央行出手“限贷”，央企执行“退房令”，高层表态2021年楼市
来源： 蓝白观楼市
短短10多天时间，楼市风云变幻。
先是央企大规模“退房”。
数据显示，房地产行业产权转让项目明显增多，北京产权交易所公开信息显示，11月，房地产行业产权转让项目共有23个，其中，央企转让地产项目股权项目19个，占比近八成。
值得一提的是，上述19个央企项目出资人，包括招商局、华侨城、中化集团、中信集团、中国电建、新兴际华集团等，转让项目大多处于亏损、资不抵债状态。其中，主业为房地产的央企旗下公司转让项目频繁。
根据统计，中国中化、中国建筑、中国五矿、招商局、国家电力投资集团、中国联通、中国商用飞机有限责任公司、国家电网和中国航空集团，这些非房地产主业的央企，2020年部分已完成涉及房地产相关业务的整改或调整。
在去年年中，国家电网曾表示“坚守电网主责主业，下决心退出传统制造业和房地产业务”。
与此同时，中国航空集团也表示：清理低效房产、退出房地产业务，强化土地应用管理，全面梳理现有土地，有序推进无需求土地收储、土地置换、土地开发。
事实上，从2019下半年以来，中国重汽、山东黄金、兖矿集团、山东高速等挂牌转让房地产子公司股权动作明显增多，也印证了大型企业退出房地产的决心。
如果我们把时间拉长，不难发现，央企大规模“退房”是有迹可循的。
早在2010年，高层曾要求除16家主业为房地产央企外，其余78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务，在完成自有土地开发和已实施项目后退出房地产业务。
10年过去了，如今在“房住不炒”的基调下，央企退出房地产，既遵循了既定的路线图，又在加快支柱企业与房地产脱钩的进程。
《经济日报》的评论非常到位：央企在国有企业中发挥着龙头作用。非房地产主业的央企退出房地产领域，显然有利于其进一步把资金和研发力量投向关系国家发展的关键高新技术领域，着力解决制约国家发展和安全的重大难题，补齐短板、锻造长板，更好地解决那些“卡脖子”问题。
说白了，央企这样的支柱企业，他们的目标是为全体国民创造福利的“星辰大海”，而不是在房地产行业里四处“掘金”。
这边央企正在加速“退房”，另一边，央行又酝酿出一个大动作。
最近，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求，通知自2021年1月1日起实施。
所谓房地产贷款集中度管理制度，主要针对的是中资银行，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比，不得高于监管部门确定的上限。
比如，把所有银行的房贷占比分为5大档，每档都设置两个上限，分别是房地产贷款上限和个人房贷上限。
像工农中建邮交这6个大行，上限分别达到了40%和32.5%。
像招行、农发银行、浦发、中信、兴业这些中型银行，两个上限分别为27.5%和20%。
以此类推，像城商行和村镇银行等规模较小的银行，上限会更低。
按中泰证券分析师梁中华的测算，预计2021年整体贷款增速或在10%-11%之间，这就意味着：当前接近13%的房地产贷款增速，将有2个百分点的下降空间。
更重要的是：要保证居民住房贷款占比基本稳定，居民住房贷款增速就要逐渐向整体贷款增速收敛，如果2021年整体贷款增速降至10-11%，2021年的居民住房贷款增速将有接近6个百分点的下降空间，压降的压力要明显大于房地产整体贷款增速。
一句话：以后，个人房贷额度可能会加速收紧，哪怕有2-4年过渡期，相比以往没有要求房贷增速的时期，肯定是
央行之所以选择此时出手，与房地产“尾大不掉”有很大关系。
过去几年，在融资政策收紧的情况下，房地产企业采取高周转模式，加快推盘进度，居民首付和房贷占到房地产开发资金来源的接近一半，成为房地产企业融资的重要方式，在刚刚过去的2020年，尽管有各种突发事件影响，房地产销售额与销售面积仍突破了“双17”，即销售额17万亿，销售面积17亿平米。
从这个角度来看，央行出手的意图很简单：限制个人房贷额度，压制房企融资渠道，多管齐下，才能拽住房地产的“狂奔”势头，使市场回归冷静。
根据机构测算，如果2021年居民房贷增速从2020年的16%下降至15%，那么全国住宅销售额增速将从10%下降到8.5%。
如果居民房贷增速下降至13%，那住宅销售额增速或下降至-6.9%。
如果居民房贷增速直接下降至11%，那么住宅销售额增速将会有20%的负增长。
事实上，在“房住不炒”持续强化的背景下，高层已对2021年楼市表明态度，央企、央行连续出手，正是对房地产政策基调的一种回应。
在12月18日结束的经济工作会议上，高层明确提出“解决好大城市住房突出问题”。
其中重点提及以下几句话：住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
注意“多策并举”这个词，无论央行限制房贷流向，还是央企从楼市中撤退，都是为了配合“房住不炒”的大背景。
没了过剩的信贷资源扶持，房地产的“金融属性”会弱化，没了央企在楼市里拿地盖房，既能起到抑制地价的作用，又能让那些代表国家高精尖技术的企业，深耕科技和产业转型，才能在十四五期间顺利实现“内循环”。