作者丨王迪
出品丨焦点财经
地产连锁反应进一步镜像到了资本市场之上。相对于去年房企及物企上市的如火如荼，今年资本市场的“大戏”略显冷清。
近日，据港交所披露，石榴投资集团有限公司提交招股书失效。此前，其于5月31日晚间提交招股书，成为今年第一家试吃资本市场“螃蟹”的房企。只是，这家纵横土地市场、押注各地地王的明星房企，在通往资本市场的道路上有些不太逢时，五年坎坷上市路再遇招股书失效。
事实上，今年以来，很多房企及物企都有招股书失效状态，中亿基业、中南高科、东原仁知、中梁佰悦、明宇商服、富力物业、海悦生活、方直发展、安居客、物美科技、绿茶餐厅、中南服务、新力服务等都在港交所上市路上遭遇“险途”，中南服务、融信服务等物企也是在二次递表之后才通过港交所聆讯。
业内人士的观点更多的是，港股招股书有效期为6个月，审计报告有效期届满等都有可能导致上市申请资料失效，并不代表上市失败，也不能关联为企业基本面存在问题，拟发行人仍可通过更新资料重新启动上市程序。
“地产接连爆雷让交易所谨慎，上市申请人业绩也存在下滑可能，导致联交所疑问。”一位业内人士对焦点财经表示。另一位熟知上市流程的资深人士则认为，现在行业很难，IPO遇阻一方面受地产大环境的影响，另一方面也有企业自身的问题，资本市场给予失效或估值较低也是常见现象。
失效通病
焦点财经梳理发现，在这一批招股书失效的企业中，其不同程度都存在毛利率走低、负债走高、融资迫切的情况。
以石榴集团为例，总部位于北京，成立于2008年，前身为K2地产。在2020年克而瑞中国房地产企业操盘TOP榜单上，石榴集团年度操盘金额450.3亿，位列69名，操盘面积272.2万平方米，位列67名，从其开发体量和销售金额来看，属于中小型房企。
2021年初，石榴开始进行资产腾挪，将石榴置业装入新设立的境外平台石榴投资，并引进战略投资者。目前石榴集团营运区域包括包括京津冀城市群、长江三角洲地区、大湾区及成渝经济圈。
近年来，由于环京政策高压的影响，多家总部位于环京的房企面对资金链断裂的境况，泰禾、华夏幸福、鸿坤、新华联、山水文园、奥伦达部落等房企不胜枚举。众多房企折戟的原因在于重仓环京及北京区域，项目现金流回正遭遇寒冬。
以石榴集团来看，招股书显示，石榴集团京津冀城市群总土储约410万平方米，占比达到44.6%，其中河北省以26.0%的土储占比成为石榴集团的大本营。
2018-2020年，石榴集团毛利率分别为34.1%、34.1%及22.9%，持续走低。据机构测算，2020年全国重点房企平均毛利率达到26.2%。对此，石榴集团在招股书中解释，2020年毛利率录得相对较低，主要由于土地收购成本增加，导致物业销售毛利率减少。
此外，石榴集团早年间曾接连在北京、上海两地拿下多宗“地王”，由于激进在加紧环京之外区域的布局之后，石榴集团在2018-2020年的营收及归属股东净利润方面出现了不同程度的波动，亦催高了负债。
数据显示，2018年-2020年，石榴集团分别录得营收99.37亿元、80.31亿元，122.64亿元；同期毛利分别为33.19亿元、26.88亿元及28.10亿元；归属股东的净利润分别为15.88亿元、6.95亿元、11.35亿元。
截至2020年底，石榴集团总资产约653亿，总负债约524亿，资产负债率达80.2%，剔除预收账款后的资产负债率，69.56%，净负债率110.07%，现金短债比0.9，触及两道红线。
毫无疑问，高杠杆、布局单一是这批招股书失效房企的通病。业绩不稳、盈利能力不足、融资能力的债务指标在一定程度上会影响IPO的成功及估值。
近日来，招股书失效的中亿基业、方直发展也存在此类问题。
中亿基业为宁夏房企，据招股书显示，其近三年亦有资产负债率连年攀升、毛利率下滑、区域布局单一土储不足等问题。而方直发展为大湾区房企，近3年融资成本超过11%。
不难看出，想要通过IPO聆讯，“打铁还需自身硬”，提升盈利能力，减少负债、营造良好基本面才是不二法门。
“蚊型”企业闯关艰难
纵然房企上市的门槛越来越高，但是不少房企依旧拥有上市梦，因为在融资渠道收窄的背景下，融钱一直是房企的渴望。在这批失效的企业中，曾经资本市场的“宠儿”物企业也没有摆脱遇阻的命运。
与去年物企上市潮的火热相比，今年物业公司赴港IPO的步伐有所放缓，且规模偏小。海悦生活、富力物业、明宇商服、中梁百悦智佳、东原仁知服务等都遭遇失效挫折。其中，明宇商服、东原仁知服务、中梁百悦智佳已重新提交招股书。
以明宇商服为例，其为四川小型商管物企，业务高度依赖母企，明宇商服在管面积300万平六成来自关联方。此外，去年投标第三方物业中标率为零在管面积仅300万平方米也远低上市物企，诸如此类的“蚊型”物企IPO难度不断加大。
即便是今年成功实现上市，不少物企业并没有出现市值及股价大幅增长的现象。
7月16日，融信服务和康桥悦生活两家物业服务企业在港交所上市，两者均在IPO首日跌破发行价。上市首日，融信服务的收盘价为4.9港元/股，略高于4.88港元/股的发行价。康桥悦生活在上市首日的收盘价为3.64港元/股，较发行价3.68港元/股下跌1.09%。
截至11月1日，年内共10家物业企业于港股上市，且目前市值均低于百亿港元。
除了“上市荒”，“卖身”取代上市也成为众多物企的归途。
以阳光智博为例，阳光城旗下阳光智博放弃独立上市计划，则委身万物云，以100%股权换取万物云4.8%的股份。富力物业服务的命运则十分相似。9月22日，碧桂园服务以不超过100亿元收购富良环球100%股权，交易完成后富力物业服务将纳入碧桂园物业麾下。
一方面，房企主体遭遇困境，基本面较好的物企业免不了走上“卖身救父”之路，更何况“蚊型”物企在弱肉强食之中生存状态更为艰难。资本市场似乎正在宣告，这并不是“企业想来就能来”的地方，直接上市圈钱的日子已经一去不复返。
只是，有的房企彻底上市“躺平，亦有企业迎难而上，一个月前，奥园旗下中国文旅更名为“大湾区文旅”第四次冲向了港交所的大门。
不过，愈挫愈勇之下，那些接连失效的房企及物企，即便通过了严苛的审核，亦要面对上市估值的压力。