2020 年过半，在整体经济大环境承压的背景下，租赁行业负重前行。一季度，突如其来的疫情黑天鹅促使企业开始反思租赁行业发展的内在逻辑；二季度，我们观察到行业正发生一些新的变化，企业开始聚焦资产质量，弱化规模指标，主动调整优化资产结构。吐故纳新，从内部筛选、关闭一些运营低效的项目，通过收并购整合导入优质项目资源。
那么，2020 年上半年各家长租公寓的成绩单如何？克而瑞《 2020 年上半年中国长租公寓规模排行榜》为大家带来解读。
2020 年上半年租赁市场分析
1. 疫情加速市场下行探
2019 年，伴随整体经济环境收缩的大背景，租赁行业步入洗牌期。市场供需处于盘整的弱平衡状态。进入 2020 年，叠加疫情的冲击，加速租赁市场下行探底。根据克而瑞监测数据显示，截至 6 月租赁行业的需求恢复尚不及预期。
一方面，由市场租金反馈来看，6 月 55 城租金平均价格为 30.90 元/平米/月，环比上升 0.7%，在租金连续三个月下降后首次出现温和上升。由于今年就业季租赁需求的释放不达预期，导致租金水平仍较疫情前下跌 3.6%。
另一方面，虽然随着疫情逐步得到控制，各企业积极复工复产，但部分企业为了控制成本，减少人员编制，失业率提升。就业环境弱势下，导致 5 至 6 月全国 55 城新增房源供应大幅减少，市场供需相对萎靡。
2. 机构化租赁市场竞争格局或将重塑
强者恒强，资源整合，收并购频现
2020 年上半年，疫情加速行业调整出清，机构化租赁企业面临严峻的淘汰赛，企业资源整合、收并购事件频频。一方面，以建信为代表的国资金融机构入局租赁市场，与运营商合作，整合收购房源。另一方面，头部企业凭借融资优势在行业下行期进行资源整合。
轻重模式两端化成为趋势
行业下行期，中资产模式发展承压，轻重模式两端化成为趋势。
一方面，存量市场格局内轻资产模式快速发展，具备轻资产管理优势的集中式运营商通过资源整合，提升市场效率。另一方面，房企长租公寓依托租赁用地、自持类土地资源开辟增量市场。
2020 年上半年集中式长租公寓规模榜单解读
1. 规模拓展停滞，二季度开业增速回升至 6.3%
二季度，房企长租公寓整体规模拓展仍处于停滞状态，各企业聚焦内部资源做结构优化，提升资产质量及开业转化，导致 TOP20 房企长租公寓管理规模增速环比一季度下降 5%，且 TOP20 管理规模门槛相较一季度有所下降；同时，二季度开业增速回升，新开业规模增长 6.3%。
究其原因，企业对资产质量进行结构性优化，导致管理规模的下滑。万科泊寓退出部分广深城中村改造项目；龙湖冠寓转向提升经营质量，加大重资产项目的开发力度，选择主动调整优化部分运营欠佳的项目，金地草莓社区、石榴熊猫公寓及宝地友间公寓也调整关闭了部分运营低效的项目。
截至 6 月底，TOP20 企业累计管理规模下滑至约 67.8 万间，但开业规模上升至 35.7 万间。预计，下半年房企长租公寓仍将聚焦提升经营质量及开业转化，规模维持低增速。
2. 融资优势下，头部效应加速
上半年 TOP20 房企长租公寓企业阵容稳定，目前市场竞争格局基本成形。头部企业仍保持较高的开业转化，TOP5 企业中，万科泊寓仍保持领先优势，上半年新开业转化约 15000 间，平均月增长约 2500 间。并且，北京首个集体土地租赁项目万科「泊寓 | 院儿」也于近期入市。
其次，龙湖冠寓、朗诗寓二季度新开业分别达到 3270 间、3555 间，开业转化情况较好。
此外，合景泰富新开房源超 1000 间，二季度首次进入 TOP 10；佳兆业开业转化提升，累计开业房源超 9000 间，上升至第八位。
在融资收紧的环境下，头部企业具备多渠道、低成本的融资优势，通过发行 4%-5% 的租赁住房专项债券，获取资金优势。在市场下行周期中，市场竞争的调整下提升企业市占率。
二季度 TOP5 企业头部效应加速显著，TOP5 企业开业规模占 TOP20 比例达到 76.2%，相较一季度环比再提升 2%。
3. 开业增长聚焦重资产模式
由于中资产模式下扩张资金压力较大，房企偏保守的态度下，转向聚焦具备资源优势的重资产模式。上半年，龙湖冠寓、景瑞悦樘及中骏方隅相继推出位于核心城市的优质重资产项目。以二季度为例，中骏方隅上海新开业两个重资产项目，新增房源 965 间。
同时，由于重资产项目开业转化周期较长，在中资产模式拓展收缩的背景下，规模低增速常态化，更侧重「质」的重资产模式成为开业转化增长的主要方向，优质资产也更能提升企业和资产的抗风险能力。
4. 政企合作，增长亮眼
今年初，全国住房和城乡建设工作会议再次强调鼓励发展政策性租赁住房，政策性租赁住房也将成为长租公寓市场重要组成部分。未来，政企合作也成为房企长租公寓努力开拓的增长点。
头部企业中，万科泊寓、龙湖冠寓、朗诗寓及旭辉领寓等均较早布局政企资源，展开公租房、人才公寓的合作，合作落地如万科闵房泊寓疏影店、重庆龙湖冠寓嘉陵大厦等项目。同时，绿地、中骏等房企也在积极跟进政策性租赁住房。
二季度，朗诗寓杭州新开业 4 个项目，其中，与政府合作的大规模租赁社区——朗诗寓瓜山未来社区项目新开业两家门店。此外，值得关注的是旭辉领寓凭借前期聚焦深耕上海资源，积极展开政企合作，上半年在上海松江和闵行落地5个轻资产项目，管理规模上升至上海第一位。
对比房企长租公寓整体二季度开业增速回暖的趋势，运营商面对资金压力较大，二季度整体开业规模下降，内部梯队呈结构性增长，头部企业进行结构优化，去弱留强，拓展蓝领产品线，提升企业整体规模的含金量，中小规模运营商增长乏力。
1. 项目优化调整，导致二季度整体开业规模下降 0.6%
截至 2020 年二季度，品牌运营商长租公寓的开业规模累计约 23.2 万间。二季度，运营商基于一季度门店的经营情况，对项目进行了优化调整，同时增加一些质地较好的项目，导致了整体开业规模的小幅下降。同时，整体拓展持续收缩，企业仍保持谨慎态度。
从运营商规模榜 TOP10 企业排名来看，魔方、乐乎、V 领地稳居前三。新增开业方面，二季度魔方落地 2 个项目，新开业房源 515 间；乐乎一季度对新模式下部分项目进行优化整合后，二季度新增开业 1232 间，覆盖北京、上海、广州、深圳一线城市；V 领地上海新增开业 819 间，自 19 年下半年开始发展轻资产模式，目前轻资产项目占比已达 53%。
此外，酒店系背景的窝趣和城家凭借轻资产管理优势，继续保持良好增长势头，二季度新开业房源分别达到 1900 间、1288 间，环比增速达到 9%、13.6% 。
整体来看，项目开业增长主要来自轻资产模式的支撑，在资金压力下，中资产模式增长乏力。
2. 头部企业借助收并购，强化优势
2020 年上半年，行业收并购事件频现，资源整合进行中。魔方集团收购 V+SPACE 上海白领项目，强化核心城市的资源优势。安歆集团战略并购「易企租」，增加床位数超 2000+，通过对「易企租」现有项目及其他资源的深度合作，扩大安歆运营规模及服务范围。此外，乐乎通过与 CCB 建融家园合作，借助城市资源优势，二季度实现规模增长。
截至 2020 年二季度，运营商规模榜 TOP3 企业累计开业规模已占到 TOP10 企业整体份额 39%，头部企业通过收并购及强强合作，无形中提高了行业进入门槛，提升了行业集中度。
3. 企业持续布局蓝领赛道
进入二季度，全国基本实现全面化复产复工，蓝领公寓需求度恢复较快。企业持续看好并加码蓝领赛道，二季度乐乎、窝趣均布局蓝领市场，推出蓝领产品。
乐乎在北京推出首个企业服务公寓项目；而窝趣继推出服务式公寓后，也推出首家企业公寓-华舍公寓。专注蓝领公寓的乐璟生活社区，二季度新开房源 300 间，落地武汉首个大型蓝领社区项目。
小结
2020 年，租赁行业在疫情的冲击下饱受争议，企业面临生存的考验，成长更加重「质」而非量。
第一，行业不再过度盲目追求规模高增长，企业开始注重经营的稳定性和抗风险性。企业不再用单一的规模化指标衡量成长和发展，开始回归内在成长逻辑，关注自身经营能力的提升。
第二，企业聚焦内部资源结构的优化，一方面主动淘汰、关闭一些经营不善的项目，另一方面通过收并购或合作导入优质资源，来提升整体的资产质量和经营效率。
第三，由全国化布局到聚焦核心城市布局。疫情的冲击下，更重视进入城市和项目的资产质量，规模化布局之下更聚焦核心一二线城市。
展望下半年，租赁行业将开启新一轮的发展周期，行业面临复苏之际，企业也将调整好最佳状态迎接下一轮的机遇。