雷军曾经说过一句著名的话：猪在风口也会飞起来。这句话用来强调顺应大趋势的重要性。做投资也是一样，在过去20年，最大的趋势不可否认是房地产，只要过去20年买了几套房的投资者在3倍杠杆的加持下都赚的盆满钵满。过去20年最厉害的投资家是丈母娘，过去20年最牛的投资顾问是房产中介（中介小哥的确至少在账面上没有让客户亏钱）。过去的已经成为历史，懊恼没有买房子或者买少的投资者请不要懊恼了，投资面向的是未来，我们要分析出未来20年投资的大方向，提前布局，抓住下一个20年！
那么，未来20年投资的大方向在哪呢？还会不会是房地产呢？
我接下来用五个维度来探讨。
第一个维度-资金层面探讨
资产升值的直接原因是资金的涌入推动，所有的资金只由房地产、权益类（股票类）、类固定收益三大类资产承载，此消彼长，资金流向谁，谁资产价格就上涨，资金从谁流出，谁资产价格就下跌。
1.1先分析未来资金会流向类固定收益吗？
当前类固定收益包括：银行存款各种理财产品、货币基金、P2P、债券信托。
当前银行存款及各种理财收益率在1%-3%，作为短期理财工具可以用一用，这种收益率长期容下大量的资金是不现实的。
P2P理财，投资者想它利息，它想投资者本金，广大投资者已经被P2P深刻地教育了一番，当前国家也取缔了P2P行业，未来资金只会从里面出来，不会进去P2P。
债券信托理财，在当前信托天雷滚滚，各种信托公司陆续要破产的情况下。投资者不会再继续很傻很天真的投资债券信托了，资金只会从信托资产出来而不是继续进入信托资产。
小结，未来资金只会从类固定资产出来，而不是进去。
1.2再分析资金未来会不会继续流向房地产？
这一点要深入分析分析，因为当前还是有非常多人对房地产抱有幻想。
1.2.1先从“房住不炒“逻辑来分析。
2018年中央层面提出了房住不炒，非常多人还是觉得中央只是光打雷不下雨，其实只要稍微的分析分析就知道这次“”房住不炒“”是动真格的了。
我来好好理清房住不炒的逻辑。咱们国家在未来20年的目标是实现中华民族的伟大复兴，实现伟大复兴的前提是第四次工业革命要留在中国。当前如果房地产再继续恶炒，继续有超过实业的收益率，资本市场给上市公司再多的资金，资金也不会进入需要长期投入烧钱科技行业，这样第四次工业革命永远不可能在中国诞生，中华民族就不可能实现伟大复兴。
当前的房地产和第四次工业革命对立，当前房地产和中华民族伟大复兴对立！国家的房住不炒政策是国家战略，这一点一定要明白清楚。
1.2.2再从房地产流动性来分析。
投资房地产的都是希望以后卖掉能变现赚钱，房地产最终赚的是刚需接盘侠的钱，房子的持续上涨，最大的原因还是没有房子的外地人口流入，大量的刚需涌入大城市。那么，我们要分析分析以后的房地产好不好变现，还有没有大量的接盘侠。
中国出生率断崖式下降+城镇化进程进入尾声，已经为房地产流动性敲响的警钟。
继续看一下新中国的几次婴儿潮
中国婴儿潮最后一年是1997年，26岁是平均结婚年龄，刚需最后的高潮点也就是2023年，当前是2021年，一线城市圈房地产交易一般是T+3或者T+5年，当前投资房地产，需要2024-2026年才能交易卖出，
房地产交易一定是右侧才能卖出，左侧交易直接让流动性枯竭，卖不出去。
看一下断崖式的人口结构
接
盘侠数量急剧下降，而且最恐怖的是，95后00后基本都是独生子，很多父母都有几套房，对房子完全没有需求，更别说刚需了。投资房地产最重要的一个指标就是人口，以未来的人口趋势，在流动性逐渐萎缩的情况下，再说房地产有较高的投资价值就自欺欺人了。
1.2.3最后从当前房地产的内含收益率来分析
这是2020年8月截的链家的图。
京基御景小区：
房价=80633元
每平米年租金=1252元
市盈率=64.4倍
租金成长率为5-7%
如果能维持64.4倍市盈率的情况，未来的长期内含收益率为6.5-8.5%
宝能城小区
房价=142850元
每平米年租金=1772元
市盈率=80倍
租金成长率为5-7%
如果能维持80倍市盈率的情况，未来的长期内含收益率为6.25-8.25%
景湖春晓小区
房价=37816元
每平米年租金=350元
市盈率=108倍
租金成长率为5-7%
如果能维持108倍市盈率的情况，未来的长期内含收益率为5.92-7.92%
实际数据显示，一线城市圈的房地产内含收益率只有6%左右的回报，并没有想象中的那么具有投资价值。
综上所述，从国家战略、人口结构、内含收益率三个角度分析房地产，都将得出一致性结论，房地产未来没有投资价值，聪明资本要远离房地产。
1.3资金未来会流向哪？
前面分析了，资金不会流向类固收，资金不会流向房地产，此消彼长。资金未来只能流向权益类（股票）市场
第二个维度-科技发展层面的探讨
国家要未来要发展高科技，将第四次工业革命留在中国，必须需要大量的资本支持，靠银行的间接融资是靠不住的，银行只能锦上添花，只有靠资本市场的直接融资才能给科技行业巨大的资金支持，资本市场未来必须繁荣，没有繁荣的资本市场我们国家就不可能引领第四次工业革命，没有第四次工业革命我们国家就不可能实现民族的伟大复兴。
第三个维度-内循环层面的探讨
国家要激活内循环，关键点就是老百姓手里要有钱，而且还不能是辛苦挣来的钱，辛苦挣来的钱，挣得再多也舍不得花。只有意外之财，或者投资所得才舍得花。例如，中彩票，买股票赚钱，买基金赚钱。有人肯定又要说房子赚钱了就多花钱，在现实生活中房子是现金的黑洞，只会让人节衣缩食还月供，就算账面上房子升值了，有几个人会卖个几平米套点现改善生活呢？良性的激活内循环，还是得靠老百姓参与门槛较低的股市，股市繁荣人人都能分享，股市的流动性也是房地产不能比拟的，股市中赚钱了，随时套现加餐下馆子，可以买辆好车，促进内循环。未来推动内循环，资本市场的繁荣是最好的催化剂。
第四个维度-无风险利率探讨
股市整体的估值公式是：
企业盈利*风险偏好/无风险利率
为什么当前各种核心资产估值不断抬升，主要原因就是当前的无风险利率与10年前已经不可同日而语了。未来的无风险利率如何走呢？
纵观发展中国家成长为发达国家的历程，无风险利率无一不是持续下降的。
老百姓生活中的体会就是，经济越发展，市场越来越有效，钱越难赚。未来咱们国家不出意外（科技跳跃式发展）无风险利率一定持续下降，当前我们的无风险利率十年期国债还有3.5%左右，还有很大的下降空间。
长期股市优质资产的估值必然是持续上升或者维持高位。
第五个维度-汇率层面的探讨
2019年中国人均GDP已经达到1万美元，2020在全面实现小康的基础上向实现现代化迈进，根据十四五规划，到2035年初步实现现代化，人均GDP超过2万美元，迈入高收入国家行列。也就是在未来15年，我们以美元计价的名义GDP要翻一倍。查阅过往发达国家发展的历程:
根据宾夕法尼亚大学发布的PWT9.1数据库资料，2019年，中国按购买力平价计算的人均GDO约为14682国际元，相当于日本1975年、德国1971年的水平。从1975年到1991的16年间，日本实际GDP年平均增长4.4%，累计增长99.6%;日元兑美元汇率平均升值幅度为5.1%,.累计升值幅度为120.3%。从美元计价的日本人均GDP增长来看，汇率的贡献大于实际GDP的增长。
从1971年到1987年的16年间。德国实际GDP年平均增长2.3%，累计增长43.2%；德国马克兑美元汇率平均升值幅度4.3%，累计升值幅度95.1%。同样的，按美元计价的德国人均GDP增长来看，汇率的贡献大于实际GDP的增长。
根据过往发展中国家进阶到发到发达国家的历史进程，可以看见都伴随本国汇率的升值。这个其实也很好理解，
决定汇率升值或贬值的根本是一个国家生产的单位财富被另一个国家需要程度的体现。
随着发展中国家进阶到发达国家，国力的增强，本国就对美国高精尖产品的需求程度逐渐下降，就直接反映到货币汇率上。未来的15年，我们的人民币兑美元升值到4：1是可以预期的。
我们能够分析到长期来看人民币必将升值，国际聪明资本当然能够分析到。
对于手握资金成本基本为0的外资，买入中国的优质资产未来可以赚两份钱，第一，公司业绩增长推动的股价上涨；第二，汇率上涨的升值的钱。
这也是为什么2014年港股通开通后，外资对中国好资产持续买入的原因。未来15年对于外资来说，买入中国的核心资产是明牌的，是有保底的——
就算股价不涨还有汇率赚钱。
未来汇率的升值必将带动国际大量资本持续进入A股，A股核心资产持续走牛是可以预见的。
综上五个维度的探讨已经完成，得出的结论很清晰
最后我来做一个预测：
未来A股会持续走牛，但在注册制的加持下，垃圾资产和优质资产会持续割裂，只会是核心资产的持续走牛，
我的预测是代表中国最广泛核心资产的指数沪深300指数在2035年会上40000点。
