本文来源：时代周报 作者：刘羽
“不错，商业运营收入有两位数增长，利润还有20多亿”“超出我的预期”。看完新城控股2023 年半年度报告（下称“半年报”），有投资者如是表示。
半年报显示，期内，新城控股实现营业收入417.68亿元，归属于上市公司股东的净利润22.79亿元，公司整体毛利率保持稳定，为19.04%。其中，商业运营总收入达到52.01亿元，同比增长10.24%。
这份让投资者满意的成绩单也优于行业整体表现。当下，上市房企亏损、破净已是业内常态，房企尤其是民营房企能发出一份盈利的年报实属不易。
“双轮驱动”战略优势进一步释放
商业运营助力新城控股成为行业中的“少数派”。近年来，新城控股坚持“住宅+商业”双轮驱动战略，并将2023年定为商业“深度运营”战略升级元年，商业板块展现出良好的经营韧性。
半年报显示，商业运营不仅占其整体业绩的比重逐步提高，商业板块盈利能力也保持着较高水准，
物业出租及管理业务毛利33.83亿元，占公司总毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%，物业出租及管理毛利率达69.55%。
截至今年6月末，新城控股实现143个大中城市、205个综合体项目的布局，其中已开业的吾悦广场达146座，开业面积达1367.14万平方米，出租率达95.22%。报告期内，吾悦广场实现租金收入48.38亿元，同比增长10.06%。
这得益于新城控股的商业深度运营策略。在其内部，从去年开始就强调“深度运营”，并调整了商管团队的一些打法，从商场持有者向运营者思维转变。
具体而言，即以前更多关注财务数据，现在则更多关注坪效和品牌方运营效率，甚至主动与品牌方沟通如何提升坪效。今年以来，新城控股全面分析供给端和消费端的变化，针对全年龄段客群全面展开客户研究，最终匹配客户与品牌，实现有效客户触达。报告期内，吾悦广场销售和客流持续向好，商户销售收入388亿元，活跃用户1358万人。
值得一提的是，自2021年以来，新城控股的商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出。今年上半年，该比例为2.12倍。新城控股透露，接下来将通过招调提升出租率、助力租户经营提效创收等多种方式助力完成年内商业运营收入目标，并努力达成新广场开业和轻资产管理输出的目标，实现吾悦广场全年净收入足额覆盖公司全年利息支出的目标。
商业运营筑稳的发展基本盘，也为新城控股赢得从容应对行业降杠杆、销售下行的空间。2023年上半年，其在10个下辖大区58个城市累计交付5万余套住宅，切实履行着房企“保交付”的主体责任。
同期，新城控股共实现75个子项目竣工交付，竣工面积为665.5万平方米（含合联营项目），已售未结转面积为2948.6万平方米（含合联营项目），为未来业绩结算奠定基础。
下半年，新城控股计划新开工52个子项目，计划竣工129个子项目，新开工建筑面积405.3万平方米，其中住宅项目212万平方米；计划竣工129个子项目，实现竣工面积1267.6万平方米，其中住宅项目745.3万平方米。
融资突破
“骆驼”是新城人的集体精神图腾。新城控股董事长王晓松曾多次对外诠释他对“骆驼文化”的理解：可以在最艰难的环境中走最长的路。
而成为耐力持久、持续奔跑的“骆驼”，需要保有敬畏之心，并提前做好充分准备。长期以来，新城控股恪守底线，以扎实的财务基本盘抵御风险。
截至2023年6月30日，新城控股净负债率为49.52%，继续保持较低水平；融资余额为666.03亿元，较年初压降46.67亿元，债务结构进一步优化。同期，整体平均融资成本进一步降至6.41%，同比下降0.09个百分点；经营性现金流净额为74.34亿元，连续5年为正。
守住稳定安全的财务基本面的新城控股，维持着“零违约”的硬核信用记录，这也为其赢得更大增信支持。作为优质民营示范型房企，新城控股在2022年就获得多笔融资，在房企再融资环境回暖的2023年更是屡获融资突破。
今年5月22日，新城控股境外子公司新城环球完成发行1亿美元的无抵押固定利率债券；6月14日，新城控股成功发行11亿元公司债，这是江苏省首单由中证金融、地方担保公司及证券公司等多家机构以“央地合作”增信新模式发行的公司债。
7月24日，新城控股完成发行2023年度第一期中期票据，发行规模8.5亿元，并再次获得中债增提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。当日，新城控股还成功发行一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS。
畅通的融资进一步巩固新城控股的财务安全。数据显示，2023年全年，新城控股到期境内外公开市场债券为117亿元，1-8月已如期偿还境内外公开债97亿元。新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬在2023年半年度业绩说明会上表示，年内到期的公开市场债务约20亿元，主要为以吾悦广场为底层资产的CMBS产品，公司将按计划兑付相关债务。
此外，新城控股在各大银行等金融机构的资信情况良好。截至今年上半年，其获得各大银行给予的授信总额度合计为1156亿元，已使用授信仅307亿元。
“我相信风再大，骆驼总是专注前路，道路再崎岖，骆驼总能抵达远方。”新城控股董事长王晓松曾如是对投资者说。近年来，“住宅+商业”的双轮驱动战略犹如储蓄能量的驼峰，支撑着这家以“骆驼精神”为企业基因的房企穿过迷雾，也筑牢其穿越发展周期、行稳致远的安全发展底线。