中奥到家分两次购入，前后PE差出近三倍
文/乐居财经徐酒眠
休停一年多，中奥到家（01538.HK）的收并购战车再次发动，不过这次并没有物色新标的，而是瞄向了此前已经拿下过半股权的环卫公司。
11月25日，是中奥到家上市六周年之日，其发布公告，直接全资附属佛山派瑞尔清洁服务有限公司（简称“佛山派瑞尔”）拟向莫玉秀收购广东华瑞环境工程有限公司（简称“广东华瑞环境”）余下49%股权，现金代价总额为3400万元。
事实上，中奥到家与广东华瑞环境早已缔结良缘。去年5月8日，其曾发布公告称，佛山派瑞尔拟与莫玉秀订立股权转让协议，以4000万元的现金代价收购广东华瑞环境51%的股权。
先前这部分股收购已于去年6月完成，而紧随本次收购交易完成，中奥到家在广东华瑞环境的持股占比将由51%增加至100%。与第一次收购股权的出价相比，此次收购在价格上折让了约443万元。
广东华瑞环境主要从事提供清洁服务、绿化服务及保养及室外墙壁清洁，中奥到家进一步增加对其控股权益，或意在为清洁及绿化业务加码。
最新业绩报显示，2021年上半年，中奥到家的五条业务线中，清洁及绿化业务增势最为迅猛，大增364.7%。
收购PE差出近三倍
广东华瑞环境成立于2012年1月初，最开始的注册资本只有100万元，而如今的注册资本与实缴资本已经达到了2000万元。
资料显示，广东华瑞环境旗下控股一家宁波嘉银环保科技有限公司（简称“宁波嘉银”），持股占比100%股权。宁波嘉银主要从事环保技术研发、技术咨询、技术转让、卫生清洁工具、节能环保设备研发、生产、销售，建筑垃圾清理，清洁服务及绿化养护服务。
而值得中奥到家二度回头将全部股权归为己有，除了标的公司所涉业务范围是时下物企大举进军的环卫赛道外，还主要得益于广东华瑞环境的盈利能力。
先前收购51%股权时，卖方莫玉秀承诺，广东华瑞环境2020年至2022年，每年录得综合除税后净溢利分别不少于680万元、820万元，以及980万元。中奥到家发布的公告披露，广东华瑞环境已达成2020年度溢利保证，录得综合除税后净溢利704.2万元，超出承诺业绩20余万元。
而本次交易剩余的49%股权，卖方莫玉秀进一步延长了业绩承诺年限，根据约定，2021年至2024年，广东华瑞环境每年录得综合除税后净溢利分别不少于820万元、980万元、1100万元，以及1300万元。与此同时，莫玉秀将继续担任广东华瑞环境的经理。
从在管项目与合约金额的增长来看，广东华瑞环境的发展前景较为可观。
数据显示，截至2021年11月11日，广东华瑞环境稳固的客户群中共有不少于260个进行中的清洁服务项目，涉及总合约金额约1.49亿元；而在去年4月30日，其共有不少于156个正在进行的清洁服务项目，合约总金额约0.95亿元。
此外，PE值可以用来衡量收购标的的成长性，一般物企收并购PE集中在10-15之间。
而根据收购标的2019年与2020年的净利润计算，中奥到家对广东华瑞环境前后两次股权收购PE相差约三倍，第一次给出的收购PE大约仅有2.86，而本次的收购PE约为10.15。
“退货”二手房交易标的
清洁及绿化业务、房地产代理业务，都是中奥到家2019年新增的两项业务。不过两者的发展似乎正在往相反的方向推进。与前者重仓加码不同，曾经为发展后者而收购的标的，中奥到家行使了“退货”的权益。
今年8月18日，中奥到家发布公告称，其已行使认沽期权，向曾经的首名卖方梁锡伟转让辉煌房地产及辉煌置业51%股权。出售价约3690万，其中包括3000万元已支付对价，以及约690万元应计利息金额。
“预期收购事项可令集团将业务进一步扩展至从事二手房交易。”2019年4月，中奥到家分别以6500万元、3500万元的代价总额，收购了辉煌房地产的51%注册资本，以及辉煌置业51%股权。
按照当时收购协议，首名卖方承诺，辉煌置业及辉煌房地产2019年至2021度的经审核除税后净溢利将分别不少于2000万元、3000万元，以及5000万元。
今年7月，中奥到家公告表示，对辉煌置业及辉煌房地产2020年度的财务报表的审核工作完成，其合并除税后净溢利约为2271.8万元，低于首名卖方担保的金额。
财务数据显示，2019年辉煌置业及辉煌房地产超额完成业绩指标，而2020年，毛利润与净利润却双双倒车。
事实上，这不是遭中奥到家“退货”的第一家标的公司。2020年4月29日，广东铭锦城未能完成业绩承诺，中奥到家以730万元将该公司售回原卖方。
广东铭锦城是中奥到家2018年12月收购的标的公司，彼时的收购对价为900万元，其中已支付对价为500万元。中奥到家要求原卖方返还500万已支付对价以及约230万元分配利润，以及要求广东铭锦城偿还1800万元借款。
无论是再增持，还是收购之后“退货”，都可见中奥到家在收并购方面的谨慎态度。
账上现金并不富裕是一方面，截至2021上半年，中奥到家手中的现金余额为3.51亿元。另一方面，作为典型的独立三方物企，缺乏母公司的业务支撑，新增规模只能依靠市场外拓和收并购，每一分钱都精打细算。
规模增速“原地踏步”
事实上，中奥到家的规模增长早已经进入瓶颈期。截至今年上半年，其在管面积为6867万平方米，同比增长约5.48%。
而时间线往回拉，2020年，其在管面积6556.1万平方米，较2019年末同比增长0.3%，同期行业平均在管面积增速45.6%；而2019年，中奥到家合约总面积为7200万平方米，同比增加仅2.2%。
中奥到家也在积极探索新的出路。于内，便有新增业务线，拓宽经营盘子。在过去两年，房地产代理业务、清洁及绿化服务都为中奥到家的营收增长提供了不小的动力。
2019年，中奥到家总营收为15.19亿元，同比增长48.5%。其中，房地产代理业务和清洁绿化服务，两块分别贡献了1.86亿元和0.32亿元；同期，房地产代理还贡献了最高毛利润率，达32%。
2020年，中奥到家营业收入为17.52亿元，同比增长15.3%。其中，清洁及绿化业务增幅最大，实现收入0.84亿元，同比增长164.5%；房地产代理业务收入为2.38亿元，同比增长27.9%，在五条业务线中的增幅排在第二位。
不过，到今年上半年，其房地产代理业务收入为1.06亿元，同比下滑31.5%；其在总营收中的占比为11.4%，较上年同期下跌7个百分点。而同期，清洁及绿化业务收入为0.83亿元，同比增长364.7%；其在总营收中的占比为8.9%，较上年同期上涨近8个百分点。
事实上，相比房地产代理业务单纯靠收并购扩充，中奥到家在清洁及绿化服务方面的发展，还有绿城服务的支持。
2020年，绿城服务两次收购中奥到家合计18.67%股权，成为了其第二大股东。按照约定，中奥到家将与绿城服务成立合资公司，二者分别持股30%和70%，而绿城服务优先将不承接的物管项目推荐给中奥到家，并将委聘中奥到家承接其清洁、保安、保养及电梯维护等外包业务。
在物管行业进入高速整合期的当下，像中奥到家这类独立第三方物企，或许只有筑建其一道竞争壁垒，在某个细分市场抢占到话语权，才能避免成为各大巨头物企餐桌上等待被分食的对象。
文章来源:乐居财经