本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
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房地产暖风频吹，“政策见底”正在成为更多人的共识。
12月20日上午，中国人民银行公布1年期LPR下调至3.8%，这是1年期LPR连续19个月“按兵不动”后首次下调。不过，5年期LPR则连续第20个月不变，维持4.65%。
与此同时，中国人民银行主管的金融时报报道称，央行、银保监会已于近日出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。
12月20日，A股三大股指集体低开低走，但受到近日多重利好消息的刺激，房地产板块表现强劲，是为数不多上涨的行业之一，包括津滨发展、渝开发、大龙地产、中洲控股等在内的多支地产股封上涨停板。
不过，业内人士认为1年期LPR下调、5年期维持不变的措施，避免了向市场传达放水拯救楼市的错误信号，重点实际上在于刺激实体经济融资需求，而鼓励优质房企兼并收购的政策对房地产的影响将更加深远，随着更多支持政策落地，在阵痛期过后，行业或将迎来兼并收购的高峰。
优质房企收并购获支持，行业加速出清
根据金融时报，《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》核心内容包括六大方面，其中，两大方面与融资密切相关，同时也最受市场关注。
一是通知要求银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。
其次，要求加大债券融资的支持力度。支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率。鼓励银行业金融机构投资并购债券、并购票据等债务融资工具。
按照上述要求，未来房地产行业的兼并收购将聚焦于项目而非企业，实际上，“保交付、稳民生”是这一轮房企爆雷之中政府化解危机的主要方向。广东省住房政策研究中心首席研究员分析表示，聚焦于项目收购可以有助于项目顺利竣工、交付，是对购房者权益的维护，而且“陷入困境都是大型开发商，能对企业整体进行收购盘活的优质开发商比较少，引起的阵痛会比较大，也不利于市场的稳定”。
未来，优质房企将不止获得并购贷款的支持，也将更容易在银行间市场注册发行债务融资工具，李宇嘉认为，“资本市场以无抵押的信用债支持并购，能够激活开发商参与的积极性”，因为目前市场下行导致预期悲观，开发商资金链紧张，“以自有资金收购有点困难”。
实际上，在通知公布之前，优质房企的资金面紧张的情况已持续得到缓解，但利好消息的公布进一步消除优质房企开展兼并收购行动的疑虑。
近期，招商蛇口等房企计划在中国银行间市场交易商协会注册发行并购票据的消息备受市场关注，因外界认为房地产行业兼收并购将获得金融支持的传言一旦落地，市场将迎来转折点，这意味着房地产调控将进入下一阶段，行业将加速出清，而这一传言在12月20日正式得到确认。
房地产收并购不及去年3成，或将触底反弹
时代财经统计得知，尽管今年房地产行业危机频现，房企屡屡转让资产以换取流动性，但今年房地产行业发生的并购数量和金额，却双双跌至近5年的最低水平，截至12月20日一共完成261起并购，金额将近768.96亿元，相当于去年全年的22.95%。
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汇生国际融资总裁黄立冲对时代财经表示，今年房地产收并购处于低谷是正常现象，“因为开发商没有钱”，对收购带有土地的项目兴趣降低。值得一提的是，时代财经从业内人士处获悉，实际上房地产行业的收并购已于近期开始“暗流涌动”，正在寻求资金合作接手出险房企的地产项目。
不少观点认为，随着更多支持政策落地，房地产行业将加速洗牌，平安证券在一份报告中表示，从美日经验来看，阵痛期后行业均迎来并购整合高峰，因此预判本次相关政策的出台有望加速行业洗牌，“劣币”出清后行业格局有望重塑，优质房企优势有望进一步扩大。
值得一提的是，自11月份以来，房企特别是优质房企的资金面紧张情况已开始得到缓解，境内外发债规模环比大幅增加；而12月份以来，包括碧桂园、金地、华发、世茂、招商蛇口和龙光在内的不少房企，更是频频公布了票据、ABS或配股融资的相关动态。
根据华泰证券的报告，11月房企境外债发行额为169.37 亿元，环比上升171.35%，尽管融资净额依然为负，即-151.10亿元，但较10月降幅收缩了251.13亿元；境内债发行额为396.70 亿元，环比上升131.57%，融资净额时隔4个月再次转正，达24.04亿元。
12月份，房企境内债发行规模显现出有增无减的趋势。时代财经了解到，11月份发行的境内债多达30笔，而截至12月18日，12月份发行的境内债已达到25笔。
值得关注的是，境内债发行人多为国企、央企或经营稳健的民营房企，包括保利、中海、华润、金地、碧桂园、龙湖和滨江等等，11-12月（截至12月18日）合计55笔境内债中，国企和央企占比高达85.45%。