毛利下降、增速放缓及旗下公司多次违规受罚的现象反映出保利地产在公司治理、对子公司管理等方面存在问题与隐患。
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4月29日晚，保利地产（600048.SH）发布2021年一季报，一季度公司实现营业总收入250.87亿元，归属于上市公司股东的净利润25.01亿元，同比分别增长5.25%、5.10%；公司毛利率为35.45%，同比下降4.36个百分点。
早在几天前，其公布的2020年报显示，实现营业总收入 2432.08 亿元，同比增长 3.06%；净利润 400.48 亿元，同比增长 6.64%;归母净利润 289.48 亿元，同比增长3.54%；毛利率32.59%，同比下降2.38%。
从2020年报和2021年一季报可以看出，保利地产，虽然实现了营业收入和净利润双增长，但是，增长速度放缓明显。相比2019年，营业收入同比增长21.29%，归母净利润同比增长47.9%，2020年营业收入、归母净利润、签约金额增速均为过去几年的最低水平。
重回行业前三艰难
2012年，保利地产签约金额突破千亿元，行业排行第三。此后的排名一度后退，2015年跌出前五，近几年则稳居第五位。
2017年12月，保利地产的股东大会上，时任保利地产董事长的宋广菊明确提出，希望保利地产将会在未来两至三年要重回行业前三。
在“争三”的路上，保利地产走得并不顺畅。如今，三年期限已到。据克而瑞发布的《2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，在全口径金额排名中，保利地产居第五位。
目前，保利地产2020年实现签约金额5028.48亿元，跻身“5000亿俱乐部”，但是，行业前三的碧桂园、中国恒大和万科，销售规模已达7000亿元以上。保利地产与第三位的万科仍有2000亿元的差距。
增速放缓，毛利率下降，签约金额增速下滑是不争的事实。
保利地产签约金额增速2015年—2019年依次为12.75%、36%、47.2%、30.91%、14.09%，自2018年起逐年放缓。2020年进一步降至个位数，为过去6年最低水平。
2020年，该公司毛利率为32.59%，同比下降2.38个百分点。保利地产解释称，主要由于2017年至2018年获取的高地价项目成为结转主力，相应拉低利润率水平。
细分来看，其房地产销售业务毛利率同比减少1.9个百分点，而其他业务毛利率大幅减少8.2个百分点。
从主营业务分地区情况来看，华南片区、华东片区、中部片区、华北片区的毛利率都比上年减少。其中，华东片区，出现了营收和毛利率比降的情况。其毛利率同比减少10.73个百分点。而华东片区恰恰是2017-2018年，保利高价拿地较多的地区。
比如：2018年3月20日，保利以100.99亿元总价、47.61亿元溢价、32277元/平方米楼板价，夺得杭州萧山一宗综合地块。2017年6月5日，保利以57.46亿元总价、70%的溢价率、28390元/平方米楼板价夺得杭州滨江一宗综合地块；7月12日，保利以44.6亿元总价、100%溢价率、19600元/平方米楼板价夺得宁波海曙一宗宅地。
值得注意的是，保利高价拿地，逆势扩张，反映在财务帐面上，资金流并不充裕。
截止到2020年12月末，公司经营活动产生的现金流量净额约为151.50亿元，同比下滑61.31%。保利对此的解释为“项目投资规模增加，支付合作单位往来款增加导致的”。
2020年，保利货币资金为1460.08亿元，同期短期借款同比增长52.45%至47.77亿元；应付票据及应付账款达1514.83亿元，同比增长33.87%。公司一年内到期的非流动负债为597.99亿元，负债总额达9847.37亿元。
旗下公司多次违规受罚
保利地产旗下的子公司存在屡遭行政处罚的情况。据不完全统计，2020年保利地产旗下多家公司受到了建设、环境、市监等各类行政部门的处罚高达100多起，涉及未批先建、无证销售、噪声污染等违法违规情形。
比如：
4月22日，浙江省温州市瓯海区综合行政执法局发出“温瓯综执［2021］罚决字第04-0035号”处罚书，对温州保祥置业有限公司未取得建设工程规划许可证进行建设一案，作出责令停止建设、限期办理建设工程规划许可证及罚款3.05万元的处罚；
3月25日，因为“配建6#未经竣工验收已作为售楼处使用”，天津市西青区住房和建设委员会对天津保利广源房地产开发有限公司罚款9.39万元；
3月17日，由于保利心语心苑项目工程超越资质等级开发，开发商郑州煜盛房地产开发有限公司被郑州市城市管理局罚款10万元；
3月10日，杭州市萧山区综合行政执法局因富利建设“未取得夜间作业证明进行夜间施工”且施工过程中产生施工噪音，对其处以3.6万元的罚款；
3月4日，太原市规划和自然资源局对太原保利房地产开发有限公司相关项目存在的“越证超建”违法建设行为，处以罚款1.75万元。
在保利地产的众多被处罚子公司中，富利建设名列前茅。它是保利地产旗下负责工程建设的平台、国内领先的建筑综合产业集团。企查查显示，2020年1月1日至今，富利建设已有103次行政处罚记录。今年以来，富利建设已遭到各地行政处罚37次。
不仅在建筑施工过程中存在违规，无证销售、夸大宣传越红线的问题也不少。
4月15日，广州市新谭房地产开发有限公司因未取得商品房预售许可证销售房屋、收取预付款，被广州市住房和城乡建设局罚款6.63万元，处罚决定书文号为“穗房监管法［2021］41号”。
4月6日，甘肃省天水市市场监督管理局发布的“天市监罚字［2021］33号”行政处罚决定书，“天水保利堂悦”微信公众号发布的房地产广告中，带有升值或者投资回报承诺的宣传用词，属于制作、发布违法房地产广告行为，被罚款0.6万元；2020年7月15日，郑州市市场监督管理局以违反《广告法》为由，对郑州保利亨业房地产开发有限公司作出行政处罚决定，处罚内容为“责令广告主在相应范围内消除影响并罚款6400元”。
消费者层面而言，保利地产的投诉也不鲜见。今年“3·15”，凤凰网财经发起的消费者投诉大调查显示，在针对不同房企、房产中介被曝出的问题征集中，网友在住房过程中遇到过最多的“坑”来自于保利地产，投票比例高达23.81%，被诉问题包括无证施工、多次拒不停工整改、墙体有裂缝、客厅可见两层钢筋等。
江苏擎天柱律师事务所律师潘卫国认为，作为上市公司，理应彰显出与其身份相匹配的社会责任和担当，在公司治理、内部风险管控等方面发挥带头表率作用。保利地产旗下公司频频违规屡遭行政处罚的现象反映出保利地产在公司治理、对子公司管理等方面存在一定的问题与隐患，其提高公司治理能力、加强内控制度建设之路任重道远。