文/乐居财经 范慧茹
一封证监会监管局的警示函，让“A股物业第一股”南都物业(603506.SH)又吸引了不少关注。
一纸公告三页内容，揭开了南都物业控股股东，浙江南都房地产服务集团股份有限公司（简称“南都房地产”）曾占用子公司南都物业1100万元资金的行为。颇为蹊跷的是，这笔资金仅占用了2天，之后便转回给了南都物业。
除了控股股东违规占用上市公司资金外，南都物业未履行信息披露义务等其他不规范行为也被监管局一一指出。
而就在这几天前，南都物业一笔2.3亿元的对外财务借款，就曾引来上交所的监管函。与此同时，南都物业下半年接连两位高管的辞任，为其发展再度平添几分不确定性。
警示函公告后，于次交易日11月22日，南都物业股价跌2.04%，报14.92元/股。
三位高管被点名警示
这笔1100万元资金的腾挪，虽然在两天后归还，却也暴露了南都物业存在的五大违规行为。
根据披露的警示函，去年12月21日，南都物业向控股股东南都房地产转款1100万，两天后12月23日，南都房地产将1100万转回南都物业账户。这一事项对于南都物业来说是“未履行相关审议和审批程序，未按相关规定履行信息披露义务。”
此外，警示函还透露南都物业存在“募集资金使用及财务记录不规范”、“人员独立性不足”、“三会记录不规范”、“内幕信息登记表记录不准确”等问题。
或许是因为受到“募集资金使用及财务记录不规范”的警示，南都物业在同一天连续发布了7则公告，内容事无巨细，主要关于调整募投项目以及使用自有资金支付募投项目所需要的资金等事项。
其中关于调整募投项目的公告，主要是对物业管理智能系统项目所涉及的具体改造项目数量不再设限，其原本规划的募投金额并未变更。
关于使用自有资金支付募投项目的公告，则主要表达使用募集资金申请流程较慢，先用自有资金支付，后期再用募集资金等额置换。
对于此次警示函中提到的违规行为，中国证监会浙江监管局对南都物业以及相关管理层分别采取了出具警示函的监督管理措施，并记入证券期货市场诚信档案。
管理层中，南都物业董事长兼总经理韩芳、董事会秘书赵磊以及时任财务负责人陈红，被监管局点名提醒，认为三人对上述违规行为应承担主要责任。
而根据此前公告，陈红已于9月8日辞去公司财务负责人职务，辞职后将担任公司其他职务。
一笔“蹊跷”的还款
发布警示函之前，南都物业一则“非同寻常”的公告引来不少投资者驻足，这份公告同样也涉及了控股股东“南都房地产”，而这也为后来上交所提出监管要求埋下了伏笔。
11月11日，南都物业发布一则关于对外提供财务资助的进展公告。根据公告，南都物业此前向赛丽地产提供财务资助的2.3亿元，在10月13日归还了1.3亿元，剩余借款将于2021年12月31日前完成清偿。
这一次的公告，则补充说明了这笔1.3亿元还款资金的来源，正是出自于南都物业的控股公司“南都房地产”，公告表明是赛丽地产向南都房地产的借款。
根据股权结构，南都房地产持有南都物业34.36%股权，是南都物业的第一大股东。韩芳持有南都房地产99.90001%的股份，她通过南都房地产和合伙人持股平台“舟山五彩石投资”以及自身，合计持有南都物业57.12%的股权，是南都物业的实益拥有人。
也就是说，相当于韩芳借钱给第三方赛丽地产，还钱给自己的控股公司，这一操作一时间让投资者摸不清头脑。
更令人费解的是，这份还款资金来源并未在10月13日还款公告中告知，而是相隔近1个月后，在11月11日发布了补充公告，颇有临时打补丁的意味。
巧合的是，四天后11月15日，上交所就发来了“就公司前期对外提供财务资助事项提出监管要求”的监管函。
而南都物业与赛丽地产的瓜葛，要追溯到2019年10月21日。当时南都物业与赛丽地产打算共同投资建设总部办公楼，为此，南都物业向赛丽地产前期已针对合作项目成立的杭州丽郡置业有限公司（简称“丽郡置业”）提供了不超过2.3亿元的财务资助，年利率为7.2%。
两者的合作关系维系不到一年，2021年9月30日，南都物业就了终止与赛丽地产共同投资建设总部办公楼的合作，并向丽郡置业收回财务资助本金及利息，由此也就走上了向赛丽地产追讨借款的道路。
外“患”内“忧”
于外部而言，南都物业面临着监管的压力，内部则是人事变动和运营压力的双重挑战。
除了9月份财务负责人陈红的辞任，今年8月，南都物业金涛辞去了任职14年之久的董事一职，辞职后不再担任公司任何职务。
根据此前招股书披露，金涛是公司三位自然人发起人之一，持有公司1.43%股份，自2006年12月起就担任南都物业董事。出生于1968年的金涛，在南都物业前，自1993年便就职于浙江南都集团有限责任公司，历任办公室主任、采购部经理，跟董事长韩芳同出于“南都系”。
在公司业务运营方面，南都物业曾经“押宝”的公寓租赁服务连续亏损了2年多，2021年上半年实现营收1394.43万元，成本支出1865.22万元，毛利亏损470.79万元，较去年同期的毛利亏损额465.83万元又进一步增加。今年上半年，南都物业旗下有五家子公司亏损超600万元。
截至9月底，南都物业整体营收为11.7亿元，同比增长15.04%，营收与营收增速在4家A股物企中均垫底。同期与A股物企相比，南都物业的负债率最高，为55.7%，较上年同期增长了2.89个百分点。
截至6月30日数据，南都物业1年内的金融负债到期额度约6.6亿元，同期南都物业手握的现金余额为3.22亿元，存在一定的流动性风险。
没有地产母公司的规模补给，近两年，南都物业面积增速缓慢，截至6月30日，其总合约面积约7215.64万平方米，较2020年底仅增长3.06%，远低于上市物企平均68.7%的在管面积增长。
上市后，南都物业曾以自有资金1亿元收购了江苏省常熟地区物管龙头金枫物业70%的股权。此后就再没有大型收并购，更多的是通过招投标。
文章来源:物业K线