救“红线”，富力百亿变现物流园
在寒冬时节，没有人不在艰难前行。一天前，花样年控股（01777. HK）董事局主席潘军的一封“万言书”在圈内刷屏。从9月底被标普降级后的两个月来，这位个性鲜明的地产人，一直加班到现在——对接政府部门、金融机构、供应商，甚至业主，没有过一天的休息。潘军认为，现阶段下，寻求增量资金，全力“保交付”，是花样年解开眼下难题的那把钥匙。不仅仅是花样年，在如今危机四伏的行业境况下，通过变现资产回流现金，已成为房企应对债务危机最简单、有效的方法之一。12月7日，富力地产（02777. HK）公告，将广州国际机场富力综合物流园30%权益，作进一步的出售。完成后，富力将不再持有该物流园的任何权益。这是富力地产为应对巨量债务所做努力的侧影。近段时间以来，从超百亿出售富力物业，到大股东斥巨资支持公司发展，富力的降负债之路仍在继续。此次出售，是富力地产对广州国际机场富力综合物流园的第二次变现，交易方依然是黑石。去年11月9日，富力地产将广州国际机场综合物流园70%股权出售给黑石集团。当时，富力地产（香港）与黑石集团联属的基金附属公司Sonic Holdings I Limited、交易目标公司及相关方订立合并协议。股权转让后，富力不再并表项目，仅保留存续公司30%股份。三个月后，黑石宣布以11亿美元（折合约70亿人民币）完成收购富力旗下物流园70%股权。如今仅过了一年，富力将仅剩的30%权益也一并出让。根据12月7日公告，富力地产（香港）作为卖方，与买方Sonic HoldingsI Limited订立协议。据此，买方购买存续公司Sonic Holdings II Limited 30%的已发行股份。该部分股份是富力地产（香港）所拥有存续公司的全部已发行股份，紧随完成后，富力地产将不再拥有任何股权或所有权益。具体而言，存续公司Sonic Holdings II Limited透过空港物流、鼎富及华维间接持有广州国际机场富力综合物流园。项目位于中国广州市花都区华东县，距离广州白云国际机场仅15公里，占地1470亩，计划总建筑面积为超过120万平方米。根据公告，出售股权的代价为物业价值73亿元和目标集团资产净值之和的30%。目标集团在9月30日未经审核的综合资产净值约41.46亿元。仅按此计算，该次广州富力物流园30%股权的代价达34.34亿元。值得注意的是，73亿元的物业价值，比一年前高出了10亿元。据此，富力地产先后两次在广州国际机场富力综合物流园套现超过100亿元。最新交易中，估计富力地产将自出售事项收取现金付款约12.63亿元，其拟将出售事项所得款项净额用于降低负债水平及用作集团一般营运资金。此次出售事项被看作是富力为履行财务承担而需实现的数个里程碑之一。目前，其正致力于产生足够的离岸现金流，以履行其离岸财务承担。富力称，出售所得现金资源将用于各种可改善整体流动资金的途径，协助其处理最近到期债务，包括但不限于离岸优先票据，或提早偿还其他债务。对于出售资产还债，富力方面此前就曾表示，只要价钱合适，将继续出售资产，包括现有的投资物业、商场、写字楼、酒店。在今年8月的业绩会上，李思廉也称，所有的公司都在拼命地提高现金流，富力自然也不例外。“我们还是埋头卖自己手上的东西。”据了解，2020年，富力已出售投资物业及写字楼资产产生约59亿元的现金。另外通过配售2.57亿股新股，募资净额24.98亿港元，用于偿还债务。今年下半年以来，富力还以100亿元的价格出售富力物业予碧桂园服务。根据其半年报，富力地产目前三线全踩，处于“红档”之列。截止上半年末，富力地产短期有息负债约519亿元，长期有息负债约914亿元，较去年底合计减少约160亿元。资产的出售与变现，为其降负债提供了极大的助力。根据计划，富力地产将在2021、2022、2023年每年降一条线。此外为改善现金流，业绩会上管理层也称，公司未来12个月将着重就现金流、持续减债两方面去精细化管理。“通过卖楼、收款，以及结账、预售，产生的现金流帮我们减债。”最早在2008年，广州国际机场富力综合物流园首批仓库及物管服务大楼已正式投入使用。至目前已落成的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米，并配套设施亦已落成。未开发的仓库净用地面积约210亩。经过十多年的发展，广州富力物流园已成为大湾区规模最大的综合物流园区，同时是华南地区最具规模的大型综合物流园区。并为顺丰速运、圆通速递、天猫、京东、国药集团、华润医药、中国移动、中国电信等行业领先企业提供仓储租赁服务。分两次将广州富力物流园100%股权收入囊中，该交易的最大赢家无疑是黑石，凭借该笔收购，其在中国的物流生意得到了极大的扩张。据了解，去年收购该物流园70%股权之时，黑石方面就称，公司后续将负责项目的运营和管理，此外也将主导开发运营剩余的210亩地，建造更多冷藏设施和机构级水平的仓库，预计在未来的2-3年陆续落成。通过该收购，其在中国的物流投资组合扩张三分之一，物流仓储总面积达500万平方米，遍布中国23个城市，布局主要集中在大湾区、长三角、京津冀等地区的核心城市。这之前，黑石在大湾区共有5个园区在运营，其中2个位于东莞，3个位于佛山。今年7月，黑石在中国拥有和管理的物流平台龙地物流，任命黄咏祥为首席执行官。这是黑石首次聘任该职位的高管。对广州富力物流园的收购，大大提升了其物流平台的行业影响力。伴随着黑石们在中国市场扩张的，是一众国内房企在债务危机下的苦苦挣扎。近两年里，在调控、严控杠杆的大势下，融资收窄、市场环境每况愈下，部分房企通过变现资产偿还旧债，成为度过眼下这个寒冬的关键。除了此前一日，因潘军的一封“万言书”在地产圈刷屏的花样年，不少房企为度过眼下危机仍在变着法子筹资，除了出售项目、质押股权等常规手段，资本市场的配售、供股融资也乐此不彼。12月7日，世茂集团（00813. HK）和龙光集团（03380. HK）先后发出配售股份的公告。当中，世茂以每股8.14港元配售1.45亿股现有股份；龙光以每股6.8港元配售1.72亿股。两者分别配售募资11.8亿港元和11.7亿港元。不久前，新城发展（01030. HK）和旭辉控股（00884. HK）则通过供股方式，先后在资本市场募集资金15.67亿港元、16.73亿港元，并纷纷掷出大股东兜底认购的方案。此外，房企引入实力战投、大股东提供股东借款也成为现时行业环境下的一种潮流。以富力地产为例，9月20日，李思廉及张力作为公司的执行董事及大股东，为支持集团还提供了约80亿港元的股东资金。这些操作，不仅进一步增厚上市房企的资本，为企业还债、发展募得资金，也很大程度为市场注入了信心。得益于出售事项的影响，12月7日收盘，富力地产报4.20港元/股，涨幅7.14%。另值得一提的是，随着更多企业债务的到期，找钱还债，在未来一段时间仍将成为地产企业的常态。文章来源:地产K线