乐居财经 范慧茹 发自广州
在管面积突破3.8亿平方米，论规模，保利物业(06049.HK)无疑是上市物企中的佼佼者。然而，大体量却没有带来“同体积”的收入回报。
“利润率低于预期”“增速减缓”保利物业发布首份年报后，股友们的评价主要集中在这两方面。
2020年保利物业营收80.37亿元，同比增长34.7%；毛利14.99亿元，同比增长23.8%；毛利率18.7%，同比下降1.6个百分点。年内溢利6.96亿元，同比增长38.3%；净利率8.7%，同比上升0.3个百分点。
营收增速有所放缓，34.7%的增幅，较2019年的41.08%下降6.38个百分点；而原本较低的毛利率继续下滑，毛利率、净利率均低于上市物企平均水平。
“低利率”、“增速慢”似乎成为了拥有央企背景的物业公司的共同特点，相邻发布财报的招商积余(001914.SZ)也呈现类似的问题。
坐享近1亿利息收入
2020年保利物业净利率为8.7%，虽提升了0.3个百分点，与上市物企相比依旧位于尾部，2020年已公布财报的17物企平均净利率达15.62%。
净利率较低，主要受到各项成本开支加大的挤压。2020年，保利物业开支额度最大的是行政开支，同比增长约35%至7.7亿元；而增幅最大的是融资成本，较2019年增长4.3倍，从90万元暴涨至481万元；营销开支翻增将近2倍，从517万元增至1519万元。
相比于收入34.7%的增幅，成本投入的翻倍增长，使得保利物业从约15亿元的毛利，浓缩至约7亿元的净利润，已经“剥”去将近一半。而这7亿元中，还有暴增5倍的“其他收入”进行强加持。
2020年保利物业的“其他收入”从3451万增至2.1亿元，同比增幅509.9%。根据财报中披露的“其他收入”明细，2.1亿元中，利息收入占到将近一半，将近1个亿；另一个重头是政府补贴，约有0.85亿元。
放置到保利物业6.96亿元的净利润中，利息收入和补贴这两项“进账”，占据了26.4%。这也从侧面反映出，保利物业资金利用率不高，选择将部分放在银行“吃利息”，净利率偏低似乎也就在“情理”之中了。
社区增值服务毛利率大跌
净利率在较低点提升了0.3个百分点，毛利率却下降1.6个百分点，2020年保利物业毛利率仅为18.7%。
整体毛利率下滑与三大业务毛利率下降相关。2020年，除了物业管理服务以外，其余两大业务板块毛利率均出现了不同程度的下滑。其中，一向有“高毛利”之称的社区增值服务，毛利率更是下滑了10.4个百分点。
2020年社区增值服务毛利率为30.3%，毛利为5.29亿元，占总毛利的35.3%，较上一年38.8%的占比下滑了3.5个百分点。
“社区增值服务受到疫情对于消费行为的影响，新兴业务美居、零售快速放量但毛利率不高。”在今年的业绩会中，对于社区增值服务毛利率大幅下滑，管理层如是解释道。
保利物业的社区增值服务，主要包括：美居服务、社区零售、车场管理服务、社区媒体、社区空间管理、社区便民及其他服务。新兴业务拖了社区增值服务毛利率的“后腿”，也是拉低整体毛利率的“祸首”。
毛利率大跌，收入却大涨，社区增值服务走出了两个极端。2020年，社区增值服务收入同比增长约51.5%至17.48亿元，超过了物业管理服务以及非业主增值服务的收入涨幅。
作为收入最大来源的物管服务，贡献了49.48亿元的收入，不过，营收增速在三大业务中最低，为28.7%；非业主增值服务为13.41亿元，同比增幅38.5%。
“大物业”面积与收入剪刀差
毛利率虽不占优势，但保利物业在管面积却持续在增长。
2020年，保利物业在管面积约3.8亿平方米，同比增长32.3%。其中，保利系在管面积约1.52亿平米，占比40.1％；第三方在管面积约为2.28亿平米，从2019年占比55.1%进一步增长至2020年59.9%。
保利物业近6成的在管面积来自第三方，但第三方收入却仅占比26.4%，超7成的收入依旧来自保利发展控股集团所开发的项目。
保利物业第三方物业盈利能力普遍较弱，从单价收费的对比也能很清晰的看到。2020年第三方住宅物业收费单价为1.78元/平米/月，商业及写字楼收费单价为5.91元/平米/月，而来自保利系的物业费单价分别为2.3元/平米/月、8.98元/平米/月。
在第三方物业的拓展中，最令保利物业引以为豪的或许是“大物业”服务领域。“成为大物业生态平台首席运营商”是保利物业的企业愿景。
“自2019年上市募资后并购成果不理想。”董事长黄海在业绩发布会提到。自上市以来，保利物业收并购仅拿下一个项目。而这在去年唯一一笔收购项目——华昌物业，就选在了非住宅领域，并且主要服务于商办及公建领域的公司。
不过，随着公共物业在管面积的扩大，其收入占比与在管面积占比差距也在逐渐拉大。
2020年保利物业公共及其他物业在管面积达2.01亿平米，比2019年增长43.47%，超过总在管面积32.3%的增速，占总在管面积的52.9%，占据保利物业服务业态的“半边天”。
而其物业管理收入仅占16.2%，不足两成，在管面积与收入占比剪刀差达36.7%，比2019年扩大0.3个百分点。保利物业“大物业”的理想很丰满，现实却有些骨感。