文/乐居财经 徐酒眠
“2021年，对于物业管理行业是不平凡的一年；2022年，将是更具挑战性的一年。”正荣服务(06958.HK)业绩发布会上，董事会主席兼非执行董事黄仙枝感叹道。
上市近一年半年，正荣服务再次迎来了年度“大考”。3月25日午间，正荣服务发布了2021年成绩单，三个小时后，线上业绩发布会紧随而来。除了黄仙枝之外，执行董事兼行政总裁林晓彤、执行董事康宏、首席财务官兼联席公司秘书王奕也出席了发布会。
镜头前的四位管理层西装革履，正襟危坐，有序地进行业绩汇报，只不过在业绩汇报完毕后，并没有安排常规的提问环节，整场发布会仅持续了半个小时左右，会议内容简洁明了。
正荣服务主要的几项业务数据走高，但增速在上市物企中并不算高。报告期内，正荣服务实现营收13.36亿元，同比增长21.1%；录得毛利为4.28亿元，同比增长11.7%；净利约为1.78亿元，较上一年微增约1.4%；股东应占1.74亿元，同比增1.7%。
营收虽正向增长，但毛利率却出现下滑，同比减少了2.8个百分点。其中，非业主增值服务毛利率由上一年的32.6%下滑到了18.5%，骤降14.1个百分点。
而在业绩考核之外，正荣服务此前凝结在头顶的“冰霜”也还未消尽。二月中旬，正荣地产（06158.HK）和正荣服务受市场相关负面言论传导，股价双双大幅跳水，创下历史最大跌幅，直至目前都尚未完成修复。
业绩公告的十天前，正荣服务大股东欧宗荣出售24.4%的股权给债权人以清偿一笔贷款。虽然欧宗荣控股股东地位并未因此受影响，但压在正荣地产身上的数十亿美元债尚待兑付，这也意味着悬在正荣服务头顶的“刀”还未收回。
规模踩线达标
“管理规模达到亿方级，成为行业内综合实力第一梯队成员，这是我们中长期目标。”上一年的业绩发布会上，黄仙枝为正荣服务立下了管理规模FLAG。彼时，林晓彤为正荣服务的规模增长做好了更为细致的规划：“2021年预计目标是合约面积1亿方，在管面积7000万方。”
根据最新业绩报披露，截至2021年12月31日，正荣服务合约建筑面积约为1.04亿平方米，较上一年增长19.1%；合约项目数量444个，同比增长38.8%；在管建筑面积达7098万平方米，同比增长72%；在管项目数358个，较上一年增长53.0%。
据此而言，无论是合约面积还是在管规模，正荣服务基本上踩线完成了2021年立定的目标。
数据显示，截至2021年12月31日，正荣服务合约面积中，来自第三方的占比约为69.74%，约为7257.3万平方米；同期，在管面积中来自第三方物业开发商的面积约为5112.6万平方米，占比72.03%。
过去一年，正荣服务在市场外拓方面表现较为亮眼，尤其是在管面积的增拓方面。报告期内，正荣服务来自第三方物业开发商合约面积同比增长17%、在管面积同比增长94%。
2021年，正荣服务外拓的项目包括住宅、产业园、办公楼、高校、城市服务、公建等在内的多个业态。在管面积中，非住宅与住宅的面积占比基本对半，为52：48。
从项目区域分布看，正荣服务在长三角、环渤海、中西部，以及海峡西岸四大深耕区域的项目管理规模同比上一年均有不同程度的提升。其中，布局最广阔的长三角地区在管面积约为2275万平方米，同比提升28.7%；而环渤海地区的在管面积增幅最大，约为431.36%。
有息贷款过亿
规模踩线达标，第三方市场外拓成绩亮眼是硬币的A面，而B面则是正荣服务2021年的手中现金花了去近一半。
财报数据显示，截至2021年12月31日，正荣服务手中的现金及现金等价物约为7.37亿元，较上一年的14.52亿元约减少了7.15亿元，减幅约为49%。
2021年5月，正荣服务向母公司正荣集团收购了正荣商业99%的股权，这笔收购为正荣服务带来了23个在管项目、约149万平方米的在管面积。对应地，这笔收购花去了正荣服务8.91亿元。
正荣服务解释，报告期内，集团现金主要用于营运资金及收购附属公司的资金。而现金来源主要是营运所得现金流量的补充以及与上市募集资金，截至2021年末，正荣服务IPO募资所得净额不足3亿元。
手中现金减少的同时，正荣服务还背负着上亿元的有息贷款，实际利率范围为4.4—5.2。
财报数据披露，截至2021年12月31日，正荣服务有息借款为1.18亿元，而上一年同期约为0.27亿元。而于2021年12月31日，其须于一年内偿还的计息及其他借款达约0.88亿元，一年后偿还的借款达0.31亿元。
其中，因为银行借款，正荣服务还有两家附属公司在做抵押。包括附属公司江苏省苏铁物业管理有限责任公司的70%股权，质押借款额为2718万元；以及由控股股东控制的一间公司正荣集团有限公司作担保，质押借款额为2000万元。
溢利增幅相对低、现金流缩小，以及有息贷款压力之下，正荣服务取消了2021年度派息。据公告表示，董事会经综合考虑本集团的可供分配利润、财务状况以及未来发展所需的留存利润，决议不建议派发截至2021年度的任何末期股息。
非业主增值服务毛利率大跌
正荣服务有三条业务线，分别是物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，去年收购正荣商业之后，又新增了商业运营管理服务。
物业管理服务是正荣服务的第一大收入来源。截至2021年12月31日，该业务板块实现营收6.58亿元，同比增长约35.2%，占整体收入的49.3%。同期，非业主增值服务收入达3.71亿元，同比减少约10.6%，收入占比下降至27.8%；小区增值服务收入达2.65亿元，同比增长约31.8%，占整体收入的19.8%；商业运营管理服务收入达0.42亿元，占整体收入的3.1%。
非业主增值服务增长“失速”的同时，毛利率也骤跌。财报披露，2021年正荣服务的物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，以及商业运营管理服务的毛利率分别为24.3%、18.5%、67.0%，以及52.9%。
其中，两条增值服务毛利率均出现不同层度的下滑。社区增值服务微跌0.3个百分点，非业主增值服务毛利率骤跌14.1个百分点。得益于商业运营管理服务的高毛利率拉动，整体毛利率下跌了2.8个百分点，保持在了32%的行业较高位。
今年的业绩发布会，正荣服务管理层并未公布发展目标。不过在上一年的业绩发布会上，正荣服务曾喊出了“四年四倍”的口号，即以2020年营收为基数，实现四年四倍的增长，至2024年底营收规模达到50亿元，年均复合增长率达到45%以上。
“物业管理正从大地产行业附属功能到走向独立”，黄仙枝在此次业绩发布会上表示，资本化会推动物企的合纵连横，竞争也会更加激烈；但大时代的浪潮还在继续，物业管理行业在城市化的推进下，会继续一段时间的高速发展。
而在这个过程中，留给正荣服务的机会还有多少，需要时间揭晓答案，同时关联方正荣地产对负债的解决进度也将影响着这一答案。
文章来源:物业K线