历经2020年的价值发现，2021年中的估值调整，物业行业在政策监管下逐渐回归理性，唯规模论的时代正在成为过去，建立在精细化运营之上的质量增长时代来临。
相对于规模指标而言，物企的服务质量、多业态综合运营能力、盈利能力以及未来增长潜力，是更需要重点关注的。
近日，金茂物业向港交所提交招股书显示，公司在经营绩效、规模增速、服务质量等方面，凸显出高潜力成长性。
规模盈利双提速
根据招股书，2018年、2019年及2020年，金茂物业收入5.75元、7.88亿元及9.44亿元，复合年增长率为28.2%；年度利润分别为1748万元、2262万元及7712万元，复合年增长率高达110.0%，远高于行业利润均值增长率。
规模增速方面，金茂物业2018年至2020年间合约建筑面积由2190万平方米增至4050万平方米，复合年增长率达36%，高于同期18.9%的行业平均复合年增长率；2018年至2020年间在管建筑面积由1020万平方米增至1770万平方米，复合年增长率为31.7%，高于同期14.6%的行业平均复合年增长率。
自2020年起，金茂物业积极拓展第三方物业机会，截至2021年3月31日，金茂物业已就独立第三方所开发物业订立25份管理合约，为独立第三方所开发物业的合约建筑面积及在管建筑面积分别为2700万平方米及2200万平方米。
此外，金茂物业已建立起覆盖全国45座城市的全国性业务，特别侧重核心城市的高端物业。截至2020年12月31日，金茂物业有17.7百万平方米在管建筑面积，其中84.2%位于一二线城市，而行业平均水平为63.8%。截至2021年3月31日，金茂物业在一二线城市拥有共计150个合约项目，合约建筑面积为 29.5百万平方米，占总合约建筑面积的71.4%。
在业内人士看来，高能级城市的强大影响力和居民高消费能力，为金茂物业带来可观的市场先发优势，为其进一步探索和拓展增值服务提供有利的机会与空间，进而实现营收和利润高增长。
招股书显示，金茂物业自2020年第二季度开始拓展社区增值服务，提供房地产经纪服务、室内装修平台服务及新零售服务等服务。此后，社区增值服务收入由2020年第一季度的13.3百万元增加109.0%至2021年同期的27.8百万元。
具备高溢价率优势
招股书中透露的另一个信息点是，金茂物业在高物业管理费、高客户满意度、高收缴率等方面优势明显。
根据招股书，2018年、2019年及2020年，金茂物业在管物业月均物业管理费约为每平方米6.2元、5.9元及5.4元，显著高于物业服务百强企业同期4.2元、3.9元及3.8元的行业平均水平。
其中，金茂物业住宅物业月均物业管理费约为每平方米3.6元、3.7元及3.6元，高于物业服务百强企业同期2.3元、2.1元及2.1元的行业平均水平；非住宅物业月均物业管理费约为每平方米20.7元、20元及19.7元，同样远高于物业服务百强企业同期5.9元、5.2元及5.0元的行业平均水平。
根据赛惟咨询调查结果，近三年，金茂物业保持优于行业的高客户满意度：2018年、2019年及2020年的客户满意度保持在90%上下。此外，2019年以及截至2021年3月31日的三个月期间，金茂物业合约续签率达100%，物业管理费收缴率分别为98.5%、96.8%及94.0%。
业内人士表示，客户的高度信任及高满意度水平，使金茂物业得以进一步拓展社区增值服务。一二线城市中高端物业的住户普遍具有较高的可支配收入，从而带动社区增值服务的需求，并为金茂物业服务组合的扩展及多元化创造机会。
金茂物业在客户服务体系中的高满意度，与企业在智慧物业服务方面的投入有密切关系。
比如，智慧社区方面，金茂物业运用物联网、人工智能、大数据分析及云计算等技术，构建涵盖安防、保洁、停车、计费等多种应用场景的智慧社区，为住户提供安全、便捷、舒适的生活环境；在智慧营运方面，数字化不但显著提升运营效率与空间运用以及应对住户需求的能力，还有利于运营成本（特别是人工成本）的控制；在智慧生活方面，金茂物业通过“回家”APP为业主及住户构建闭环式智慧生活生态系统，并在充满活力的互动社区改善其数字生活体验。
推进城市服务战略合作
当前，物业服务行业处在政策利好不断释放的上升期，今年“十四五”规划纲要中六处提及“物业”，如“推动生活性服务业向高质量和多样化升级，加快发展物业等服务业”，“提高物业服务覆盖率、服务质量和标准化水平”。
此外，住建部、发改委等十部委年初印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确“鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索物业服务+生活服务模式”。在政策东风推动下，一些物业服务企业将服务边界从社区内部延伸至城市服务维度，向城市级管家角色进阶。
截至2021年7月31日，中国金茂已在全国成功承揽30个城市运营项目，这些项目跨越新城区、城市综合体及特色小镇，涵盖酒店、商业物业、写字楼、学校、医疗保健中心、剧院及智慧能源站等多种物业类型。
而目前金茂物业已为中国金茂的19个城市运营项目订立了前期物业管理合约，包括上海、长沙、丽江、青岛、南京、三亚、温州、天津等地的写字楼综合体、新城镇、文化小镇及智慧城市的多元化组合，并运营其中八个项目。
此外，2021年2月，金茂物业与嘉善经济开发区物业管理有限公司成立合营企业，为占地60平方公里的经济开发区提供城市运营服务。2021年5月，金茂物业与舟山政府签订合作协议，为占地12平方公里的舟山经济开发区提供城市运营服务。