作者|金禾
8月31日，润和软件公告，拟以现金方式向控股股东及子公司收购三处房产，共涉及交易金额5.18亿元。而此时，润和软件的货币资金仅为4.01亿元，这一堪称迷幻的操作也引起了深交所的关注。
9月7日上午，润和软件在公告中回复了几点质疑，回复函发出后，润和软件的股价有所上涨，截止7日收盘，公司的股价为27.67元/股。
| 回购房产的资金从哪里来？
第一个问题是，润和软件斥资超过5亿元购买这些房产的钱从何而来？
在回复函中，润和软件解释道：本次交易将使用上市公司自有资金和银行项目贷款融资共同支付。其中，不少于总价40%部分由上市公司自有资金支付，不高于60%部分采用银行项目贷款方式支付。
也就说，交易总额5.18亿元中，使用自有资金支付不低于2亿元（去掉结清往来的6500万元，实际使用自有资金约1.5亿元），剩下部分将使用银行贷款，约3.1亿元，按照融资期限按五年计算，逐年平均偿还本金6000万元，借款利率按五年期贷款基准利率（4.65%）计算，具体测算结果如下：
但数据显示，截止9月7日，润和投资的对外债务总额已达到7.59亿元，其中房产抵押担保方式所对应的负债金额为2.4亿元，其余5.19亿元均采用股票质押担保方式进行担保，据了解，目前，润和投资、周红卫股票质押率合计高达87.59%。
| 回购房产能带来多少收益？
作为一家软件开发企业，润和软件花5个亿去购买房产，这绝对是相当考验投资者的想象力？
那么公司为什么要花这么多钱要把之前卖掉的房产买回来呢？对于公司当初变卖房产的原因，公司在回复函中解释道：
2015年9月30日，润和软件的负债总额规模已达15.98亿元，资产总额为47.56亿元，其中商誉总额为25.61亿元，扣除商誉后资产总额为21.95亿元，以扣除商誉后资产为依据计算的资产负债率高达72.80%。
“在此背景下，公司为了支持业务发展，盘活公司资产，调整和优化公司资产结构，降低公司负债率，从而降低公司财务风险，将润联信息股权、外包园置业的股权转让给了控股股东。
而对于如今再次购回房产，公司这样解释：
经过近6年的高效管理及快速发展，润和创智中心现已成为雨花台区软件园地标性建筑。此次控股股东出售资产若由外部公司购买，势必将造成园区管理不统一，整体物业管理难度加大，进而存在资产减值的潜在风险。
为将园区资产进行整合，进一步统筹规划园区一体化发展，提升园区整体运营水平及资产增值，公司拟收购三家公司100%股权。
而对于房产的增值差价，公司回应称：本次收购作价较出售时增长，主要原因是2014年园区尚在建设过程中，配套不齐全，物业管理水平低，软件谷产业集聚效应尚不明显，所以当时房产价值较低。
综上，润和软件回复的潜台词，可以理解成，当年公司变卖资产，是为了降低负债，实在是没钱不得已而为之。而如今公司资金相对宽裕，买回房产能够提升园区整体运营水平及资产增值，加上软件园的区位优势明显，卖给别人管理难度更大，所以要超额“回购”。
其次，在回复函中，润和软件再次强调，收购这些资产后，每年租金收入将带来现金流入。
但根据公开信息显示，包园置业、润联信息和泉创信息这三家标的公司2021年1-5月的营收分别是574.08万元，286.92万元、131.23万元，净利润分别是184.39、-0.62万元、-156.95万元。
三家公司算上房租收入累计净利润也不过26.82万元。从这点看来，斥资5亿的回报率可谓是相当感人，莫非这些房产有巨大升值空间吗？
对比之下，8月28日，润和软件发布半年报，公司上半年营业收入约12.75亿元，同比增加16.14%；归母净利润约6783万元，同比增加6.55%。
因此，从财务方面看，润和软件通过收购上述房产来提升公司业绩的逻辑不免有些牵强。而对于这点，公司也并未在公告中进行解释。
今年5月起，润和软件因搭上“鸿蒙概念”被各路“神仙”暴炒，甚至被冠以“鸿蒙一哥”的美称，但有关公司鸿蒙技术含金量较少，各路股东高位减持等负面信息却层出不穷，对于润和软件的真实价值，或许还有待时间检验。
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