买房有诀窍，既讲究大局判断，也要把控关键细节。
房产君有两位朋友A君和B君，眼光都很好，分别在2009年和2015年，楼市低谷期，杀入珠江新城，一位买了星汇云锦，一位入手了嘉裕公馆。
节奏踩对了，两人的身家都轻松从百万晋升到千万俱乐部。不过，细细看来，两人的财富增长曲线并不一致。
2009年，A君买入星汇云锦，均价2.4万/平，2015年，B君买入嘉裕公馆，均价4.6万/平，而当时星汇云锦二手房涨至3.8万/平，两者价差不大。
但后市的走势，却逐渐拉开，目前嘉裕公馆实际成交价17万/平，而星汇云锦是12万/平。相差5万/平，100平的房子，就是500万。
嘉裕公馆，为什么后劲更强？
| 示意图（视觉中国已授权）
成长性优！租金稳健！
买房要带Mall
嘉裕公馆领跑珠江新城，一大核心原因是，igc天汇购物中心就在家门口，万象璀璨，触手可及。
这并非个例，因为紧邻天河城，人气热闹，六运小区哪怕是1993年的老房子，均价依然跑到6.9万/平。
再比如，西城都荟上盖的逸翠湾，均价5.5万/平，海珠乐峰广场旁的中海橡园，均价6.4万/平，都是带Mall的物业，价值都笑傲片区。
| 天河城旁的物业，价值坚挺（视觉中国已授权）
带Mall的项目，房价走势优秀，租金也一枝独秀。
广州市房地产租赁管理所公布的最新数据显示：带Mall的小区，租金水平更高。
其中，万菱汇旁的君临国际公寓，月租高达135元/平，位列全市之首，而周边楼盘仅为50-80元/平。
在珠江新城，紧邻天汇广场的中海花城湾也不低，达80元/平，同样领先片区普通项目。
实际上，根据贝壳报价，中海花城湾的月租达到135-221元/平，一套71平两房，月租要1.35万/月。
| 来源：贝壳
可以看到，房产有Mall在身边，宛如一道护身符，成长性更优，租金更稳健。
这在房地产税迟早会出台的情况下，更是购房者需重点考虑的问题，租金跑得快的物业，抗性更优。
COCO Park
南沙新中心
所以，当太古商业项目进驻聚龙湾的消息一出，荔湾群众沸腾欢呼声一片。
但其实，广州还有一个高端商业，比荔湾太古来得更早，这便是星河COCO Park。
COCO Park，大家不会陌生，赫赫有名的商业IP。
| 南沙星河COCO Park 效果图
作为高端商场的代表，福田星河COCO Park，深圳龙岗COCO Park、深圳星河WORLD·COCO Park，无一不是打卡胜地，城市中心。
福田星河COCO Park，国内首个情景式公园购物中心，2006年开业至今，一直是深圳人气最红火的潮流胜地之一，年客流量破2500万人次，平均一天60000多人次。（数据来源：福田星河COCO Park官方微信）
它堪称国际大牌收割机，云集特斯拉、古驰、Prada、 Dior等名牌，而且这些大牌更将主阵地放在这里，adidas Originals，是华南最高等级的三叶草店铺；Nike KICKS LOUNGE，为该系列产品最高级别；PUMA FPS，则是其在深圳最高等级的旗舰店。（数据来源：福田星河COCO Park官方微信）
COCO Park的国际品牌认可力，可见一斑。
| 深圳福田COCO Park
龙岗COCO Park，汇聚山姆会员店、巨幕影院、真冰场等多重业态，成为深圳东部的人气火爆的商业地标，一年涌入1500万人次，相当于每个深圳人都跑来打卡。（数据来源：龙岗COCO Park官方微信）
值得一提的是，星河COCO Park不仅焕新城市能级，更是物业增值的加速器。
福田COCO Park旁的星河国际，2003年的老房子，限价达9.6万/平，而片区的福华新村，不过7.4万/平，比后者高出30%。（数据来源：贝壳）
龙岗COCO Park旁的星河时代，限价5.2万/平，周边的新亚洲花园呢？3.5万/平，两者相差了1.7万/平。（数据来源：贝壳）
这就是一座COCO Park高端商业中心，对物业的拉动作用。
| 龙岗COCO park
不难想象，南沙COCO Park的到来，也将带来巨大想象空间。
这是广州首座星河COCO Park，规划面积近10万平，与天环广场体量相当，将汇集国外内逾300家品牌商家，打造潮酷汇聚地。
南沙COCO Park，预计2023年开门迎客，预计年客流量超2000万，剑指南沙新一代生活场。（数据来源：南沙发布）
| 项目效果图
值得一提的是，COCO Park是星河·东悦湾综合体的一部分，正因为有超级Mall的加持，星河·东悦湾一直是南沙人气火热的红盘。
克而瑞数据显示，2021年1月1日-9月27日，项目网签金额超18亿元，足见市场号召力。
名校华师附在侧
护航孩子成长
当然，能够征服市场，除了COCO Park ，星河·东悦湾综合体还有名校配套。
华南师范大学附属南沙小学、华南师范大学附属南沙幼儿园，已落户星河·东悦湾。
据规划，将开设3班托儿所+18班幼儿园+24班小学，提供九年公立教育。（注：校名暂定，具体招生情况和办学期限以教育局和校方招生政策为准）
学校在社区内，孩子出了家门，就是校门，安全便利。
| 星河·东悦湾学校效果图
对于华师附的实力，家长们不会陌生。
其隶属的华南师范大学，是首批国家“世界一流学科建设高校”、国家“211工程”重点建设大学，声名远播。
而华师附小，是全省唯一一所直属省教育厅和华南师范大学双重领导下的省一级学校，重点中学升学率超70%，常年居全省第一。（来源：广州华师附小官网）
同时，有调查显示，平均每届华师附小的生源，考上清华、北大的人数有3-5人，足以媲美许多地方全市的数量，妥妥的学霸培育基地。
同时，星河·东悦湾与华南师范大学南沙附属中学，仅相距约1.6公里，同样出自赫赫有名的华师系列。（注：学校地段划分，以教育局当年发布信息为准）
可以说，3-18岁优质教育环伺周边，东悦湾真正做到为孩子的成长护航。
| 华师南沙附属中学（图源：南沙发布）
繁华热闹，山水诗意
任意切换
任何一座影响城市商业格局的大型综合体，其占位都不会平庸。
星河·东悦湾亦是，其地处金洲-蕉门，这是南沙区府、城市会客厅所在，无论是配套，还是人气，皆是南沙之最，是无可争议的中心。
项目3公里范围内，簇拥了区府、图书馆、科技馆、少年宫、美术馆、体育馆和市第一人民医院南沙分院等精锐配套。
万千宠爱，集于一身，在这里，你可以享受最好的南沙。
| 项目配套
星河·东悦湾，轨道交通亦出色，方便市区上班族通勤。
项目临近已开通的地铁4号线蕉门站，一线直通大学城、金融城和琶洲等板块。
你也可以通过已开通的巴士，接驳到18号线横沥站，快线2站到珠江新城冼村，仅需约一集新闻联播的时间。
同时，南沙环岛线15号线和22号线南延段已被纳入《广州十四五交通规划》，届时通过15号线更快接驳18号线，而22号线可直达东莞，未来还将开进深圳。
| 项目三地铁交汇
不可思议的是，星河·东悦湾有繁华热闹，还有山水诗意。
它西靠约946万平大山乸森林公园，东南临滨水大道和蕉门河水岸，整个项目依山傍水，藏风聚气。
在这里，推窗可见草木葱茏的山景，一呼一吸皆是鲜氧。
走到楼下去，又能饱览约2.3公里水波荡漾的生态滨水景观，看鱼翔浅底、蜻蜓点水，悦目赏心。
城市繁华与自然生态，在这里融合得恰到好处。
在都市里呆久了，大家最渴望的是自然山水，累了倦了，看一眼山花烂漫，是安抚；呼吸一口新鲜的空气，是放松。
| 项目山水相拥
约89-128平三至四房
为改善而来
既然是高占位的城市综合体，星河·东悦湾如何雕琢品质生活圈？
来自深圳，善于打造高端产品的星河地产，这一次又用实力和诚意惊艳广州市场。
比如，奉上一片约50000平的城市花园，足有7个国际标准足球场大小，囊括多种健身器械、全龄乐活跑道、健身泛会所等，不同年龄的业主，都能找到休闲天地。
又比如，在减配盛行、裸奔时代下，项目反其道而行之，在交标上不留余力地升舱。
智能门禁、周界报警、全区监控等智能安防设备，为社区安全守卫；家居系统睡眠模式、夜起模式等智能家居系统，贴心照顾家人的生活。
| 项目实景样板间
再比如，产品方面，新推12栋建面约89-128平三至四房，户户高实用率，设计科学，保证舒适度。
建面约89平，把每一寸空间都用到了极致。
在同等面积下，很多项目做到三房一卫已不错，而东悦湾不仅实现双卫，保护主人隐私，而且还是双阳台设计，尽展生活尺度。
更不可思议的是，如此面积段还做到四开间朝南，市场罕见，阳光、清风肆意闯入。
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建面约106平三房两卫，配置敞阔入户花园，空间灵活多变，餐厅带通栏飘窗，与南向阳台实现南北对流，窗门轻启，徐徐清风就灌满全屋。
建面约128平四房，更是改善首选。四开间朝南，约7米跑道式阳台，带来IMAX般的视野和采光，主卧带独立卫生间和大面积衣柜，处处彰显气度。
| 项目实景板房
是不是很心动？
地处湾顶明珠南沙的区府，万千繁华已就位，有商业IP和名校配套加持，还有出色的品质加持，你还需要犹豫吗？