来源： 新京报
5月24日，广州珠江实业开发股份有限公司（简称“珠江实业”）发布公告，回复上交所对该公司2019年年度报告的问询函，涉及债务结构、财务费用激增、房地产业务去化等问题。
提前偿债等原因致债务结构有较大调整
据悉，上交所问询函中指出，2019年间珠江实业债务结构有较大幅度调整，长期借款余额由54.20亿元降至32.42亿元，应付债券余额由24.07亿元增至49.63亿元。
对此，珠江实业回复称，截至2019年末，珠江实业应付债券有6笔，余额约48.7亿元，长期借款余额32.42亿元，该类借款下降原因是该公司在2019年提前偿还了涉及中国银行1.47亿元、交银融资租赁公司3.18亿元、大业信托10亿元和长沙银行2.03亿元的借款。
此外，对于2019年末流动比率由2.6降至1.84的问题，珠江实业回应称，原因为公司在2019年以3.35亿元，收购了珠实集团持有的品实公司51%股权，而后者持有广州白云湖车辆段地块的产权。2019年12月，品实公司正式纳入珠江实业的合并范围，因此对公司流动性有影响。
公告称，随着上述项目的开发进程，2019年12月31日，品实公司合并到珠江实业财务报表中的流动资产为88.43亿元，其中主要为存货约85.25亿元，流动负债为77.87亿元。
财务费用激增，主要由于应付债券利息上升
上交所问询函中还指出，珠江实业存在财务费用大幅增加的问题。该公司2019年财务费用由2018年的1.30亿元增长至3.90亿元，增幅为199.8%，占归母净利润的178.08%。珠江实业称，该事项的原因为2019年利息支出同比上升幅度较大，增加比例为182.08%。
珠江实业表示，年内应付债券的利息同比上升较大，主要是因为2018年12月，珠江实业新增发行中英益利-珠江实业债权投资计划并发生提款9亿元，后于2019年1月又提款11亿元，两笔提款对应增加的利息约1.39亿元。
此外，另一个原因是由于珠江实业部分对外债权投资资金成本核算方式调整，导致财务费用增加。据悉，该公司此前大力扩张“股 债”项目，债权投资资金占用费收入作为公司的“其他业务收入”进行核算，因此公司根据合同于每季度末计提资金占用费收入计入“其他业务收入”，同时将其占用的资金成本计入“其他业务成本”。
2019年，由于对东湛公司和亿华公司的资金占用费收入长期无法收到，出于谨慎性的考虑，珠江实业自2019年1月1日起不再确认东湛公司和亿华公司的资金占用费收入，同时将对应的资金占用成本从“其他业务成本”调回“财务费用-利息支出”，为此增加财务费用1.49亿元。
剔除未开盘项目后，不存在“去化慢”情况
据悉，上交所还提出了融资利率的问题，2019年，珠江实业年度融资利率处于4.75%-7.5%之间，而其应付控股股东广州珠江实业集团有限公司的借款年利率处于7%-7.5%的较高区间。
珠江实业表示，公司向珠实集团借款属于信用借款，不需提供抵押物，同时珠实集团借款的用途比较灵活，可直接用于投资。如按同等条件对比，珠实集团给公司提供的借款利率远低于市场水平。
在经营方面，上交所指出该公司房地产业务去化较慢，2019年公司预收款项合计2.90亿元，占存货的2.16%。
对此珠江实业称，公司在2020年以前以收全款、签约、备案、封顶作为收入确认的条件，对比市场上其他采用竣工交楼时点确认收入的房地产企业，公司收入确认时点较为提前，由此导致公司预收账款的余额较少，且占存货的比率较低。
与此同时，截至2019年末，公司存货期末余额135.28亿元，其中含白云湖项目85.26亿元、塔岗项目7.25亿元、四方公馆项目4.33亿元以及长沙珠江悦界商业中心公寓产品部分。
珠江实业表示，截至2019年末，上述四个项目均处于在建状态，预计于2020年至2021年可实现开盘。剔除在建项目后，公司可售项目除合肥中侨中心去化稍慢，其余项目销售进度均较为理想，不存在“去化慢”的情况。