【这是雪贝财经的第211篇原创文章】
一条残酷的分水岭
作者：周闪闪
编辑：老胡
2020年的最后几天里，郁亮去了一趟北京，他在一场小范围的交流会上做了一道乐观的计算题：
中国整个房地产市场约15万亿的规模还会延续一段时间，但市占率会越来越多的向头部公司集中，而万科在未来将会占到总市场份额的8%-10%。
我们掐指一算，8%-10%的区间对应的是1.2万亿元到1.5万亿元。在最新公布的数据中，万科整个2020年累计实现的合同销售金额是7041.5亿元。也就是说，郁亮相信万科的销售额还能翻一倍。
几天后，中国房地产行业的预言家丁祖昱开始了一年一度的跨年演讲。在谈到这个行业的未来趋势时，他大胆地划了一条分水岭：行业将步入无增长时代。他告诫一些房企应做好资金压力测试，即使是千亿以上的规模房企也可能出现负增长。
郁亮和丁祖昱的观点并不矛盾，只能说，2020年秋天出台的“三条红线”政策对于房地产行业虽然是时代的一粒灰，但是，这粒灰并不会平均的落到每一家房企头上。
分野的时代早就开始了。丁祖昱没有说出口的是：
这条分水岭分隔的不仅仅是整个房地产行业的增长曲线，还有房企之间的不同命运。
壹
丁祖昱是易居企业集团CEO，麾下运营着中国最大的房地产大数据应用服务商克尔瑞。
按照他的测算，2020年中国商品住宅市场的销售额为15.08万亿元，2016年，这一数据还只有9.91万亿元，也就是说过去4年复合年增长率高达11.07%。
但是，以2020年为分界点，丁祖昱预测这条增长曲线将变得非常平缓，到了2030年的销售额也将只有17.6万亿元，也就是说未来8年的复合年增长率只有1.95%。
“这是我在2020年的最后一天要和大家讲的最核心最关键的问题。”在上海一个容纳了近3000位听众的体育馆里，丁祖昱说，台下坐着的主要是房地产商以及潜在的购房者。
支撑丁祖昱做此预测的核心论据是“三条红线”的出台。他认为在过去多年，房企之所以高歌猛进，是因为资金带来的巨大动力，但由于有了三条红线的限制，很多房企拿不到额外更多的资金，整个行业再往上走的动力会大大的削弱。
“我们这些房企如果没有资金的支持，就会产生整个行业动能的不足，企业没有动能、行业没有动能，就将步入无增长的时代。”
按照他监测到的数据，“三条红线”对房企带来的分化是立竿见影的。在2020年9月-11月，绿档房企的月均投资额较前八个月月均额上升46%，而红档、橙档、黄档则分别下降了41%、61%、18%。
丁祖昱预测的另一组数据是住宅销售面积，这条曲线也将以2020年为分界点，从高速增长转向负增长。
2020年，这一数据是15.13亿平方米，2016年是13.75亿立方米，但是，丁祖昱认为2022年，其将下降到14.39亿平方米，到了2030年，将一路下降至11.15亿平方米。
贰
中国房地产行业的增长模式并不复杂，它的核心命脉从来都不是掌握在住建部手里，而是在央行手里，能把金融杠杆立多高，意味着房企手里的撑杆有多长。
这是房企投资额与销售额高歌猛进的近20年，也是房价单边上涨的近20年。在上述提到的这场交流会上，郁亮说的很直白：
“房地产行业利用调控政策稳定了很多年，但从来没有供给侧改革。”
他认为“三条红线”的影响可以类比2004年“831大限”，将会影响到未来房地产的方方面面，“但首先告诉我们，你就得是个普通行业”。
在这近20年里，房地产行业经历了三个阶段：土地红利、金融红利，直到如今才进入了管理红利时代。
在过往的不同阶段，房企拿到什么才能取胜？
第一个阶段，当房企到金融机构寻求融资时，他们都会被问到两个问题：
"你们公司有关系吗？你有多少土地？"
在第二个阶段，房企们实现雄心的法则只有一个：加杠杆，即借来更多的钱，拿更多的土地，把雪球滚大。如果房企选择保守本分，那么他们所做的生意和制造业并无区别：只是做土地的来料加工。
直到当下的第三阶段：全面竞争时代。所有房企才从曾经的支柱行业回归为一个普通行业。这意味着，暴利时代的结束，也意味着，整个产业链一旦某个环节有短板就意味着生存问题。
两个月前，万科在深圳宝安花近60亿元拿到一块地，在签约两个小时后，万科的施工队就已经出现在了地块上，他们当天就完成了奠基仪式并开始平整土地。
如制造业一样，每一个细节的优化都意味着成本的改善。而房企的资金昂贵，开发周期直接影响着利润。对于这块土地，万科上午拿地后很快就做了测算，得出的结果是：
留给公司的净利润率只有4个点。
即使是由资金成本低廉、以精细化管理见长的万科来开发也只有4个点的净利润，这对于往前10年动辄15个点，甚至30个点的净利润相比，你不得不承认，时代真的不一样了。
按照丁祖昱的说法，2018年之前，中国的地产行业处于确定性阶段，房企通过增大融资、高周转、高负债模式，实现规模迅速壮大；2018-2020年，伴随“房住不炒”政策的出台，宏观经济稳步去杠杆，加之疫情突发，房地产进入不确定性阶段。
而未来的好消息是，房地产将终于又进入到下一个确定性阶段，即使这个确定性很残酷：
无增长时代。
实际上，早在2019年，房地产行业的高速扩表期就已经结束，直接导致此转折点的就是由央行牵头制定、并在2018 年4月出台的资管新规。
按照wind的统计数据，这一年，整个行业的资产负债率出现了2010 年以来的第一次下降，从83%下降到了81%。而到了2020年上半年，A股上市房企的平均资产负债率已经下降到了79.04%。
2019年年末，上市房企给2020年设立的销售目标平均增速是9.5%，较 2019 年下降了 11.7 个百分点。但是，我们看了一下，直到2020年11月末，完成销售目标的房企不足一半。
叁
万科是最早站在这条分水岭上的吹哨人。郁亮说，当万科喊出“活下去”的时候，他们希望给这家公司的员工们以“危机感”，但是，所有的同行听到后都把“感”去掉了。
过去的2020年，千亿房企的老板们已有多位身陷囹圄，即使是恒大也一度陷入资金链危机。
丁祖昱希望房企们能做压力测试，他给出的数据是，在2020年的前11个月，中国45家排名在前一百的典型房企中，以全口径销售额统计，有7家房企增速为负，这7家中，有4家是千亿销售额的房企，还有11家低于行业平均增速。
而50家典型上市房企中，年度经营性现金流为负的企业数量在2019年为18家，2020年上半年攀升到了26家；年度融资性现金流为负的房企数量在2017年到2019年的变化是：2家、10家、12家。
在2021年1月份的前半个月，所有房企都像疯了一样的冲进债券市场，但他们面对的是一个无比残酷的局面：发债成本既有如明发集团的15%和上坤地产的12.75%；也有如碧桂园一样的低至2.7%，龙湖的低至3.95%。
仅仅是融资成本一项，房企间就落下最多12个点的差距。对于数量不小的房企，2021年不再是增速有多高、利润有多好，活下去就已是最大的幸运。
按照贝壳研究院的统计，这一年，中国房企的到期债务规模预计将历史性的突破万亿大关，达到12448亿元，同比增长36%。
这是一个强者更强的时代。郁亮说，等到这一轮淘汰完之后，剩下的企业份额就缩小了，新进入者的机会将很难。“门槛已经很高，没有足够的规模，成本都运作不了。”
在几个月前的一场面向媒体的沟通会中，他说万科是挨了几年骂，才有今天的成绩。他把万科取名“筋厂”，因为万科会在房地产行业继续一根筋的发展下去。他相信这个行业还有很多空间，在未来5-10年，万科收入的大头来自地产开发，这一点不会改变。
是啊，房地产依然是个好行业，但也是时候退潮，让那些没穿裤子的退场了。