观点网取得证监会“大路条”后，估值上千亿的万物云上市之路终于有了实质性进展。
8月23日晚间，万科企业股份有限公司公布关于建议分拆万物云空间科技服务股份有限公司并于香港联交所主板独立上市的最新消息。
公告称，倘万物云境外上市得以进行，在全球发售项下将以优先发售的方式向万科企业合资格H股股东提供不超过10%的初步提呈发售的万物云股份作为保证配额，确定保证配额的记录日期为9月6日。
万物云CEO朱保全说过，“上市对一个企业来说，是整个经营长河中的一个节点而已” ，而这个节点似乎来得有些蹉跎。
今年4月1日，万物云向港交所递交招股说明书，拟于主板市场上市，联席保荐人为中信证券、花旗、高盛。
招股书显示，截至2021年12月31日，万物云提供物业服务的在管住宅物业总建筑面积约为6.604亿平方米，在中国内地及香港提供物业及设施管理服务，涵盖1565个项目(其中来自独立第三方的物业及设施管理项目数量1316个)，在管总建筑面积超过1.20亿平方米。
2021年内，万物云合计实现营业收入240.4亿元，同比增长32.1%，其中社区空间服务收入134.6亿元，占比56.0%，同比增长22.9%；商企和城市空间服务收入87.2亿元，占比36.2%，同比增长38.1%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入18.6亿元，占比7.8%，同比增长99.5%。
从2011年到2021年，总收入规模增长超过16倍，复合增长率超过30%。
背靠万科，主打科技概念，万物云的上市之路受到广泛关注，其中一部分来自监管部门。
4月25日，证监会对万科企业出具反馈意见，涉及万物云的外资持股情况、股权纠纷问题、股东关联关系等事项。
其中，证监会要求说明万物云是否已就向万科企业股份有限公司符合资格的H股股东配售事项履行内部决策程序，并说明该配售是否合法合规，是否存在利益输送等。
资本市场的观望和监管部门的严格自有缘故，仅在七月份，恒大物业就披露134亿元存款质押被相关银行强制执行事项的初步调查结果，金科服务也宣布将为控股公司提供15亿元借款，物业公司们的财务独立性需要审慎看待。
招股书显示，万物云由控股股东万科企业持股57.12%，万斛泉源持股3.39%，万顷、万斛、万马争先、盈达投资基金、万殊之妙分别持股为0.48%，Radiant Sunbeam Limited（博裕资本）持股为17.14%；Dream Landing Holdings Limited（58同城）持股2.86%，睿达第一有限公司持股3.33%，睿达第二有限公司持股2.22%，睿达第三有限公司持股2.2%，瑞轩持股2.86%，珠海达丰持股1.9%，海南云胜持股2.01%。
目前万科仍未对上述质疑进行公开书面回应，但7月18日晚间，万科公告称，收到中国证监会批复，核准万物云发行不超过1.8亿股境外上市外资股，每股面值1元，全部为普通股。
获得证监会批复后，万物云现阶段仍需等待港交所通过聆讯。一旦成功，该公司将成为2022年内物业管理行业最重磅的IPO案例。
据观点新媒体统计，按2021年底最后一次股权变更计算，万物云最高估值逾1048亿元；在短短五年间，该公司每股（每元注册资本）的交易成本增长了逾20倍。而过去十年，万物云保持了30%复合增长率。
8月17日，有市场消息便称，万科计划最早于9月份对万物云进行香港IPO，拟筹资20亿美元，折合人民币约135亿元。不过万物云回应称，公司目前处于静默期，不便回复，一切以公告为准。
随着九月到来，或许这些疑问即将得到解释。
除了股权架构等内部问题，物企赴港上市的外部环境也影响着万物云的进程。
2019年至2021年，港交所物业板块的上市企业数量分别为8家、18家、13家，而今年以来仅有金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务和鲁商服务4家成功登陆。
截至8月23日收盘，恒生物业服务及管理指数为2958.86，下滑1.5%，自2021年4月恒生推出该指数以来的16个月期间，仅有5个月收涨，11个月收跌，且跌幅远超涨幅，目前更是跌破三千点大关。
前不久的8月19日，恒生指数有限公司宣布，恒生物业服务及管理指数成份股迎来重大调整。新加入2家，分别是金茂服务、力高健康生活；剔除8家，分别是佳源服务、第一服务控股、建发物业、佳兆业美好、融信服务、越秀服务、远洋服务和正荣服务。
值得一提的是，上述变动于9月5日生效，正好是万物H股股东股份保证配额记录的前一天。
万物云的上市，或能对物业板块起到提振作用，促进行业估值理性回归。