请留神
多数楼市新板块，挂标签、炒概念、蹭热度，“换名改命”式的区域炒作都是基本操作。
但如果某个板块“声量渐弱”，特别是开发商并不少的情况下，未必是那里不够有料，还有可能是市场上已经有了充分“价值共识”。当然后者并不多，能快速“收声”就更不易得了，反而值得市场关注。
最近一个炒着炒着就把炒作“遗忘”了的板块是谁？
要我说，奥体南。
01.
还记得吗？奥体南也曾走在“炒作”路上。
2015年，第一波品牌开发商进驻，旭辉、中骏振动了这里“奥体南”的首轮发声。正如梅江与梅江南的定义法则，以城市核心节点之名向外拓步，试图确立外溢信心。
信与不信？起码相当数量者彼时还会认为，是开发商为抵消认知模糊和外溢抗性的宣发自白。
“奇点”出现在2年多后，供应在此集中发力，接连引来金地、华侨城、万科、卓越等一批知名房企进驻，仅至2018年底新出让宅地就多达8宗。随之而来的，自是各项目集中丢向市场的“板块崛起信号”，炒作洪声再起，同时津涞公路两侧精武镇核心区内，“奥体南”的板块范畴愈发清晰。
结果应该都知道了，奥体南板块在销售端迅猛发力。2018年整个精武镇新建商品住宅成交总量约21万平米，除格调松间北里外均来自奥体南。
此后，周边板块也被带动跃起。到2019年精武镇成交量同比翻倍，相较张家窝、李七庄等超出1-2倍，比起侯台、梅江南和大寺等超近8倍，一跃成为当之无愧的“西青王”。
业绩主力依旧由项目聚集的奥体南板块贡献。当年全市单盘销售金额TOP10中，金地藝墅家与万科西庐携手上榜，其中金地藝墅家更是高居第二位。
2019天津单盘销售金额TOP10
因而，市场上也出现了“天津置业看环城—环城置业看西南—西南置业看精武—精武置业看奥体南”的说法。
但在这一进程中，市场应未及注意到——不知从何时开始，“奥体南”已经很少被拉近舆论场了。
默默地，但供求两端强势依旧。与其说是市场的惯性，不如归结为开篇时所讲：有的板块吆喝着吆喝着就“熟”了，“沉默”反而代表着市场上的价值共识出现了。
特殊的2020则再次验证了这个结论——全年西青区销售规模超过100万平米，精武镇贡献4成以上，奥体南依旧是成交大户。
02.
置业者的信心，并不只因为市场热度，更非源自“那么多人陪我跳坑”的宽解与豪赌。
满打满算5年发展，对一个板块算不得什么，但相比于有些发展更久却仍在“炒概念、卖预期”的板块，奥体南一系列漂亮规划和落地效率，才是服众的关键。
从目前开发聚集的11p-13-01单元东区控规来看，更像是在一张居住性质的“黄色画板”上，高度叠加了红色（商业设施）、粉色（中小学用地）、橙色（公共管理服务）和绿色(生态)等诸多色彩，涵盖中小学幼儿园、社区商业服务中心、医院、老年人活动中心、菜市场、室内综合健身馆等各类细项，在板块底层质素上搭建彩虹般丰沛的生活想象空间。
但让外界更快确认起价值的，是色块自带的时间刻度，尤其在今年更是集中迎来“日程表”上一连串落地预期——
精武镇9号地块已摘地，将开发综合商业体，预计明年上半年开工；
规划文化设备用地8#，内部将具体打造图书馆、艺术沙龙，儿童娱乐、AI智能科技馆；
精武小学、付村中学在建中；
……
由此看来，一个片区的更新，是迎着城市化生活所需，一边以大物什集中“补缺”，一边又不断下沉到坊间巷末的生活颗粒。且重要的是，有图纸、有节点更有钢筋水泥，乃至氤氲人气，“炒作”自然也就不再需要了。
03.
当然提起规划兑现，今年“奥体南”也发生过一件伤心事。
原本说好要“相见”的地铁13号线突然半路改道去了空港，“轨道交通失约”一度令市场对奥体南价值预期出现动摇甚至“开倒车”。
但失之东隅，收之桑榆。
不久之后，《天津市市域（郊）铁路专项规划（2019—2035年）》公布的9条线路中，连通津城核心区与静海城区的津静线，似是规划部门早就筹谋好的“替代项”。
从已公示南段规划看，不仅设站包括“精武镇”，更直接穿过大南河，从津涞公路进入市区，延伸连接文化中心、海河柳林地区及滨海国际机场等城市重点发展地区。
需要指出的是，天津本轮发布的轨交规划都应具备相当高的优先等级，可以说基本代表城市未来几年集中发力的关键线路。且不同于地铁盾构施工，津静线将有相当行程为高架段，审批、兑现速度相较都会更快。
而在官方相关公告里，也明确了其将于2021年2月初开工，2024年2月底建成通车试运营。
无独有偶，与精武镇相关的其他线路也陆续传来新进展——云巴T2线一期工程（杨柳青文化中心-天津南站）已启动节能报告编制；地铁5、10号线延伸线等可行性研究、深化设计等前期工作，正在加快推进。
以上生活配套或轨道交通，这些要素更像是由规划端的正向推动。反之，区域内亦存在着反向催熟的人口驱动力。
截至目前，精武镇常住人口已超过15万人。2017年至今的新一轮开发，金地藝墅家已有交付，其余项目都处在顺利施工或待交付状态。据粗略统计，这些项目合计规划超7000户，也就是说，未来1-2年内区域又将有约2万人的人口增量预期。
说句实话，环城不比市中心，配套由建设向投入运营的跨步之间，缺的还有“消费人口”。因而各类配套在给置业群体信心“留下来”的同时，后者也需要带给前者“营业”的信心。
以此视角审视奥体南，精武镇核心区的原住民基础、大学城师生的庞大基数、常年密集开发与火热销售带来的大批较高生活预期者……既是人口厚度又代表了消费活跃度，皆为“养活”配套的可靠力量。反过来，配套的不断丰足与升级，则又成了下一轮“人-配套-居住间多元催化，进而良性循环”的发生前提。
04.
近些年“奥体南”的光环使精武镇被更多供求方看到，板块概念随之裂变。当前主力开发片区中，还包括了三盘鼎立、即将整体收官的“华苑西”板块，以及精武镇腹地新兴起的“学府工业区”板块等。
即使群雄并起，再看“奥体南”仍能知道，其更早被城市外拓者发现绝非偶然。一者板块与作为城市西南核心节点与高端居住区的“奥体板块”地缘亲近，二者与南开、河西以干道相连，城市界面无明显落差。在市区“居住高压”之下，外溢更易达到，反之也能快速对接到上述区域的城市级配套。
另一个不可忽略的客观要素是，这里有充分空间承载居住、支撑配套和兑现预期价值。尤其在城市核心区相邻落点上，确是不可多得的。
随着更多人将目光移向这里，或亲自走过一趟，以上结论很容易得到确认。事实上，这也一直都是市场热情里传递出的底层置业逻辑。
区域“共识”的达成，也使得改善元素逐渐出现在此。
举例说，此前金地藝墅家已有联排产品面市，而今年金地在爱情置业商业综合体东北侧拿获的其奥体南第6宗土地最近爆出规划——以“金地藝墅家?酩悦”为案名，项目除以8栋洋房供应建面约79-89平米产品，继续迎合城市中有品质要求的刚性需求外，也借助全盘1.3低容积率规划了10栋叠拼产品，供应“近城稀缺体验”。
金地藝墅家?酩悦鸟瞰效果图
无独有偶，此次“酩悦”项目中也对产品、服务进一步提出了优化方案。
比如：集合摩卡会所、樱花跑道和微气候智慧决策系统等，在360景观健康家之上，形成360°玩呗PLUS版园林；地库分别就入户系统、导视系统、颜值、人车隔离带、照明系统、增值模块等进行综合升级；首次推出透明工厂计划，通过直播建造、过程可见、材料可溯源可建档等，提供动态工程升级方案；利用5个“0”服务、云享家APP无触碰归家等，完成客户服务上的专项升级……
摩卡会所功能空间示意
樱花跑道功能及景观节点示意
作为奥体南板块二度启动的“发起人”，金地3年多来已开发到第6个地块，收获业主近4000组。深耕姿态被翻译成“客户权益”无疑有二：一则不“打一枪换一个地方”，金地需得有充分产品自信，使交付与销售同时存在、同时满意；二则借由庞大业主“需求数据”，金地亦能对片区居住进一步赋能和拓展，上述一系列做法即是代表。
当然对一个高去化区域里全新盘的启动，无论怎样，更直观的市场意义都是又能“开仓放粮”了。
这一次，仍不必炒作“奥体南”。
谋事在“炒”
真正地段一点即透
城市在“焐”
彩虹icon虽是文火功夫
却也被期待肉眼可见
没人炒作
不代表没人买单
有人收声，请留神
【?END?】
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