观点地产网3月23日晚间，时代发布年报；随后3月24日股市一开盘，股价应声下跌。
截至当日收盘，时代中国股价报10.88港元，跌幅达4.90%。从年报来看，资本市场的反应除了传达对这家房企未来增长中的一些忧虑与期待，也传递出当下房地产行业的一些共同困境。
观点地产新媒体查阅获悉，2020年，时代中国录得营业收入385.77亿元，较2019年减少9.1%；净利润53.66亿元，同比减少3.5%；公司拥有人应占利润为49.41亿元，同比减少5.2%；净利率同比增加0.8个百分点至13.9%。
毛利则录得111.02亿元，减幅为10.7%，毛利率同样略有下降。
此外，2020年时代中国的合同销售相比预期增长较多，最终跨进千亿阵营。在政策加身的行业形势下，时代将今年的销售目标定为1100亿元，同比增长10%。
10%的增长目标
在2020年初的业绩会上，岑钊雄为时代当年定下了823亿元销售目标，若以2019年完成的783.6亿元销售计算，业绩增长幅度仅为5.03%。
彼时对比同期同体量房企，这几乎是最为保守的销售目标基调了。
从最终销售业绩来看，时代却是在去年疫情背景下完成了一个重要销售门槛的跨越，实现了合同销售1003.8亿元，首破千亿，同比增长28.1%。
尽管内部目标会更高一些，但3月24日当天早上，岑钊雄在业绩会现场还是袒露，去年实际执行过程里比原来销售预期要好。
在其看来，其中主因正在于在售项目主要位于大湾区，这些投资区域在过去一年随着疫情改善得到快速回暖，带动整个销售业绩。据观点地产新媒体了解，时代重点布局的广州、佛山尤其一些热门区域，均在去年下半年市场反弹之后成交飞速上涨。
从具体销售业绩可以窥见，2020年时代的业绩来源中约87%都来自于大湾区，其中广州占30%，佛山占22%，东莞9%。
不过从另一个角度看，时代布局过于集中了，一旦深耕城市政策有所收紧，是否会有风险？此前管理层称聚焦是策略，第一阶段主要完成在大湾区的业务布局，实现千亿规模，如今千亿之后呢？
虽在业绩会上没有得到更多指引，不过从年报看，近来时代也陆续往外进行一些小范围布局，例如布局了长三角区域。如于2020年12月，时代以溢价60%的上限价摘得浙江嘉兴一宗商住地，二次进入浙江市场，这也是其在大湾区以外入驻的第五个城市。
但是，这种外扩态势目前来看还没有铺陈开。从土储看，截至2020年底的2159万平方米土储中，超九成的土储来自于大湾区，仅有部分土储位于长沙、武汉、杭州、成都等地。
对此，岑钊雄在业绩会上表示，未来两到三年，整个投放计划中大湾区占比大概为80%-85%，而大湾区外则会多一些比例投放，维持在10%到20%的比例。
另据参加投资者会议的人士告诉观点地产新媒体，管理层表示目前时代的投资比重还是会聚焦在大湾区，因为其要维持在大湾区里的领导地位，以及保证有足够的份额。
基于所布局的土储与项目，时代也披露了2021年的销售目标即1100亿元。令人稍显诧异的是，新的目标增速仍旧不高。
保守与否，又被摆上台面。对此，岑钊雄回复观点地产新媒体称，10%左右的增长目标是一个合适的目标。
其进一步表示背后的考虑：“因为接下来公司主要的方向，不止是合同销售额的增长，更重要的还是在利润的增长，以及综合财务报表里面持续的改善，保证公司更有质量的增长。”当然，岑钊雄还是给外界传递更多想象的空间，称希望在最后会突破这个目标。
还剩一条红线
按照时代中国的规划，目前利润、财务仍有问题待优化解决。
从财务负债上看，可以窥见过去这一年，时代在三道红线之下小步调整了自己的债务指标。
三道指标显示，截至2020年末，时代中国净负债率为65.6%，相比2019年的67.2%以及去年中期的71%有所下降；现金短债比则为2.1，相较2019年的1.57倍有所回升。
唯一不过关的则是资产负债率，截至2020年，时代中国剔除预收账款的资产负债率约为78.6%，超过70%的警戒线。
“预计在未来1-2年的时间里，可以把剩下超了一点点的线完全解决掉。” 在岑钊雄认为，目前时代在负债控制、资金投融资方面还是较为合理。
观点地产新媒体了解，目前时代中国的有息负债在615亿元左右，其中长债为434亿元，一年内的短债为180亿元左右，长短债比例相较于2019年有所优化，短债比例下降。
另据投资者透露，截至3月24日，时代今年短债当中有95亿元的金额已经实际偿还或者已经置换发行了。
财务或许是可以通过一定的减重手段优化的，比如时代去年土地收购成本总额约为171.19亿元，而2019年时代中国拿地成本总额则约为234亿元，拿地销售比从29%下降至17.07%。
然而盈利问题却是目前摆在整个行业面前普遍跨不过去的一道坎。
据观点地产新媒体了解，近两年来房企披露的财报中，毛利都呈现了一定的下降趋势。“毛利会越来越低”，几乎已成为行业共识。
从年报看，时代中国的毛利由2019年的124.36亿元减少至2020年的111.02亿元，减幅为10.7%；毛利率由2019年的29.3%下降至28.8%。
对于毛利下降，管理层在会上则表示主要是与结构性货值有关，即2020年毛利率较高的产品收入确认比例较2019年有所下降。
“2020年毛利率确实比去年要低一点，不过三旧改造、城更的业务获得不错的增长，我们整体的毛利率是跟去年持平的。”岑钊雄说道。
若剖析管理层的话，旧改业务将是拖高公司毛利的方式之一。
据悉，押宝旧改多年，自前年开始，时代的旧改业务已陆陆续续对其总体的利润贡献产生一些帮助。观点地产新媒体查阅获悉，分业务来看，时代2020年的营收中物业销售录得326.73亿元，同比下降16.4%；城更业务则录得54.5亿元的收入，同比增长151%。
毛利表现方面，去年物业开发及租赁业务的毛利率为22%，城市更新业务则为71%。
上述投资者也透露，管理层称去年毛利已是公司最低水平，相信此后不会更低；同时，随着旧改未来两三年的结转加快、占比提高，相信整体盈利水平将会进一步上升。
虽管理层积极给出指引，不过纵观目前时代旧改的体量——整体城市更新项目超过了160个，预计潜在的总建筑面积达到5337万平方米——若不注重结转的话，对于整体经营水平、资金水平的稳定性或将带来影响与隐患。
如此前2020年中期，针对毛利率下降的原因，时代就表示其中重要原因之一便是期内财务会计收入中缺少了城市更新业务，未实现结转因此没有产生毛利贡献。
以下为时代中国控股有限公司2020年度业绩会问答实录：
现场提问：2020年在疫情的影响下，公司合约销售增长达到28%，也成功突破了千亿，2021年合约销售的目标1100亿，只有不到10%的增长，是否过于保守呢？是出于什么样的考虑？
岑钊雄：首先，去年销售额第一次突破1千亿，原来我们预定目标大概800多亿，实际执行过程里比原来预期要好，为什么我们能去超额完成？主要跟整个布局有非常大的关系，因为现在在售的项目里面主要还是在大湾区，占了90%，所以在过去一年，随着疫情改善，整个市场慢慢活跃起来之后，我们所投资的那些区域还是得到非常好的回暖，所以它带动整个销售业绩有一个比较好的完成，这是很重要的基本面的基础。
第二，去年疫情期间，我们也做了非常充足的准备，我们把困难预得更充分一点，所以在实际的执行里面，当时定的一些做法安排还是卓有成效的。主要是这两方面的关键点，让公司可以在去年超越目标。
今年我们定1100亿，大概10%左右的增长，我们觉得这个目标现在定起来，还是一个合适的目标，因为接下来公司主要的方向，不止是合同销售额的增长，更重要的还是在利润的增长，以及综合财务报表持续的改善。
我们的重点还是主要摆在怎么样保证公司更有质量地增长，不仅是合同销售额的增长，所以我们通过考虑，今年的目标定在1100亿左右，我们希望在最后会突破这个目标。
现场提问：在房企融资“三道红线”的压力之下，时代中国有什么应对的做法？
岑钊雄：目前公司“三道红线”里面有两条是完全达标的，因为我们的指标都特别地良好，其中有一个指标略微超了一点点，但是预计在未来1-2年的时间里，可以把剩下超了一点点的线完全解决掉。
目前来讲，在整个负债的控制方面，我们还是控制得蛮好的，在整个现金流，整个负债比例，整个资金投融资方面的安排，还是安排得比较合理，并且比较审慎。
接下来会在确保公司更有质量的增长这方面下功夫，让我们可以在获得整个规模增长的同时，各项指标也同步得以改善，来支持公司持久、稳健地发展。
现场提问：集中供地的影响怎么样呢？集团在买地的规划上会否有所调整，会否增加买地的金额？以及今年买地的预算是多少？
岑钊雄：有关这方面的政策，我想首先国家政府希望还是通过集中供地来不要把地价推得那么高，更集中一点，让大家更有计划地去安排，作为政府的出发点来讲，这个对推动整个行业更稳健的发展，我觉得应该有帮助。至于整个成效怎么样？我们就看看最后实施之后的结果，我们再来看它最后的结果怎么样。
对于时代中国来讲，因为我们整个土储的安排，现在大概有50%主要来源于城市更新的项目，还有产城融合的项目来获取，我们在公开市场招牌挂的依赖是比较低的，所以这一项政策对我们来讲，应该不会构成大的影响。
当然对于要去投资的地方，我们也会参与，但是我们不是作为一个最重要的增加土储的方法，所以目前来讲，这一项政策对我们目前来说不会构成一些大的影响。
我们在新的年度里面，整个买地的预算要比去年居多一点，大概230亿的预算用于今年度买地的安排。当然最后要根据整个现金回笼的情况再做最后的确定，目前我们现金回笼暂定的投地目标是230-250亿之间。
现场提问：为什么时代中国在旧改方面的布局项目非常多，但是从财务管理以及企业营运的情况来看还是一家非常健康的企业？关于城市更新转化为土储的面积有多少？
岑钊雄：因为城市更新的业务我们进入的时间比较早，在2010年的时候开始进入，已经有超过10年的时间，所以为什么这么多获取、推进的项目但我们的投入并不是特别多，随着竞争越来越激烈，后期进入的企业的投入可能会更高一点，我们进入得比较早，所以变成这方面的投入没有想象的那么高。
同时，因为我们投入得比较早，很多项目已经陆陆续续在转化之中了，也对我们的新增土储带来帮助，对利润也直接构成很重要的帮助。
从前年开始，陆陆续续城市更新业务已经对公司总体的利润贡献产生正面的帮助了，所以，在这种背景下，我们才能维持，一方面有比较多的旧改项目，同时，我们在房开业务里面保持一定规模的增长。
另外，我们预计在新年度里面，旧改城市更新转化的项目不会少于去年，去年是8个，2021年会超过这个数，无论个数和面积都会比去年有一个不小的增幅。
现场提问：时代中国的净利率方面，请问接下来公司从哪方面去提升，以及具体的指标计划是怎么样的？
岑钊雄：有关公司净利率方面，2020年房开的毛利率比去年要低一点，三旧改造城更的业务获得不错的增长，我们整体的毛利率是跟去年持平的。
接下来在整个利润增加方面，我们定义成更有质量的增长。其中非常重要的一个环节，在整个利润的增长方面，整个销售规模还是在继续增长，另外城市更新业务，以及产城融合方面的业务，也给我们在土地储备方面带来更稳定的增长，并且整个土储的价格现在也处于较为合理的水平，这一部分的土储会对我们的整个未来的增长带来非常坚实的基础。
另外在投资领域里面，除了在城市更新以及产城融合业务以外，在其他方面的投资也是聚焦在中国最有价值的地方，我相信这是经济圈或者都市圈的发展，也会带来我们这个区域投资同步的收益，相信这一方面的安排也会支撑公司盈利，也会有持续稳定的增长。
黄嗣宁：刚刚岑总关于大方向上以及投资布局上做了详细介绍，而如果在财务管控我们着力于提高经营效率，以及控制合理费用，从而也能够帮助整体的净利润率的提升，公司过去几年致力于线上系统的开发以及数字化的变革，会让我们更高效去决策，从而提升整体公司运营的效率，最终会在利润表上体现到我们的整个费用的控制会更加良好。
岑钊雄：我再补充一点，因为去年我们做了一个非常重要的安排，就是债务结构的调整，我们的利率都有了大幅的降低，无论是美元债也好，人民币债也好，这一部分的改善会对未来接下来的时间带来非常正面的帮助。因为利息的比重在去年做了改善，它的降幅是非常大的。所以，我相信在接下来的时间，会对我们整个利润的贡献带来非常正面的帮助。
