利空出尽，利好接踵而至，2021年对于港股上市房企禹洲集团（1628.HK）而言是重启的一年。
6月8日，在内房股的一片涨声中，禹洲集团以3.42%的涨幅位列内房股前列。回顾近一个月禹洲集团股价走势，已从低位一路反弹16.9%，从股价走势看，禹洲集团已走出低谷，正处于上涨通道。
资本市场拥有敏锐的嗅觉，能够灵敏的捕捉到企业和市场的变化及发展趋势，并用真金白银进行投票。除了良好的股价表现，机构大行开始展露出对禹洲集团发展前景的信心。
国际著名投行汇丰银行发布固定收益类研究报告显示，禹洲集团2021年收入确定性高，积极主动降杠杆，维持“增持”评级。
从股价表现到汇丰银行的研报支持，这些信号都在对外传递禹洲集团正在蜕变，不到半年时间，禹洲集团到底经历了哪些变化？
销售稳健增长 收入确定性高
要想获得资本市场的认可和支持，扎实的基本面是必不可少的。2021年前5个月，禹洲集团销售规模实现较快增长，达到416.94亿元，同比增长35.63%；销售均价18026/平方米，创历史新高，整体产品的溢价水平有所提升。销售增长和溢价提升，为未来公司结转收入和利润增长奠定了很好的基础。
汇丰银行在研报中指出，禹洲2021年收入确定性高，预计2021年上半年确认收入约人民币120亿元，2021年全年确认收入约人民币270亿元，实现的可能性很高。与此同时，汇丰认为禹洲集团2020年的收入和盈利下降是一次性的事件，主要是因为部分项目的延迟交付以及高盈利项目未并表所致，这些因素不太可能影响禹洲2021年及以后的业绩。
房地产因为行业特殊性，当期销售的项目不会立刻结转收入，贡献利润，需要根据工程进度和交楼情况进行结转。禹洲去年受疫情影响交付量，导致利润受到影响。业内人士分析指出，随着2021年各项工作恢复正轨，禹洲去年未结转的项目大概率在今年会实现交付结转，贡献收入和利润。
土储优质 未来业绩增长可期
看一家公司需要着眼于其长期可持续发展能力，过去的成绩只能代表过去，未来才是资本市场最关注的。对于房企来说，土储以及拿地能力对于其未来业绩至关重要。
先看原有的土地储备，禹洲布局主要重仓经济活力强劲的长三角。从具体占比看，2020年总土地储备中，海西经济区、长三角、环渤海、华中、大湾区以及西南区域的建筑面积占比分别为15.5%、40.0%、20.9%、7.3%、5.6%及6.8%。同时，在双总部战略下，禹洲加码珠三角的布局，并加速转化城市更新项目，2020年新增土储中城市更新项目建筑面积占比达24.0%。
从2021年业绩贡献看，其重点布局的东部区域，连续5个月均提前完成当月签约及当月回款指标，表现亮眼。销售市场的反馈充分表明禹洲集团区域布局的正确。
2021年，禹洲集团保持谨慎的拿地策略，截至目前，禹洲集团补充了四幅地块，权益地价约人民币21亿元，总货值约人民币111亿元，权益比约60%，禹洲依然主要布局长三角和珠三角。
从禹洲集团的拿地策略看，坚持原有战略布局，持续深耕高等级和潜力城市。集中资源拓展优质地块，其发展节奏仍保持稳健，这是效率最大化的考量，同时也考验禹洲集团的精准布局和投资能力。
汇丰银行认为，2021年禹洲依然保持严格的拿地纪律，在第一季度的集中供地中表现谨慎，并未触碰到一二线城市高溢价率高地价的项目，对禹洲谨慎拿地的策略表示认可。
主动管理债务 打开融资渠道
对于禹洲而言，保持健康的财务水平以及充裕的现金流至关重要。除了通过加快销售和回款补充现金流，禹洲集团逐渐打开了融资渠道，这说明禹洲的情况向好。
据了解，禹洲集团在境内银行的开发贷放款正常，自2021年3月底至今，建设银行(601939,股吧)、工商银行(601398,股吧)、中国银行(601988,股吧)、农业银行(601288,股吧)、交通银行(601328,股吧)等银行已累计放款约人民币40亿元，贷款利率均保持正常水平。并且，新增银行授信超人民币40亿元。
同时禹洲集团主动进行债务管理，积极优化债务结构。5月11日，禹洲按时赎回2021年5月到期的3.52亿美元7.90%优先票据，连同今年3月初按时赎回2021年3月到期的3.2亿美元优先票据，禹洲已悉数赎回今年内到期的所有境外优先票据。在地产行业债务高峰的年份里，禹洲表现出充裕的资金流动性和稳健的债务结构。另一方面，境内禹洲鸿图的20亿元的公司债在回售期后也顺利完成了转售，融资额度得以全部保留，在上交所拿到了46.5亿元人民币的额度。
汇丰银行表示，预计禹洲未来融资压力不大。
在降负债方面，禹洲管理层表达了具体的目标，在2021年6月8日下午的投资人电话会议上，禹洲管理层表达了积极进行债务管理的意愿，目前禹洲“三道红线”中，预收款后的资产负债率处于黄档，其他处于绿档。相比同行来说，压力不是很明显，争取两年左右“三道红线”全部回到绿档。
从目前情况来看，禹洲集团的各项指标在逐渐好转，低谷期已经过去，逐渐打开了资本市场局面。汇丰银行认为，禹洲集团积极主动地进行债务管理，资金流动性充裕，资产负债表十分夯实稳健，汇丰银行维持禹洲的“增持”评级。