来源: 中国房地产报
(记者 苗野)“把经营重点放到运营效率上,确保现金流安全。”在8月26日花样年控股召开的2021年半年报业绩会上,公司董事会主席潘军不再重点提及规模,而是反复强调“保现金流、保利润”。
上半年,花样年实现合同销售281.2亿元,同比增长60.6%;营业收入约109.52亿元,同比增长18.5%;归母净利润1.53亿元,同比增长58.7%;毛利率20.8%,较2020年下降3.8%;净负债率74.8%。
“行业变天了,过去大家唯规模论,认为规模越大越安全,现在看起来也不是,现在要强调现金流和利润。”潘军称花样年也要产生变化,在销售规模、土地选择、运营效率上都以现金流和利润作为第一考核。“过往行业一贯都是看销售速度的情况,现在有的销售没有现金流,对于企业来说压力就比较大。”
为保证现金流,花样年也在处理一些自重资产,包括长期的投资项目。“公司处理部分商场、酒店资产,对未来经营只会减少负债,增加现金流,不会影响到经营性的规模增长,目前几个商业项目进展比较顺利。”潘军说,北京丰台项目和青岛田横项目,预计将为公司带来5亿美元左右的现金流入,使公司的资金面在年底能有从容的还款空间。
2019年年中,花样年提出“二次创业、弯道超车”战略,此后在人才、土储、产品等重要环节进行了换仓动作。
潘军说:“2021年行业变革在加剧,花样年将换仓的重点工作放在了资本结构上。”
如何换仓,重点是钱。具体要做到控制债务总额,优化主要债务指标,优化债务渠道结构和年期结构,降低境外债务比例和短期债务比例,积极拓展融资渠道,特别是境内外的银行融资,降低融资成本,加强销售回款,提升资金利用效率。
截至2021年6月30日,花样年保有银行结余及现金315.83亿元,相比2020年底增长10.3%;净负债率74.8%,与去年基本持平。
但市场比较关注的是,5月份以来花样年整个境外债的波动较大,加上公司美元债比例较高,且集中在四季度到期,偿债及持续经营成为了焦点。
花样年给出的答案是,针对10月到期的2.1亿美元债券,目前已经准备好了资金到期偿还。12月到期的9.5亿元人民币债券,公司已启动再融资工作。12月到期的美元债券,花样年将通过自有资金及出售大宗资产偿还。对于2022和2023年到期的美元债券,将通过提前要约回购和交换要约等手段对其进行管理,改善公司的债务年期结构。
截至目前,花样年在二级市场合并回购公司债5210万美元,控股股东通过公开市场购买了1740万美元。
花样年首席财务官陈新禹表示,公司在二级市场的回购还会密切关注并且有序进行。计划2021年底将美元债占比下降至50%以下,银行贷款占比提升到25%,使融资结构更加平衡,并有效降低融资成本。
此前花样年将2021年的销售目标定为600亿元,期望在2020年的基础上实现22%的增长。如今来看,虽然上半年花样年的销售业绩取得了突进性的增长,但仍未达全年目标的一半。
花样年管理层在会上表示,未来的销售计划仍向着全年目标600亿元努力。
在降负债,保现金流的战略下,花样年改变了购地方式,从以往的纯并购为主转向招拍挂为主。项目规模则以中小型为主,希望通过合适的项目体量来保证“做快做精”。
财报数据显示,2021上半年花样年新增6幅土地,新增总建筑面积约107万平方米,权益建筑面积约54万平方米,总地价达到103亿元,权益地价62亿元。
接下来的投资策略,花样年提出“要多看少动”,控制拿地节奏,加速城市更新的转化,达到每年不低于2块地的转化。
据了解,花样年目前在大湾区有50个城市更新项目处于不同发展阶段,重点深耕深圳和东莞,并已布局惠州、佛山、广州、中山等城市,规划总建筑面积2094万平方米,储备总货值4671亿元,其中可售货值达到2829亿元。
“2021年,花样年预计城市更新供地可售货值80亿元,2022年预计超过200亿元。”潘军说,“房住不炒”政府每年都在提,我们必须要产生变化。同行面临的问题基本是有共性的,整体节奏仍需以现金流稳健为主来应对未来的变化。但他也深信房地产行业仍然是一个对于国民经济非常重要的行业。“中国的老百姓消费者仍然是需要好房子和好服务,所以花样年会坚定不移的提升专业能力,提升现金流,提升工作质量,为中国有价值需求的客户提供好房子和好服务。”潘军说。