文 | AI财经社 田晏林
编 | 董雨晴
8月30日，万科举行了线上2021年中期业绩推介会。中报显示，上半年万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，实现合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%。一直以来，业内对万科平稳的财务状态普遍认可。不过，在今日的管理层回答问题环节，几个主要财务指标还是引起投资者和媒体的重点关注。
财报显示，上半年万科归属上市公司股东净利润110.5亿元，同比下降11.7%;房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为18%，较2020年同期下降6.02%。截至午间收盘，万科A股价报19.55元，下跌6.46%，总市值2273亿元。
业内如此关注，是因为这是万科自2008年以来，净利润首次出现下滑。面对投资者的疑问，万科总裁、首席执行官祝九胜表示，现在心情比较忐忑:“这就像读书时候的感觉，期中考成绩出来，没考好怎么回答老师。”
但他还是总结了三个导致净利润下滑的原因:一是销售规模增长有限，二是毛利率下降稍快，三是转型业务的相关影响。在销售方面，祝九胜承认与同行相比，万科增速处于比较低的水平。而地价占比不断升高，2017-2020年地售比涨了17%，以后会逐步体现在结算收入和结算利润上，销售增长对毛利下降的对冲效果有限。
另外，祝九胜认为，万科的转型业务有很多值得检讨的地方，“当年起步太乐观了，转型业务所需要建立的能力，被严重低估了。”在祝九胜看来，整个行业游戏规则正在发生变化，房企思维也要相应调整，过多追求规模和速度，难以为继。“万科在向优秀同行学习的同时，当前还是保持行稳致远，长周期的增长逻辑依旧存在。”
当前，房地产调控持续从严，行业进入下行周期，但万科目前持有货币现金1952.2亿元，相较于同行，是一笔不小的数字。此外，监管部门对房企提出的“三条红线”要求，万科的三项财务指标也达标，稳定在“绿档”。具体来看，万科扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍;净负债率20.2%，连续20年低于40%;剔除预收账款的资产负债率69.7%。截至6月底，万科的综合融资成本为4.27%，同比下降32个基点。
对此，祝九胜称万科胆子小，一直是稳健为主，因此长期账面上的现金都会比较多。“看三道红线，净负债率这一块，万科20年来这一项指标在同行中都是最低的，20年来的净负债率都是在40%以下，平均在20%以下，这是万科一贯的风格，这种风格给万科带来的好处不如阶段性采取激进的风格对股东的回报多，万科觉得在追求对股东ROE回报之前，能够长期稳健、长期活下去，可能比短期的回报来说更优先。”
不过，万科方面认为，不能让大量现金硬趴在账上。祝九胜表示，公司的首席财务官韩慧华对此“抠得很细”，“该去理财就去理财，在流动性、收益性和安全性这三者之间求得一个平衡。”
事实上，由于万科账上现金流充足，从去年至今，当不少房企陷入破产危机时，万科都被传是“白衣骑士”，其中不乏恒大、华夏幸福、泰禾、蓝光等千亿级房企。
在业绩发布会现场，祝九胜首次回应近期万科接盘恒大项目的传闻，“万科与恒大在过往就有项目层面的合作，最近几个月也有过一些接触和探讨，但目前没有实质性合作。”而对于外界广为关注的万科战投泰禾的进展，祝九胜表示，“我们有成立一个小组与他们密切联系，提供一些建议，符合条件的项目会履约。”
对于收购蓝光的进展，祝九胜表示，和蓝光的合作是项目层面的收并购，目前收购了3个项目，都在正常开发节奏中。但和华夏幸福，最近一年多，万科在项目层面的合作和谈判都没有。在祝九胜看来，或许媒体觉得万科收并购声音多了一点，“但其实我们需要做有利于行业的事情。”
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