撰文｜胡昌伟 编辑｜韩蕾
金融街的股价自2015年达到阶段性历史新高后，便再也没能突破。营收一直在原地踏步的金融街到底在犹豫什么？
4月8日晚间，持有金融街（000402.SZ）2.12万股股份的监事会监事辞职了，只留下了一句因个人原因辞去一切职务。
金融街，这家老牌的国有上市房企，近年来面临着无可奈何的原地踏步，在2020年惊险的从红档退到了黄档，但没有人知道这是不是金融街高管离职的第一枪。
但即便是从去年开启疯狂“卖卖卖”模式，回笼资金上百亿，留给金融街的仍是营收五年最低的惨淡答卷。
营收创五年新低，业绩一直原地踏步
由“红”变“黄”，金融街卖力的“去杠杆”，一转头才发现营业收入、净利润已双双创下五年新低。
3月31日金融街（000402.SZ）发布《2020年年度报告》称，2020年营业收入181.2亿元，同比下降30.8%，归母净利润25.0亿元，同比下降27.1%，期间与北京中信房地产有限公司解除合作协议所获得的资金占用费28.6亿元，贡献了绝大部分的利润。若把这些非经常性损益扣除后，归母净利润只剩2.9亿元，同比下降90.0%，堪称“暴雷”。
公告称受新冠肺炎疫情影响，公司房产开发业务项目结算规模较去年同期下降。2020年房产开发收入158.1亿元，同比下降32.9%，其中北京地区、广州地区和上海地区收入下降较多，重庆地区收入增长速度较快。
不过《蓝筹企业评论》并不完全认同这个解释，通过对历年公司财报的梳理后，我们发现金融街近五年的发展状况并不乐观，营收增长乏力，一直在220亿左右徘徊，营收始终突破不了300亿元。
近五年是土地红利、金融红利的黄金时代，碧桂园、恒大借东风登上了行业龙头，2016年与金融街营收同在一个级别的金科股份，最近五年营收也差不多上涨了两倍，金融街却在原地踏步。
除房地产开发业务，其余两项业务发展也不顺利。
物业出租业务实现营业收入16.69亿元，同比下降9.36%，物业经营业务实现营业收入3.26亿元，同比下降 52.52%。部分投资性房地产出租率不足，北京金融街公寓出租率仅44%，北京金熙汇商业项目出租率仅有55%，北京门头沟融悦中心出租率仅25%，重庆磁器口后街一期出租率仅有20%。
高位拿地，遭政策空袭
在展业不畅的情况下，金融街的毛利率也出现了问题。
金融街房产开发业务的毛利率下滑速度较快。公司年报称，因结算项目的结构性差异，房地产开发业务毛利率下滑9.22%。
《蓝筹企业评论》认为，毛利率的下降主要原因是，金融街的项目布局主要在一线城市及周边，2017年高价拿的地现在已经开始结算，在政府限购限价的背景下，毛利率的下降不可避免。
一般来说，房地产开发分为拿地、开发、销售等环节，2020年业绩是在结算2018年销售的房源，而这些房子的土地一般是在2017年左右买的。
2015年金融街从商务地产转向住宅业务后，为了大力发展住宅业务，金融街制定了拿核心地区“高价地”的策略，但也为后面埋下了隐患。
数据显示，2017金融街历年获取的项目储备有为18个实现权益投资金额为247亿元，权益投资金额为近五年最高。
例如，2017年8月，金融街以最高限价11.75亿元竞得佛山三水新城轻轨站北侧一宗商住地，折合楼面价8090元/平方米，刷新三水最高楼面价记录。2015年7月，金融街首次进沪拿地便以88.15亿元夺下上海火车站北广场以北地块，问鼎上海2015年度单幅地块总价地王。
2018年全国主要热点城市及周边区域全面推行限价制度，以南京为例，为了防止房价上涨过快，采取分片区限价的措施：当年河西限价4.5万元/平方米，鼓楼滨江4万元/平方米，江北核心区3万元/平方米。很多城市规定按照限价售卖，便出现了地价比售价还贵的情况。
从2020年年报中，公司在北京、天津、成都、佛山部分项目计提存货跌价准备，计提金额竞达9.0亿，也验证了我们的观点。
从中短期来看，金融街买入地价较高，而房价持续受政府限价，毛利率下降可能还会持续一段时间。
对此，《蓝筹企业评论》曾向金融街询问公司将如何应对毛利率下降带来的挑战，但截至发稿并未收到反馈。
净利润靠公允变动收益
金融街的房产开发未达发展预期，而业务毛利却在一路向下，那金融街到底要依靠什么来获取利润呢？
事实上，如今金融街的净利润已经与其公允价值的变动密切相关。
2020年金融街净利润下降较快便与投资性房地产公允价值变动有关。公司持有北京、上海等一线城市的写字楼和商业区，截至2020年末，金融街持有投资性房地产账面价值为408.3亿元。
投资性房地产的账面价值会随着写字楼、商业区的价格变动而发生变动，变动金额计入利润表中公允价值变动收益，据公司公告，2019年公司自持的北京、上海商业项目因资产价格上涨，公允价值变动收益增加6.8亿元，但好景不长，在三道红线的压力下，2020年处置金融街万科丰科中心项目，调减公允价值变动收益6.83 亿元，总的来看去年公允价值变动收益减少4.28亿元，一正一负的变动，2020年就比2019年少了10个亿的利润。
金融街每年投资性房地产公允价值变动收益对净利润影响较大，且波动区间也较宽。2016年公允价值变动收益高达21.6亿元，约占营业利润的50%。2017年公允价值收益对营业利润的贡献和占比同样很高，随后公允价值变动收益对公司营业利润的贡献逐渐降低，甚至为负。
有不少投资者担心，目前金融街净负债率依旧很高，离监管要求还有一定距离，未来不排除公司会继续处置投资性房地产以降低自身债务，处置资产对净利润的压力不可小嘘。
成也萧何败也萧何，在2016-2017年地产繁荣的时期，金融街自持的商业地产给公司带来了巨大的利润回报，奈何在“三道红线”又“两道红线”的今天，让我们对金融街的未来又多了几分担忧。
睿蓝财讯出品
文章仅供参考 市场有风险 投资需谨慎
来源：睿蓝财经（ID:ruilan808）