观点地产网 这是祥生控股集团召开的第二次业绩会。
去年11月18日，祥生控股集团完成IPO主板挂牌上市，需要和投资者作出更多交流，业绩会无疑是一个重要机会。
8月27日下午，祥生控股集团在线上举行2021年中期业绩发布会，执行董事兼行政总裁陈弘倪带领执行董事兼常务副总裁韩波、副总裁兼首席财务官谈铭恒出席。
数据显示，期内，祥生控股总收入为158.9亿元，同比增长19.6%；公司拥有人应占溢利约5.32亿元，同比增长48.7%；毛利总额28.6亿元，同比增长19.3%，毛利率为18%，净利润率为6.1%。
“未来公司毛利润上升是一个必然的趋势。”管理层对未来业绩抱有信心，称公司未来盈利水平将会得到不断改善，稳中有升。
管理层从收入和成本的两端进行分析。从收入端看，2021年上半年的权益合约销售单价较结转单价提升1900元每平方米，未来结转单价存在上升空间。
从成本端看，2021年上半年公司单方的建安成本、财务成本比2020年全年相比有所下降。虽然上半年新拿地成本有所上升，但是总成本的上升会小于结转单价的上升。
深耕长三角
作为一家深耕浙江及长三角地区的房企，祥生控股的销售及投资主要围绕浙江、泛长三角区域及其他具有高增长潜力的城市。
期内，祥生控股已实现权益合约销售金额人民币496.81亿元，同比增长30.4%；权益合约建筑面积376.36万平方米，同比增长28.3%；归属公司的平均合约销售价格为每平方米人民币13200元，同比增长1.6%。
从合约销售的地区分布来看，浙江省是最大的销售贡献来源，占比达到55%；泛长三角区域贡献35.4%；其他具有高增长潜力的城市贡献占比为9.6%。
聚焦浙江及长三角的发展思路，同样体现在上半年的土地获取中。
期内，祥生控股新增土地储备18幅，总占地面积为187.26万平方米，应占总建筑面积为287.39万平方米，已收购地块的平均成本约为每平方米6120元。
新增土地储备当中，全部集中在浙江省和长三角地区。其中，浙江省占60.3%，泛长三角地区占39.7%。
截至2021年6月30日，祥生控股持有的项目数量达到228个，总建筑面积达2297万平方米。其中，浙江省土地储备占总土储的比例为50.5%，项目数量占总项目数量的54.8%；泛长三角区域土储占总土储的比例为36.9%，项目数量占总项目数量的33.8%；其他具高增长潜力的城市占总土储的比例为12.6%，项目数量占总项目数量的11.4%。
值得关注的是，近期多城第二轮集中供地纷纷叫停，并对供地规则作出调整。对此，副总裁韩波称，多城要求溢价率控制、竞品质以及出台了一些政策来提升土拍市场的供应，提升土拍市场的稳定性。
在他看来，这些调整是好事情，提升了行业安全性及具体项目的利润率。
对祥生而言，一是可以以合理的成本、合理的土地价格获取土地，提升项目利润率；二是很多城市提出了竞品质的要求，祥生能够进一步发挥其在产品上的优势；三是集中供地能够让其对于深耕的这些城市、区域进行更深的研判。
由“橙”转“黄”
政策看法、资金安全、买地策略是业绩会中被提及的重点。
上半年，不少企业陆续暴露出的资金安全问题，令投资者及媒体将更多关注聚焦在企业财务安全。
从数据上看，据祥生控股2021年6月30号的数据测算，“三道红线”有所改善，实现由“橙”转“黄”：净负债率由上年末136.4%降至96.6%；现金与短期债务比由上年末1.1倍提升到1.2倍；剔除预收账款后的资产负债率由上年末82.4%降至79.4%。
首席财务官谈铭恒透露，这主要得益于有息负债规模的控制、加大股权合作力度以及利润结转带来的权益增加。
从债务结构看，祥生控股的有息债务主要包括银行、资本市场直接融资，比如说海外发债、公司债、境内公司债以及非银行的融资。
数据显示，截至上半年，祥生控股有息负债总额是462亿元，与2020年底基本持平，而现金和银行节余为273亿元，较上年末243亿元增长了12.4%，这令公司的净有息负债余额从2020年底的218.7亿元下降到188.9亿元，下降约14%。
谈铭恒介绍，期内，祥生控股的平均融资成本从9.1%下降到8.6%，下降0.5个百分点，银行贷款占比提高到了约38.1%，资本市场直接融资占比提高到约11.2%，两者合计的比例较2020年底提升8.3%。
与此同时，其他融资的占比是50.7%，比2020年底下降了8.3%，这使得公司的债务结构得到了优化。
根据计划，祥生控股将会用1-2年时间，使得三条红线全部绿色达标，具体措施包括多元化的拿地政策，加大合作开发力度；合理安排交付节奏；加强资本市场的融资力度，优化融资渠道及债务结构；开源节流；加大回款力度等。
至今，祥生控股上市即将满一年。“上市以后，祥生控股集团进入了新的发展阶段，同时也在迎接着新的发展机遇，当然还有挑战。面对新的变化，祥生始终会积极审慎，以稳健和可持续作为企业发展目标。”
行政总裁陈弘倪表示，未来，祥生控股不会盲目地追求规模，有质量的规模增长将会是公司未来一段时间发展的战略方向。
以下为祥生控股集团有限公司2021上半年度业绩会问答实录节选：
现场提问：目前祥生的三条红线两条已转绿，是如何做到在短期内使得三条指标迅速转变的？未来又会在哪些方面继续调整，加快各项指标持续向好？
谈铭恒：祥生之所以可以取得三条红线的改善效果，有几个原因：一是控制了有息负债的规模。截至2021年6月30日，公司的有息负债总额是462亿元，与2020年底基本持平。现金和银行节余在2021年6月30日是273亿元，比2020年的243亿增长了12.4%，使得公司的净有息负债余额从2020年底的218.7亿下降到188.9亿，下降约14%。
二是公司在2021年上半年加大了股权合作的力度，引入了合作放款资金29亿。三是上半年通过利润结转，增加了公司的权益。
在未来，公司的财务结构会不断优化，将会用1-2年时间，使得三条红线全部绿色达标，具体措施有五个方面：
一是持续多元化的拿地政策，拓展开发模式，加大合作开发的力度；二是合理安排交付节奏，更符合公司整体战略部署要求；三是加强资本市场的融资力度，优化融资渠道，通过和金融机构建立长期的融资安排，优化债务的期限结构；四是开源节流，严格监控业务运营工作中的支出合理性；五是加大回款力度，进一步改善现金流。
现场提问：请说明公司目前整体的债务结构及规模，公司对房贷集中度新规的收紧政策怎么看？如何应对？
谈铭恒：公司的有息负债类型主要包含了银行、资本市场直接融资，比如说海外发债、公司债、境内公司债以及非银行的融资。
截至2021年6月30日，总有息负债余额是462亿元，和2020年底基本持平。从类型上来说，银行贷款和资本市场直接融资占比分别达到了38.1%和11.2%，两者合计的比例要比2020年底的合计比例上升了8.3%，与此同时，其他融资的占比是50.7%，比2020年底下降了8.3%，这使得公司的债务结构得到了优化。
公司的平均融资成本这几年一直在持续下降，前面介绍过2019年是9.3%，2020年是9.1%，2021年上半年进一步下降到8.6%。未来公司也会积极拓展不同的融资渠道，进一步降低非银行融资的占比，同时也会致力于延长债务的久期，严格控制各项融资成本，未来祥生在境内外资本市场领域也会进一步发展。
贷款集中度的问题，金融机构的资源是有限的，贷款集中度会使得金融机构有一个偏好，更多地向更优质的企业集中，也就意味着像祥生这样排名比较靠前、财务稳健、低风险的企业更能获得金融机构的信心。
另外一点，祥生本身的土地储备也越来越多地向一线和二线靠拢，比如说今年上半年深耕了杭州，去年还进入合肥、南昌等新一二线城市，这些城市都是普遍金融机构比较看好的城市。
最后，祥生和很多的国有企业、国有银行、股份制商业银行、众多金融机构建立了良好的合作关系，通畅的融资渠道对于未来的稳健发展也奠定了良好的合作基础，也为进一步降低融资成本奠定了坚实的基础，谢谢。
现场提问：公司毛利率未来是否还有上升空间？将如何进一步提升盈利水平？
谈铭恒：未来看公司毛利率将会逐步提升，这里面有以下几个原因，从收入和成本的两端来分析。
从收入端来看，2021年公司上半年的权益合约销售单价是13200元每平方米左右，但是2021年上半年结转的单价是11300元每平方米左右，也就是说销售单价比结转单价高了1900元每平方米。通常来讲，公司的结转周期在两年左右，也就是说未来预计结转单价将会有上升空间。
从成本来看，2021年上半年公司单方的建安成本和单方财务成本与2020年全年相比有所下降。但是从单方土地成本来看，由于2021年上半年拿地在浙江省，特别是在杭州、绍兴等城市新拿地的单价较结转单价有所上升。
结合起来看，随着公司未来在一二线城市的不断深耕，规模效应的不断继续发挥，综合融资成本还是有下降的空间。虽然新拿地的成本有所上升，但是总成本的上升会小于结转单价的上升，也就是说未来公司的毛利润上升是一个必然的趋势。
同时，公司也会通过合作开发模式提高我们的拿地效率，提升拿地质量，从而降低土地成本，进一步提升公司整体毛利润成本。
除了毛利润以外，公司的净利润在未来也有信心进一步改善。第一个方面，公司目前的联合营项目已经达到33个，这些项目从2021年上半年开始逐步结转，随着未来联合营项目逐步的结转交付，也会为公司的净利润带来一定贡献。
第二个方面，公司近年来费用管控的效果很明显，我们分析了一下，2021年1-6月公司的销售费用和管理费用占总收入的比例比2020年同期下降了1.7%，随着公司的不断深耕，规模效率的体现以及运营效率的提升，这方面还是有进一步下降的空间。
总体而言，公司的未来盈利水平将会得到不断改善，稳中有升，谢谢。
现场提问：上市对于祥生控股集团而言是一个重要的转折点，请问公司上市后有哪些改变？对于后续的发展在资本层面以及业务层面有哪些重要规划？
陈弘倪：上市之后，祥生控股集团进入了新的发展阶段，同时也在迎接着新的发展机遇，当然还有挑战。
面对新的变化，祥生始终会积极审慎，并以稳健和可持续作为企业发展目标。未来也不会盲目地追求规模，有质量的规模增长将会是公司未来一段时间发展的战略方向。
具体到资本层面上，首先第一个方面，我们还是会持续地优化三条红线相关的指标，力求企业的运营能够在行业的稳定可持续发展过程当中，对于投资人、企业本身、客户给到一个更正面、稳定的评估。
第二个方面，会继续持续地优化财务结构，从而降低整体融资成本，提高盈利能力。第三个方面，会积极地提升公司的信用评级。
至于业务层面，业务层面首先坚持1 1 X的投资战略，同时坚定不移深耕策略，能够在浙江省以及泛长三角区域持续地拓展和保有市场占有率；二是持续提高产品竞争力，打造出能够满足客户幸福生活愿望的居住产品。
运营层面同时包括开发、商业、办公等各类物业的运营管理能力，从而把整体现金流的安全性通过运营能力做体现和实现。
最后是在组织层面，希望能够持续完善和优化组织结构，同时打造一个学习型的组织，从而能够适应研究行业环境的变化、市场需求的变化，并做出及时的适合公司发展的合理决策。