从左至右：中南建设董事会秘书梁洁、董事总经理陈昱含、董事长陈锦石、董事副总经理财务总监辛琦
乐居财经 李奕和 发自上海
“对中南建设完成的上半年业绩，我认为还是很满意。”
业绩会上，陈锦石如是表示。
8月27日，中南建设（000961.SZ）线上举行2021上半年业绩会，中南建设董事长陈锦石、董事总经理陈昱含、董事副总经理财务总监辛琦、董事会秘书梁洁出席参加。
2021上半年是不平常的半年，疫情所带来的影响仍未消逝，三道红线、土地双集中、调控政策的不断落地，使房企在控负债、保规模的同时，不得不调整经营策略。
虽然行业的不确定性增加，但从半年数据看，中南建设依然保持自身的节奏，实现了较好的增长。这也是陈锦石之所以感到满意的原因。
上半年，中南建设房地产业务实现合同销售金额1089.8亿元，同比增长33.9%，销售面积790.1万平方米，同比增长29.7%。平均销售价格1.38万元/平方米，同比增长3.2%。
公司营业收入384.8亿元，同比增长29.6%，总资产3729.9亿元，同比增加15.5%。期内实现净利润20.3亿元，归母净利润17.5亿元。
从粗放型发展进入高质量发展，陈锦石称，中南建设正在经历调整期。如今，虽然同时面临严峻的调控政策，他称，相信中南建设的未来会有更大的提升。
而面对持续收紧的调控政策，导致的投资者对行业的悲观情绪，陈锦石有自己长远的看法。
“我们要系统看房地产行业的估值，这轮调控，大家产生了一些困难和不适应，但我相信只要花半年到三个季度甚至一年左右，会全面好起来。”
多元融资，债务结构持续优化
报告期内，通过多元化融资渠道以及积极主动的债务管理，中南建设的各类负债指标持续下降，财务结构持续优化。
表现在行业最为关注的“三道红线”方面，2021上半年，中南建设的三项指标全面改善。当中，净负债率95.27%，比2020年末下降2.00个百分点；扣除受限资金后的现金短债比1.03；剔除合同负债后的资产负债率77.42%，较年初降低1.27个百分点。
净负债率和现金短债比亮相指标均优于监管要求。
对于剔除合同负债后的资产负债率一项仍处于“红线”范围，董事会秘书梁洁在介绍业绩时称，中南建设将进一步增强资产实力，优化资产负债表，提升信用评级，希望到明年能够实现三道红线全部“绿档”。
表现在具体的数额上，2021年6月末，中南建设有息负债（含期末应付利息）767.6亿元，比2020年末减少31.5亿元，有息负债与年度经营规模比值进一步在行业保持最低位置。
在董事总经理陈昱含看来，中南建设的低有息负债是公司这些年主动调整的结果。“我们一直以来坚持低有息负债、高经营效率的原则，我们的债务销售比在全行业中都是比较低的，尤其是在这两年，我们也主动放低了整体的增速。”
一个明显的变化是，为进一步扩大安全边际，中南建设期内积极调整了其长短债务比例。
在总有息负债中，中南建设的短期借款和一年内到期的非流动负债209.0亿元，比2020年末减少了24.7亿元，占全部有息负债比值27.23%，较2020年末下降2.02个百分比。长短期结构更加均衡。
债务优化，持有现金方面则持续增加。期内，受益于销售商品、提供劳务收到的现金增加30.64%至526.58亿元，其经营性现金流入746.4亿元，是一年内到期的各类有息负债的3.6倍。
期内，经营活动产生的现金流量净额24.1亿元，同比2020年增加18.6%，并连续四年保持正值。继续保持良好的经营性现金流状况。
报告期末，中南建设货币资金余额269.7亿元，为一年以内到期的各类有息负债的1.29倍，现金及现金等价物余额215.5亿元，同比增加10.0%，除受限资金之后公司的现金短债比1.03。
此外，中南建设期内共获得银行授信总额度1835亿元，已使用授信额度410亿元，剩余授信额度为1425亿元。
受益于稳健的财务结构，联合国际对其信用评级从“BB-”上调至“BB”，并获得标普长期信用评级“B+”、穆迪长期信用评级“B1”，展望稳定。中金公司、国盛证券、天风证券等22家券商机构发布了“买入”评级。
区域深耕，聚焦都市圈、发力高能级
2021上半年，中南建设采取多元化的投资拓展方式，包括传统招拍挂、定向获取、合作获取以及收并购等方式，新增项目41个，当中新增招拍挂项目30个，收并购11个。规划建筑面积合计699.9万平方米，同比增加1.7%。
在土地布局方面，珠三角、长三角区域等重点都市圈以及高能级城市聚集区域是中南建设的主要战略。
据了解，该公司目前已进入内地116个城市，覆盖全国400毫米等降水线以东多数人口密集省份，总土储建面4740万平方米，其中长三角2200万平方米，在总土储建面中占比46%。城市能级上，一二线城市占比33%，三四线城市占比67%，开发项目主要集中在长三角区域和山东。
得益于多元化拿地策略，该公司期内新增项目平均地价约4100元/平方米，比去年同期下降约7.1%，拿地成本持续降低。据了解，其在2019年上半年、2020年上半年平均地价分别达到6300元/平、4400元/平。
此外，精准的投资与战略布局为中南建设的利润增长提供了足够的空间。
2021年上半年，其平均销售价格1.38万元/平方米，同比增长3.2%。优质低成本的土地加之价格的增长，为公司未来项目结利打下良好的基础。据悉，其近三年货地比维持在2.8-3.0之间，安全边界充分。
在上半年的销售业绩中，公司在浙江、江苏、安徽三省销售金额合计684.0亿元，占总销售金额比例高达63%；销售面积合计约442.5万平方米，占总销售面积56%。
根据城市等级区分，中南建设在一、二线城市销售面积占总销售面积的比例为32%，在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为36%。
截止2021年6月末，中南建设全部开发项目505个，其中在建项目规划建筑面积合计约3193万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1547万平方米，可竣工资源总面积4740万平方米，同比增加7.5%。
其中一二线城市面积占比约33%，三四线城市面积占比约67%。公司所持有的优质且低成本的土地，将继续为公司的未来增长提供利润空间。
防“三高”持久战
值得一提的是，房地产进入白银时代，行业内卷愈演愈烈，而在地产行业“房住不炒”的主基调下，持续的调控或将仍伴随房企走过一段艰难的时光。
一个明显的事实是，房企会越来越向制造业靠拢，利润也被进一步摊薄。在这基础上，控本增效被房企提高到前所未有的高度。而行业估值的走低以及房企的未来，也成为业绩会的主要关注点。
面对持续收紧的调控导致的行业估值持续走低，陈锦石称，现在是投资者买中南建设股票的最好时候。目前行业步入冬天，中南建设也处于一个调整期、转型期，同时要符合国家结构性调整，因此公司选择放慢发展速度，通过向保利、万科等龙头房企的学习，逐步改善自身发展、投资和管理方式，提高企业质量。
这需要点时间。“我相信有个半年左右，中南建设未来会有更大的提升。对房地产你们要有耐心，本次调控以后，房地产会平稳有序发展。”
对于整个行业的未来，陈昱含也表示，房地产仍然是一个好行业，它对GDP的贡献或许会下降，但仍然占比很大。无论是从民生、地方政府，包括城镇化的角度上看，未来十年，它仍然是中国经济重要价值贡献的行业。
反而，她认为调控对行业来说，某种程度也是一件好事。因为它会倒逼这个行业从野蛮的粗放发展，向精细化发展去靠；会倒逼我们在经营管理的体制在调控中去迭代和发展。
回归到中南建设方面，在相对严峻的外部形势下，公司在未来的经营上面，还是坚持长期主义导向，审慎经营。她称，目前行业的竞争已经从百米的冲刺赛跑，变成了一场马拉松，这个时候其实更讲究配速，更讲究自我的节奏。
而中南建设要“稳中有进，稳中向优”。
陈昱含将房企如今面临的经营风险用“三高”来比喻，也就是高血压、高血糖和高血脂。高血压对应流动性的问题，高血糖是杠杆跟规模问题，高血脂则对应企业盈利的能力。
“在当前大环境底下，尤其是房地产作为一个资金密集型行业，确保流动性是我们的第一要务。为此我们也在预算和资金管理上面贯彻了以收定投、以能定收、以收定支的原则，建立了一整套覆盖投融管退的经营管理工具箱，确保我们流动性的安全。”
面对全新行业环境的挑战，陈昱含称，中南建设会抓住机遇，理性投资，通过轮动布局，合理下沉，规避热点土地的方式控制好投资，并通过高效运营，确保效率，提质增效以实现利润。此外，通过长期的产品创新以及供应链建设优化成本。
“这是我们对审慎经营的一些系统考虑，也是我们防‘三高’的持久战。”陈昱含表示。
文章来源:地产K线