中房报记者 唐珊珊丨北京报道
两则人事任命，让一宗停滞了近十年的整合计划，有了重启的迹象。
1月15日，上海实业发展股份有限公司（600748.SH，以下简称：上实发展）公告称，公司董事兼总裁唐钧向公司董事会提请辞去公司董事职务，同时一并辞去在上实发展的所有职务。
根据同日上实城市开发（00563.HK，以下简称：上实城开）公告显示，辞任后的唐钧将接任周雄成为上实城开董事会副主席、公司总裁兼执行董事。
公告发出后，截至1月20日收盘，上实控股、上实城开、上实发展股价均出现小幅震荡上涨。
资料显示，两家公司均为上海实业控股(00363.HK，以下简称：上实控股)旗下上市地产公司。十年前，上实控股大股东上海实业(集团)有限公司(简称：上实集团)是上海市人民政府在海外最大的综合性企业集团，曾有意通过上实控股整合旗下地产板块业务，盘活“上实系”地产这盘棋。
然而这条整合路却异常坎坷，一度搁置长达十年，此次人事变动，是否意味着地产业务整合计划重启？中国房地产报记者致电上海实业控股有限公司，截至发稿前未能得到回复。
“如果是十年前的地产整合计划重新启动，那么也意味着上实发展和上实城开或将有一方被吸收合并，从此次人事调动的种种迹象来看，上实城开大概率会作为吸收一方。”上海地产研究院副院长陈硕在接受中国房地产报记者采访时表示。
长达十年的博弈
上实系地产业务整合最早可以追溯到2007年8月。
彼时，上实发展向公司控股股东上海上实集团及上海上实控股子公司上实投资发行不超过1.6亿股股票，用于购买上海上实及上实投资的资产，这波注资让上实发展成为集团最初属意打造的地产旗舰平台。上实集团也曾明确表示：除上实发展之外，将不再新设从事房地产业务的子公司，且承诺上实集团房地产业务将全部由上实发展来经营。
然而这位“嫡长子”的表现不尽人意，在大规模注资后的几年里，业绩甚至同比下滑。上实集团失望之余，转而扶持上实控股。2009年，上实控股先后剥离旗下包括医药、乳品在内的多项资产，套现30余亿港元，转型以房地产、基建及消费品为主营业务。此后，又展开了大规模的土地和项目收购，包括作为平台接盘中新地产。
资料显示，2010年6月24日，上实控股以27.46亿港元收购中新地产（后更名上实城开）45.02%的股权，成为其控股股东后，同年8月17日，其再次宣布以51.3亿元从兄弟企业上海上实收购上实发展63.65%的股权。
此次收购，不仅理顺了三大上市平台股权关系，也间接确认了上实控股的主导地位。
原以为地产平台之争就此落幕，然而事情在2015年发生转折。这年，上实城开掌门人倪建达出走，“上实发展派”领导上台，上实发展再次上位，并于2015年收购上投控股。
“当时管理层曾有意将中新的资产注入上实发展，上实控股负责商业地产和基建等业务，中新地产变成净壳。”一位曾参与收购的上实集团前员工告诉记者。
这一年也成为上实发展业绩抢跑的契机。财报显示，2014年~2020年上实发展总营业收入分别为，38.03亿元、66.19亿元、64.89亿元、72.34亿元、86.64亿元、88.66亿元、101.78亿元。
同一时期的上实城开却采取了收缩战略，先后出售珠海淇澳岛项目、城开中心等多个项目，逐渐式微。财报显示，2014年~2019年，上实城开总营业收入分别为，78.2亿元、39.03亿元、55.5亿元、93.94亿元、70.13亿元、85.9亿元。
2017年，事情再度发生转机。
根据上实集团2014年签署的《避免同业竞争承诺函》显示，其承诺在签署协议后36个月内解决旗下控股公司同业竞争问题，尽管多次申请延期，但留给上实集团的时间似乎不多了。
压力之下，上实集团终于有了进一步动作。
2017年底，上实城开将旗下的物业管理业务的子公司股权，卖给了上实发展。随后上实城开收购了从事以及土地开发的上海地产北部投资发展有限公司之35%股权，以及二级土地开发的上海市上投房地产投资有限公司（上海上实直接控股）之全部股权。
2018年，上实城开重回主场，频频购地，而上实发展却毫无动静。
谁会留下？
“对于上实集团地产板块的整合方式，此前就有过很多猜测，但这十年间，上实集团应该一直没有想好最终选择谁。”上海证券研究员卢毅表示。
在他看来，当年猜测最多的有三种方式：一、上实控股吸收合并上实发展和上实城开，类似中国铝业2007年吸收合并山东铝业和兰州铝业；二、上实发展现金收购上实城开股权，成为上实地产唯一地产平台；三、上实城开现金收购上实发展。
如今，谁将留下？
从两者业绩来看，2019年上实城开收入为85.84亿港元，同比上升23.0%。毛利为36.76亿港元，与去年同期上升8.7%。毛利率为42.8%，较去年同期下跌5.7个百分点。
2020年上半年，其收入为31.72亿港元，同比下跌31.1%；毛利为14.32亿港元，同比下跌27.0%。归属股东净利润1.51亿港元，同比降51%。
土地储备方面，截至2019年末，上实城开土地储备共有26个项目，分布于上海、北京、天津、西安、重庆、昆山、无锡、沈阳、烟台、长沙及深圳，来可售规划建筑面积约377.7万平方米。
其最近一次拿地是在2020年12月28日，上实城开与中庚集团订立合作协议，合组合营企业，收购湖北武汉一处项目的土地使用权。
上实发展2019年累计实现合约销售金额约合人民币78.90亿元，同比增长约50.29%；实现合约销售面积约合39.50万平方米，同比增长约45%。
2020年上半年，其营业收入约为44.93亿元，同比增长3.29%；归母净利润约为4.29亿元，同比增长4.05%。主营业务为房地产行业、建筑施工业，占营收比例分别为：83.2%、16.28%。
土储方面，上实发展土地储备集中于上海，其2019年新增三宗涉宅地块，均位于上海，分别为青浦区朱家角D2地块、闵行区华漕镇MHPO-1403单元30-01地块、青浦区西虹桥光涞路北侧04-33地块。
相比之下，两者销售业绩不相上下，但在土地布局方面和收入结构方面，上实城开土地储备布局更广，上实发展土地主要集中在上海，相对单一。
从融资角度来看，对于上实集团来说，”A+H”的双融资平台模式似乎更有利于公司扩大融资额，有利于其国际化战略和海外并购计划。
唐钧的到来，能否使这一停滞了十年的整合计划加速推进，值得期待。
【来源：中国房地产报】
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