南都物业：长租公寓“红灯”闪烁｜中报风云80
乐居财经徐酒眠发自杭州
港股物企上市阵容扩增，A股相对缓慢，独立第三方物企则是少数中的少数，南都物业（603506.SZ）便是其中之一。
截至2021年6月30日，南都物业实现营收入7.64亿元，同比上升15.79%；归母净利润8468.73万元，同比上升24.55%；毛利率为23.69%，较上年同期增长了0.52个百分点；净利润8468.73万元，同比上升24.55%。
核心业绩指标均呈上涨之势，相比于已披露中报的物企营收、净利多在40%以上的增幅，南都物业的增幅偏窄。缺少母公司的支持，上市三年，南都物业的业绩增长显疲态。
而在8468.73万的净利润中，其中12.84%来自政府补助和理财收益，扣除这部分“非经常损益”，南都物业的净利润增长则更低。
没有房企“爸爸”的输血，在行业竞争加剧的大背景下，规模增拓承压；曾经“押宝”的公寓租赁业务，仍然处在亏损状态。这些也给靠自己打拼的南都物业，再添一层不确定性。
签约面积涨幅3.06%
自2018年2月入局资本市场，南都物业就做出了全国化布局的规划。
不过，作为独立第三方物企，南都物业背后既无地产公司可以依靠，又无雄厚资金支持，规模拓展的进度受约束，外拓方式主要是收并购与市场招投标。
“采取内生式和外延式并举的市场策略，大力推广全员营销激励机制，持续加大市场外拓力度。”截至2021年6月30日，南都物业新签约物业服务项目63个，新签项目个数较上年同期增长70%，达到历年同期新高。
新签物业服务项目数量较多，但新签约面积占比却较低，仅有总面积的5.4%；与此同时，总合约面积约7215.64万平方米，较2020年底只有3.06%的增幅。
规模是物企创收的基础，也是物企间对比的关键指标之一，不仅是现有的在管面积，还有提前圈定的储备面积。南都物业将在管面积与储备面积合并为合约面积，并未公开各自的数据。
纵览南都物业上市以来的合约面积，第一年增幅迅猛，为42.67%，此后两年，增速直线下滑，增幅分别为9.35%、15.52%，增长速度甚至低于上市之前的相邻三年。数据显示，2015-2017年，南都物业签约面积同比涨幅分别为17%、19%和23.41%。
“近年来南都物业积极拓展全国市场，但物业管理服务区域仍主要集中在长三角地区。”依托收并购与招投标，南都物业将服务范围扩张至河南洛阳、安徽淮南、江苏扬州等新区域，但其从区域性物企向全国性物企的转型进展相对比较缓慢。
实际上，南都物业上市前夕，有银泰置地、南都集团、中诚年代等突击入股。这些股东成员或关联方中，不乏地产公司。
其中，中诚年代是有“地产界欧盟”之称的中城联盟的控股子公司，而中诚联盟股东名单中就包括旭辉、万科、泰禾、建业、中粮等地产公司。不过这些旗下也都有自己的物业公司，能给南都物业提供的资源也就有限。
目前已知的仅有南都物业承接了数个银泰系的商业物业管理服务项目；为绿地集团旗下部分项目提供的服务，不过相关物业费没有支付给南都物业现金，而是以绿地开发的房产物业（包括住宅、写字楼、商铺等）作价抵付。
财报显示，截至2021年6月30日，南都物业已与绿地控股旗下嘉兴崇海置业有限公司等项目公司签订协议但尚未进行会计处理涉及的应收账款金额合计2488.89万元。
增值服务毛利率下滑
目前，南都物业的主营业务分为五类，分别是物业管理服务、物业增值服务、案场服务、公寓租赁，以及其他。
业务线中，曾经南都物业“押宝”的公寓租赁服务仍处于“入不敷出”的状态。2021年上半年实现营收1394.43万元，成本支出1865.22万元，毛利亏损470.79万元，较去年同期的毛利亏损额465.83万元又有所增加。
早在2017年，南都物业旗下子公司大悦资产就开始布局长租业务。后来IPO，其募集了2.87亿元资金，其中计划的最大的一笔投资就是给长租公寓，约1.08亿元。
2018年6月，南都物业公告租下杭州余杭5层物业用作长租及酒店，金额暂定为6277.32万元，租赁期限18.5年。
长租公寓属于重资产项目，前期装修改造投入较大，而回报比较慢。2018年年报显示，南都物业长租公寓业务营业收入为2046.7万元，营业成本为1993.8万元，收入勉强覆盖成本，毛利率为2.58%；再到次年，收入已无法覆盖前期成本，毛利率为-35.73%。
2020年多起暴雷事件给长租公寓的未来蒙上一层不确定性。多重因素影响下，南都物业的长租公寓业务继续亮起“红灯”，成本3700万元，收入只有2873万。
去年8月，南都物业高层对外透露，未来运营公寓租赁项目将向轻资产运营模式转型，且公司的长租公寓为募投项目，后续不再增加其他项目。
有业内人分析，“后续不再增加项目”，基本代表着长租公寓这项业务在南都物业将会维持现状，短时间内不再会有新的大动作。
长租公寓发展不顺，自2020年中期晋升为第二大主营业务的增值服务，毛利率也在下滑。
今年上半年，南都物业的物业增值服务收入8896.98万元，同比增长78%；在总营收的占比提升了近5个百分点，为11.64%。不过44.45%的毛利率，较去年同期的67.38%跌去了约23个百分点；较去年底的46.22%，也有所下滑。
此外，今年上半年，南都物业旗下有五家子公司亏损超600万元。
坏账准备近3000万元
多元业务拓展是南都物业规划的增长路径，其在住宅与非住宅领域持续发力。长租公寓之外，城市服务也是南都物业寻找突围之路，也是寄予厚望的一个赛道。
“向上拓展进入城市服务领域，横向扩张精耕细分市场业务。”南都物业在清洁、维修、装饰领域相继成立了乐勤清洁、乐勤楼宇、乐勤装饰公司。
随着业务的不断扩展，业务量增大的同时，南都物业成本投入在加大，坏账可能性也在随之增加。截至2021年6月30日，南都物业应收款项约4.71亿元，较去年同期增长了39.84%，占报告期末总资产的22.59%。
截至报告期末，南都物业账面余额4.06亿元，按组合计提坏账准备达2853.67万元，较年初约增加了365.3万元。
今年4月24日，南都物业公告拟向银行申请3亿元的综合授信额度，以补充日常经营资金需要。截至6月30日，其1年内的金融负债到期额度约6.6亿元，同期南都物业手握的现金余额为3.22亿元。
截至2021年6月30日，南都物业的总资产20.84亿元，总负债11.96亿元，资产负债率为57.4%，同比微增1.73个百分点。
此外，南都物业将大量闲置资金用于购买理财产品。截至2021年6月30日，南都物业募集资金投资于理财产品金额合计1.4亿元。
南都物业称，通过对暂时闲置的自有资金进行适度、适时的现金管理，有利于提高自有资金使用效率，且能获得一定的投资收益，有利于进一步提升公司整体业绩水平，为公司和股东谋取更多的投资回报。
事实上，如果不是理财产品的贡献，南都物业今年上半年的净利润将会减少。
财报显示，今年上半年，南都物业实现归属于上市股东净利润8468.73万元,较上年同期增长24.55%，基本每股收益0.45元；扣除非净利润7114.59万元，同比上升29.45%。其中，扣非前的净利润就包含了529.35万元的理财收益与557.85万元的政府补贴。这两项大约占了净利润的12.84%。
文章来源:乐居财经