与去年同期相比，销售微降，营收净利微增，平均净资产收益率、毛利率、净利率等多项盈利能力指标承压，现金量大幅提升，净负债持续下降……
8月28日，南方+房产频道从万科召开的2020年中期业绩发布会获悉，上半年，万科实现营收1463.5亿元，同比增长5.1%；归属于上市公司股东的净利润为125.1亿元，同比增长5.6%；累计实现销售额3204.8亿元，同比下降4%，降幅较一季度收窄3.7个百分点。
在盈利能力指标方面，上半年万科毛利率31.81%，较去年同期下降4.44个百分点；净利率12.73%，较去年同期下降1.11个百分点；加权净资产收益率为6.44%，较去年同期下降0.82个百分点。
财务稳健负债持续降低
近期，有消息称监管部门出台新规，控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，以确定有息负债规模年增速。万科总裁、首席执行官祝九胜表示公司会认真研究，尽快适应。同时他也强调，万科的财务和资金状况非常稳健，“我们坚持‘现金为王、手有余粮’，净负债率保持在27%的低位，手持现金是一年到期债务的2倍以上，有息负债占总资产的15%左右，公司连续11年保持了经营性现金流为正”。
财报显示，截至6月末，万科的净负债率为27%，较去年年末的33.9%下降6.9个百分点；有息负债金额为2729.8亿元，较年初增加151.3亿元，占总资产的比例为15.1%。有息负债以中长期负债为主，其中短期借款和一年内到期的有息负债合计968.2亿元，占比为35.5%；一年以上有息负债1761.6亿元，占比为64.5%。
万科主要财务指标变化。
住宅开发方面，万科坚持积极销售，全力减少疫情对销售带来的影响，上半年销售逐步恢复，合同销售金额3204.8亿元，同比下降4.0%，降幅较一季度收窄3.7个百分点；结算收入稳步增长，同比上升2.5%至1289.7亿元。公司已售未结资源持续上升，6月底合并报表范围内有4743.2万平方米已售资源未结算，合同金额合计约6953.3亿元，较上年末分别增长10.6%和14.2%。
项目储备方面，上半年万科获取新项目55个，总规划建筑面积980.2万平方米，权益规划建筑面积504.6万平方米，权益地价总额约321.3亿元。与此同时，公司的项目资源保持在合理水平，6月底万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约15719.7万平方米，此外还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积合计约582.5万平方米。
多元化业务亮点纷呈
值得一提的是，万科旗下的多元化业务呈现多点开花。
租赁住宅方面，以“泊寓”为主的青年公寓产品，上半年产生租金收入10.5亿元。截至6月底，万科在33个城市累计开业泊寓12.73万间，其中上半年新增开业1.89万间，另外有5.77万间尚在规划和在建中。
物业服务方面，上半年万科物业实现营业收入67.0亿元，同比增长26.8%，其中55%来自于万科以外的项目；截至6月底已接管面积5.2亿平方米，累计签约建筑面积6.8亿平方米。上半年万科物业由住宅商企“两翼齐飞”升级为“三驾马车”的发展战略，加快“物业城市”业务发展，持续拓宽城市空间业务发展格局，目前“物业城市”已拓展至7个城市。
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物流仓储服务方面，上半年万科旗下万纬物流管理的项目（含非并表项目）产生租金及服务收入合计为8.3亿元，同比增长36.9%，其中高标库租金收入5.7亿元，冷库租金及服务收入2.6亿元。截至6月底，物流仓储服务累计开业建筑面积616万平方米；合计服务客户超过850家。通过精益管理及信息化手段，万纬物流不断持续提升经营能力，截至6月底高标库和冷库的稳定期出租率和使用率分别为89.1%和81.51%，同时积极探索资产运营能力，首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”6月在深圳证券交易所成功上市。
上半年万科旗下运营管理的商业项目(含非并表项目)产生租金收入30.5亿元，同比增长0.3%。截至6月底，万科旗下商业项目累计开业面积达到836万平米，同比增加11.07%，此外尚有规划中和在建商业建筑面积543万平方米；开业项目整体出租率达到90.6%，开业3年以上的商业项目出租率91.8%。印力集团积极探索资产证券化，印力2号CMBS于2020年4月成功发行，票面利率3.8%，创同期同评级CMBS产品的利率新低。
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【记者】冯善书
【统筹】赵兵辉 冯善书 张西陆
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【出品】南方产业智库
【作者】 冯善书；郑炜良；周中雨
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端