万物云：“蝶变”始成

文/乐居财经 靳文雨万物云（02602.HK）的业绩会，总是和同行间有些区别。8月25日上午10点，董事长、执行董事兼总经理朱保全携五位管理层，准时出现在了镜头前。和之前一样，他们仍然选择了蓝色的领带来搭配西装，在身后蓝色背景屏的呼应下，严肃又不失庄重。尤记今年3月份举办的2022年度业绩会上，朱保全在回答投资者提问时，曾从头到尾梳理了一遍万物云的战略地图，并对蝶城业务进行了详尽的介绍，被人笑称是开了一场“产品发布会”。而这一次，万物云业绩会带给公众及投资者的印象，则像是参加了一场活动论坛。会上董事长带头对业绩情况及经营战略进行全盘说明，其他管理层则分别就投资者提问侃侃而谈，轮番解惑。从经营业绩来看，万物云在守住头部位置的同时，各项数据都保持了较好的增长。今年上半年，其取得营收160.2亿元，同比增长12.5%；毛利24.1亿元，同比增长13.4%；净利10.5亿元，同比增长15.7%；归母净利约9.98亿元，同比增幅14%。对于外界较为关注的“蝶城战略”，朱保全也一以贯之，表示该战略顺利兑现。他提到，万科物业更名为万物云后，在科技上的投入不仅体现在内部运营流程上的改变，也希望万物云能够走出物业行业，在智慧城市未来社区领域有所作为。基于良好的业绩表现，手握123.4亿元现金的万物云也表示将大方派息。据披露，万物云拟按上半年EBITDA的20%做中期分红，约占公司上半年归母净利润的37.2%。中期分配为0.315元/股，较去年全年分红0.241元/股提升30.7%。在房地产业务承压的环境下，万物云的独立拓展能力更加凸显。据万物云统计，来自公司独立拓展的，且与开发商不相关业务占比已经相当显著，利润的增速更快，相对于报表的15.7%，该部分的利润增速达到23.0%。守住头部位置在一众物企受关联方影响，业绩承压下滑的背景下，万物云的持续增长显得尤为可贵。今年上半年其取得的160.2亿的营收规模，已领先于其他已发布中期业绩的物企。分业务板块看，社区空间居住消费服务收入90.4亿元，同比增长13.0%；商企和城市空间综合服务收入56.7亿元，同比增长11.3%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入13.2亿元，同比增长13.9%。业绩会上，朱保全将所有业务板块分为了核心业务和非核心业务。其中一类核心业务为循环型业务。包括社区空间居住消费服务中的住宅物业服务、商企和城市空间综合服务中的物业和设施管理服务、AIoT及BPaaS解决方案服务中的BPaaS解决方案业务等。报告期内，该类循环型业务实现收入127.75亿元，同比增长14.5%，占总收入比重接近80%；毛利润则达到16.58亿元，同比增长21.1%，占总毛利润的68.8%。依托于蝶城底盘，万物云在社区空间内的资产服务也呈现良好的发展态势。报告期内，该集团来自居住相关资产服务的收入为人民币68.54亿元，较去年同期增长30.2%，占总收入的4.3%。作为蝶城战略重点生态业务，业绩主要驱动来自在更多蝶城内落地房屋焕新业务，以及市占率的不断提升。从毛利率来看，物企毛利率纷纷下滑的情况下，万物云守住了底线。今年上半年其毛利为24.1亿元，同比增长13.4%，毛利率15.1%，经调整后毛利率17.1%。作为对比，公司2022年整体毛利率为14.1%。其中，万物云的住宅物业服务毛利改善明显，同比增长34.3%，因蝶城战略推进，使得该项业务整体毛利率增长2.1个百分点；居住相关资产服务业务增长强劲，毛利1.9亿元，同比增长53.4%，随着蝶城内的房屋焕新业务落地，该市占率会不断提升。不过，非核心业务中，开发商增值服务成为万物云毛利润下降最多的领域，上半年毛利润仅有1.9亿元，同比下降31.6%，毛利率为14%，同比下降了6.7个百分点。其中下滑最大的是案场服务业务，在上半年下降了45.6%；但同时，楼宇修缮服务有2.2倍的增长。对此，朱保全认为，“要看到房地产行业的变化，也要看到客户需求的变化。”他还谈到，万物云一直在探索，希望能够基于蝶城三平方公里半径，10万户的商业圈，产生更大的增值服务。万物云做的事情就是从物业管理衍生为聚焦在客户的资产保值增值服务，聚焦在客户的房子所产生的生态叠加，包括二手房租赁买卖、研选家的家装业务。蝶城密度提升此前的2022年业绩会上，朱保全就曾指出，2023年最重要的事情还是做蝶城，2022年改造了38个，2023年改造的数目至少要增加100个。“蝶城模型构建的基础是在三公里内要形成一定具有浓度的物业服务项目，然后这些项目进行智慧化社区的基础设施改造，然后在这个基础之上使之具备集约化运营条件，然后进行蝶城变革。”万物云副总经理兼首席客户官杨光辉表示。今年上半年，万物云的蝶城战略的落地，进展还是非常顺利的。蝶城战略进展落地主要分为三个步骤：选址造城、流程改造、生态叠加。过去半年，不论是住宅物业管理还是商业物业管理，万物云的续约率都保持在90%以上。而其蝶城密度进一步形成，上半年万物云在3402条价值街道内，新签约188个住宅项目，截至期末蝶城底盘数量持续增长至601个。为进一步聚焦蝶城战略，有效提升公司运营效率，其也主动对非价值街道内盈利能力较低的住宅项目进行修剪。在报告期内，累计主动退出89个住宅物业项目，合计饱和收入为人民币37.07亿元。在流程改造方面，万物云累计推进三批蝶城进行流程改造，共计150个蝶城，覆盖超过1000个住宅项目。自蝶城战略推进以来，其对蝶城的流程改造环节共投入3亿元，为已改造蝶城带来基础住宅物业毛利率提升超过4个百分点，在业绩期内提效金额1亿元。此外，万物云在40个蝶城中落地了房屋焕新业务，上半年该业务的新签约合同金额1.56亿元，同比增长了65.5%，满意度超过98%。独立性凸显物企的独立性问题一直是市场关注的焦点。自2015年开始市场化发展以来，万物云的独立性就愈发凸显。于2019年成立万物梁行品牌后，万物云开启了客户多元化战略，并从建筑物的“空间特征”、“空间功能”及客户的“多元需求”等方面来构建护城河，强化多元客户的服务能力及竞争优势。“我们希望在住宅物业领域能够基于蝶城战略走出一条新路，我们也很早的感知开发商行业可能会遇困，所以我们希望能够让万物梁行在商企领域服务更多的客户。”在业绩会一开始时，朱保全就做了如此表述。报告期内，万物梁行在互联网、生物医药、高端制造及金融行业等赛道继续深耕，原有客户新增合同饱和收入6.68亿元，占新增合同饱和收入总金额约32%。目前，万物云旗下万物梁行已经聚集了69家中国头部的互联网企业，同时万物梁行第三方项目数量占比持续提升至69%，来自物业和设施管理服务第三方收入占比达85.5%。谈及独立性问题时，朱保全有感而言：好皮囊是父母给的，无论是万科物业的口碑，还是当年敢投入那么多钱做科技，你的基础来自于万科。但同时有一颗建立自我发展能力的心，因为好身体是自己练的。“万物云今天已具备独立发展能力，但也同步为万科地产开发的项目提供好服务。”万物梁行前后用了五年的时间，才有了今天在商写领域领先领跑。住宅物业如果只接万科地产开发的项目，做起来挺容易，但接存量市场没那么容易，所以才有了蝶城改造的项目。无论是蝶城改造，还是万物梁行，还是科技投入，其实这些都是希望能够走出一条自我发展之路。