的同时，我们也会结合市场的变化，政策的变化，制定清晰的发展目标。
住宅开发和商业开发作为双核驱动当中的重要的一环，在整个公司的发展目标当中会有机的去结合，做好它的一个平衡。
我们在年初的时候做了一些组织架构的微调，这种组织架构的微调既涉及到我们住宅开发板块，也涉及到我们的商业开发板块。住宅开发板块，我们把原有的19个区域公司整合成了14个大区，以便能够更好的迎合国家发展的趋势以及城市的发展的规划。具体可以等年报公布以后，会有一些详细的解读。
问：之前融创谈到，未来的整个行业的规模要到20万亿。有三家企业超过万级级别，那么我想问，新城是如何看行业发展，以及未来公司的规模名次在什么位置？您又怎么看待未来地产行业的利润率水平？
答：房地产经过这几十年的发展，国家也不断的在进行战略调整，不管是三道红线，还是几道红线，还是一些地方性调整，我觉得对行业的长期的稳定一定是有帮助的。所以年底或者年初的时候，大家预估下一年度行业规模，都认为已经达到了天花板，结果去年还是突破了17万亿。
目前国家都市圈以及中心城市的打造，都离不开基建投资，以及与它密切相关的房地产投资。所以如果说我们放到5~10年的中长期角度来看，我认为这个行业还会保持在13万亿到20万亿之间，从中长期角度来说，我们依然对这个行业保持充分的信心。
那么，从整个住宅开发的毛利率水平看，确实是在下滑的，房地产企业要保持在规模增长的同时，也要保持质量的提升，所以这也是没办法的，提升毛利率只能靠每家企业内部精细化管理来提升。如何在保证规模的前提之下，提质增效。
问：苏州高铁附近吾悦广场我去过，但发现并没有像无印良品、优衣库这样的业态，具体是什么原因？在选址上，未来会和龙湖一样，考虑靠近地铁吗？
答：苏州高铁这个项目是去年10月初开业，算是一个重要的项目，但也是一个非常有挑战的项目，因为它整个的招商期是在运行期间。
第二是周边目前还在建设中，所以在招商上也存在一些压力，因为周边不成熟，你需要拉动范围辐射半径更长的、更远的一些区域的客流。所以业态选择上，要选择有特色，接地气的，所以这边餐饮业开业后，经营情况也比较好。
关于无印良品和优衣库，当时公司也谈，但去年恰巧赶上他放慢了开业进度，他们至少在今年的下半年才能开，不能和我们同期开业，所以最后没有合作，后续的话，或许还会继续沟通。
第二个关于地铁概念的问题，目前随着地铁网络的布局，越来越多的商业项目开始和地铁相关。但是在一般来讲，比较成熟的区域，或者特别是市中心的这种区域，那么地铁对客流的导入是非常有好处的。
但是对于一些非市中心的这种项目，往往有时候地铁通了以后，那么周边的客群可能反而会到市中心消费，在一定程度上就起到了客流的导出的作用，所以我们也在想，地铁到底对商业项目是有帮助还是没帮助？
所以我觉得对于新城来说这也不是一个绝对的。从商业项目来讲，我们并不能期望每一个项目它都直接跟地铁相连接，或者是紧挨着地铁站。
新城的重点主要是从这几个方面考虑，第一个是从项目定位，先从定位上来确认项目要辐射多少人，市场环境是什么，目标客群在哪等等。
第二个事情就是要凸显每一个项目的业态特色。
第三个则是经营能力，包括一些营销活动，特别是跟一些标杆品牌的这种合作上，我们下得功夫会更多一些，通过经营，我想也可以能够改变很多。
问：对于综合体的运营，有什么策略和方法？
答：在管理上来讲，就建立一系列标准，比如三个一体化，和大商业的定位在一体化，第二个是招商的资源的一体化，第三个营销活动要一体化，所谓的三个一体化就是在定义上来讲，我们把它吾悦广场当成一整体商圈来考虑。
比如你要做一些亲子相关的业态，不仅只聚焦儿童零售，还有引入一些教培方面的店铺，这样才能形成一个系统。
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