来源： 风财讯
（来源|凤凰网风财讯 作者|陈文莉）
8月28日，新城控股（601155.SH）发布了2021年半年报。
报告期内实现总营收791.05亿元，同比增长109.63%；归母净利润43.06亿元，同比增长34.40%；扣非归母净利润37.96亿元，同比增长38.19%。
大象起舞，更具稳健底色。
1-7月，新城控股实现合同销售额1345.53亿元，年度目标完成率已达51.75%。而考虑到1.5亿土储布局及下半年房企销售窗口，2600亿的销售目标并不难达成。
上半年，整体平均融资成本6.60%，较2020年底减少0.12个百分点；净负债率60.48%，现金短债比1.44。
在“住宅 商业”双轮驱动模式下，稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控，四肢力量强劲。新城控股正在稳健前行。
区域深耕打开规模空间
风财讯注意到，在多变的外部环境下，TOP100房企的土地投资策略，逐渐从扩张转向深耕，自身优势最大化成为了房企的普遍选择。
上半年，新城控股新增土储61幅，新增总建筑面积1831.61万平米。其中，一二线城市占比45%，长三角强三四线城市占比32%。
起于江苏，并长期以上海为中枢，核心布局长三角的新城控股，获得了更低的拿地成本。
报告期内，新增土地的拿地平均楼面地价仅3419.75元/平方米，高溢价打开了未来利润的想象空间。
据披露，新城控股土地储备1.5亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需。其中一二线城市占比37.75%，长三角区域三四线城市占比29.38%。
城市能级叠加优质土储，未来两三年的规模增长，值得期待。
新城表示，公司始终坚持以销定产，避免无效的库存积压，把“有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务”贯彻到经营动作和管理思路之中。
报告期内，公司实现合同销售额1176.64 亿元，同比增长20.65%，年度目标完成率45.3%。
风财讯注意到，前7个月，新城控股累计合同销售额1345.53亿元，目标完成率已达51.75%。考虑到货值所在区域去化率高及下半年房企的销售窗口，2600亿的销售目标并不难达成。
商业运营出新招
新城控股表示，公司坚持“住宅 商业”的双轮驱动模式，已稳步实现对房地产开发、投资及商业运营管理等业务领域的覆盖。
截至6月底，吾悦广场已在全国范围内布局174座吾悦广场，开业及管理输出的吾悦广场达105座，商场开业数量位居境内外上市公司首位。
购物中心的快速扩张之下，含金量却不低。
截至6月底，已开业面积达950.67万方，同比增长62.06%；租金收入36.67 亿元，同比增长72.02%；客流总量4.96亿人次，同比增长117.81%；会员人数1237万人，较 2020年底增长25.84%；出租率高达97.12%。
运营管理从思维、模式到方式等的全面刷新，加快了商业运营能力全方位提升。
比如运营思维，从平台运营逐渐转变至深度运营，由简单的雇租模式逐渐转向为“自营 联营 租赁”相结合的创新合作方式，商业购物中心的收益则与品牌商家业绩直接挂钩，能够以更开放、更灵活的方式与品牌商家开展合作。
比如数字化升级，全面上线“绿洲计划”一体化平台，跳出现有管理信息化的范畴，构建一个以互联网思维为核心的大系统、大平台，打造“智慧吾悦”。
比如轻资产运营，采用轻重并举战略。报告期内开业了年内首个商业轻资产项目湖北孝感吾悦广场，实现了从商业开发建设、定位规划、品牌招商落位、商业运营推广的轻资产运营闭环。
上半年，商业运营管理实现总收入39.38亿，同比上涨近73%；毛利率维持在70%以上。
据中信证券研究结果显示，由于购物中心大部分为近几年新开，加权平均开业年龄约为2年，预计同店平均仍能保持10%以上的年化收入增速。
这也即意味着，未来几年，商业运营的盈利增长基本已被锚定。
多元化融资增厚安全垫
截至报告期末，新城控股短期负债270亿元，现金余额551.54亿元。
据近日穆迪出具的评级报告显示，新城控股持有的现金以及经营活动产生的现金流足以支付未来12-18个月内到期的债务和承诺的土地付款。
加之805亿元的尚未使用授信额度，新城控股的财务安全，毋庸置疑。
融资渠道的多元化，则增厚了安全垫。
今年2月，新城控股境外子公司成功发行了一笔4.04亿美元、5.25年期的无抵押债券，票面利率4.5%，为上半年境外债较低水平。
6月底，新城控股发行一笔3亿美元、4.25年期的绿色优先票据，票面利率4.625%。
风财讯注意到，这是新城控股发行的首笔绿色债券，发行初期的账簿峰值认购超8倍。
低利率融资渠道的拓宽，拉低了整体的融资成本。上半年，新城控股的平均融资成本6.60%，较2020年底减少0.12个百分点。
报告期末，剔除预收账款后的资产负债率75.45%，净负债率60.48%，现金短债比1.44，维持在“黄档”。
据此，新城控股表示，公司将根据“三道红线”的要求，合理安排融资方式，降负债、去杠杆，确保流动性充裕，提高公司面对财务风险的应变能力，保障公司有质量的平稳增长。