观点地产网讯：11月4日，穆迪将雅居乐集团控股有限公司的评级展望从“稳定”调整为“负面”。同时，穆迪确认了雅居乐集团“Ba2”公司家族评级(CFR)和“Ba3”高级无抵押评级。
穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示：“展望调整为负面反映了穆迪的观点，即在未来6-12个月内，艰难的营运和融资条件将削弱雅居乐集团的流动性和信贷指标”。
“评级确认反映了穆迪的预期，即雅居乐集团将保持足够的流动性，这将为公司在未来6-12个月内管理其重大再融资需求提供一定的灵活性”，Tsang补充道。
穆迪认为，雅居乐集团的CFR反映了公司在其核心地域广东和海南市场的强大市场地位和坚实的房地产开发记录、审慎财务管理的记录、充足的流动性、以及、增加业务和地域多样化。
然而，该公司的公司家族评级受到有限的财务指标、与非房地产业务扩张相关的财务和执行风险敞口、以及未来12-18个月的高再融资需求的限制。
截至2021年6月30日，雅居乐集团拥有无限制现金465亿元人民币，同期短期债务397亿元人民币。
穆迪认为，考虑到投资者和银行的避险情绪加剧，以及其进入离岸债券市场的渠道减弱(债券价格下跌也反映了这一点)，雅居乐集团将不得不动用内部资金偿还部分即将到期的债务。这又将削弱其运营和财政灵活性。
鉴于该公司与银行过往的关系和记录，该公司将通过新的融资、资产出售和部分到期离岸银行贷款的再融资，积极管理其再融资需求。但是，任何偏离预期的行为都会给该公司的评级带来压力。
考虑到经营疲软和融资条件收紧，该公司的合同销售额将从2020年的1380亿元人民币降至今年的1300亿元人民币左右，到2022年将降至1250亿元人民币。今年前9个月，该公司合同销售额增长14%，至1020亿元人民币。
穆迪还预计，在未来12-18个月，由于销售疲软、土地和运营成本增加，雅居乐集团的利润率将会下降。这将抵消营收温和增长的影响，营收增长主要由其不断增长的物业管理和环保业务推动。
因此，雅居乐集团在未来12-18个月内的EBIT利润/利息覆盖倍数将保持在2.5倍-3.0倍，而截至2021年6月的12个月，该数值为2.7倍。该预测比率使雅居乐集团处于Ba2 CFR里较弱的水平。
由于存在结构性从属风险，雅居乐集团的高级无抵押债券评级比其CFR低一个子级。这种从属风险反映了这样一个事实，雅居乐集团的大部分债权在运营子公司层面，在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司高级无抵押债务的债权。此外，控股公司缺乏缓解结构性从属风险的重大因素，因而降低了控股公司层面债权的预期回收率。
在环境、社会和公司治理 (ESG) 因素方面，雅居乐集团的Ba2公司家族评级考虑了其所有权集中于主要股东陈氏家族的情况，截至2021年6月底，陈氏家族共持股66.3%。陈氏家族在2014年房地产市场艰难时期向该公司注资约16亿港元，以支持其流动性和再融资需求。
雅居乐集团根据香港联交所对上市公司的《企业管制守则》的要求建立了内部治理结构和披露标准，其公司家族评级也考虑了该因素。
考虑到负面的展望，不太可能上调雅居乐集团的评级。但是，如果雅居乐集团增强了融资准入、流动性和信贷指标，并保持稳定的运营现金流，展望可能会被上修为稳定。
支持稳定展望的信贷指标包括:EBIT/利息的覆盖倍数持续保持在3.0 -3.5倍以上，收入/调整后债务持续保持在70%以上，无限制现金/短期债务的比率持续维持在1.0 -1.5倍以上。
另一方面，如果雅居乐集团的流动性和再融资风险因融资渠道进一步减弱、无法获得新的融资或由于房地产销售下降导致运营现金流出现实质性下降而加剧，穆迪可能会下调其评级。如果雅居乐集团的债务或或有债务大幅增加，削弱其信用指标，评级下调的压力也可能出现。
表明评级下调压力的指标包括，EBIT/利息的覆盖倍数不太可能改善到3.0 -3.5倍，收入/调整后债务持续低于65%-70%，或无限制现金/短期债务的比率持续低于1.0 -1.5倍。