撰文/ 《财经天下》周刊作者 李逗
编辑/ 董雨晴
“我们真的运气不错。”
2020年佳兆业中期业绩发布会上，佳兆业创始人郭英成笑得很开心。在谈到深圳建设先行示范区时，一向严肃的郭英成，难得喜笑颜开。去年8月，郭英成与任正非、马化腾、马明哲、王传福、许家印等人，被评为“深圳特区40周年最受尊敬40位企业家”。但没人想到，仅仅1年之后，“运气很不错”的郭英成，还要再为“活下去”继续发愁。
(图/视觉中国，佳兆业创始人郭英成)
2021年11月初，身在中国香港中环四季酒店的郭英成，日子已经开始不顺心。先是佳兆业被债券机构下调评级，而后又遇到数百位投资者的理财兑付，股债双杀等，一系列经营下滑的信号，让佳兆业陷入舆论的水深火热中。
2014年，佳兆业集团曾有过同样的危机，并由此停牌3年，2017年才重归资本市场，因此有了“不死鸟”之称。如今，随着理财产品的兑付危机，佳兆业又重新来到了命运的转折点。
这一次又到了佳兆业展现“运气”的时刻。
11月24日，佳兆业集团在港交所公告称，已就本金额约10.97亿元理财产品实施偿还措施，公司申请于11月25日恢复交易。
11月25日早间约9点，佳兆业再度发布公告，表示向其发行的2021年到期的年息6.5%优先票据的合资格持有人提出交换要约及同意征求，也就是说对下月到期的美元票据提前采取了行动。
消息发布后不到半小时，佳兆业集团股票复牌，股价应声而涨，涨幅一度逾20%。
尽管困局重重，但郭英成或许是属于不服输那派的，他明确表态称“不躺平”，主动解困的郭英成这一次能让佳兆业松上一口气吗?
理财兑付“危机”
今年以来，房企暴雷声不断，继恒大、新力相继暴雷后，10月初花样年的“躺平违约”，又让美元债市场神经变得异常敏感。而高度依赖美元债的佳兆业，成了第一批中枪者，但它的行动也快。
在“理财危机”爆发20天后，佳兆业公布了最终的理财兑付方案。
11月22日晚间，佳兆业发布了一则关于《锦恒财富产品兑付方案》公告，披露了理财产品的最终兑付结果。根据最新的方案显示，佳兆业对投资人采用分期兑付的方式，陆续兑付本金及利息;针对投资人到期的本金，到期当月兑付10%，此后每3个月兑付10%。
20天前，这则3亿元的理财兑付危机，一度让潮汕房企佳兆业陷入资金流动性困局中。11日4日上午8点，佳兆业在深圳的办公地--深圳嘉里中心，聚集了近500位投资者。他们是来寻求理财产品的兑付方案的，涉及理财金额达约127亿元。
投资者聚集的起因其实也很简单，是这笔3亿元的理财逾期引发了连锁反应。该理财产品由锦恒财富发行，底层资产为佳兆业项目，且由佳兆业集团担保，原应在10月底兑付，但截至到期日，投资者没有收到兑付本金和利息。
焦虑的投资者们这才来到了佳兆业办公大楼，把办公室围了个水泄不通，他们要求管理层给出兑付方案，解答资金质疑。当天下午，佳兆业行政总裁麦帆等一众高管紧急召开投资者会议，忙不迭地安抚投资者。
沟通会上，麦帆诚恳地交代了理财兑付受困的前因后果，他表示，截至10月下旬，佳兆业账上仍有241亿元现金，但为受限资金;还有超120亿元在途资金，为售房尾款。资金到账后需要流入银行监管部，确保银行能还本付息和保交楼。因此，佳兆业认为自己只是流动性出现了一些问题，属于“阶段性的难以为继”，不是资不抵债。
而对于这次3亿元的兑付难题，麦帆在接受媒体采访时解释道，10月29日，佳兆业位于深圳坪山的燕澜和鸣项目开盘，销售回笼了约12亿元，原计划用这笔预售款兑付到期的理财产品，“但(这笔钱)一进入银行监管账户即刻被冻结”。
没成想，这次理财逾期事件愈演愈烈，久居中国香港、“人在医院”的郭英成闻风而来。他急忙电话连线现场投资人说道，“给佳兆业时间，有能力和办法偿还。”而在投资者不断要求有详细安排后，郭英成回答将在下午给出方案。
如今，随着佳兆业兑付方案的正式出炉，投资者的焦虑也随之得到缓解。佳兆业表示，“理解并已与部分投资人代表沟通，将视资金筹集情况并按有利于投资人的原则逐步优化兑付方案，包括安排提前兑付。目前10月、11月到期的产品，第一期兑付11月22日已经到账。”
烂尾楼之王的发家史
尽管公布了兑付方案，但对于郭英成而言，危机还没有完全度过。理财产品引发的一系列资金流动性困境，仍在等待解决。
这并不是郭英成人生中的第一个“至暗时刻”。潮汕大佬郭英成的人生，经历过不少大起大落。
1999年，郭英成、郭英智、郭俊伟三兄弟一手创办佳兆业。从公开报道来看，很少有人知道郭氏三兄弟是如何发迹的，仅从郭英成接受媒体报道时说过:“在未搞房地产生意之前，我们在潮汕一带做贸易及工业生意，因为见同乡搞房地产生意有声有色，所以自己也参与其中。”
1999年，郭英成拿下的第一个项目“桂芳园”，让佳兆业一炮而红。这个项目原本只是一个位置偏远、人烟稀少的烂尾楼，但郭氏三兄弟却将其打造成了布吉第一个大型社区，一时间市场反响哗然。自此之后，郭英成将“桂芳园”的成功经验，复制到了深圳、广州等地的大型烂尾，走出了一个城市更新的道路，有了“旧改之王”的美誉。
旧改项目，让佳兆业坐上了时代发展的快车，短短11年就晋升到规模房企百亿俱乐部。但也引发了另一个隐患:政商关系过于密切，致使郭英成坠入贪腐风波。
2014年，因卷入贪腐案件，郭英成一度传言被扣押，佳兆业深圳预售的众多楼盘房源被锁，现金流迅速枯竭导致债券违约，随即陷入困境。那一年，佳兆业债务高达650亿元，一年内到期的债务高达300亿元。
为缓解市场疑虑，郭英成家族甚至宣布退出佳兆业董事会，还曾计划把资产卖给融创，离成功卖身只有一步之遥。后来，在老乡生命人寿的驰援下，佳兆业资金得到补充，被锁房源逐渐解锁，得以转危为安，也顺势搭上了楼市上行期的顺风车。
风雨飘摇7年后，如今，佳兆业再遇兑付危机。而与上一次的危机不同，佳兆业此次的债务问题引爆得十分突然。今年中期业绩发布会上，佳兆业管理层才高调公布，佳兆业成功从“黄档”降至“绿档”，账上现金近500亿元。但随着10月份，评级机构纷纷下调房企评级，佳兆业的流动性危机也被引爆。
10月27日，惠誉下调佳兆业长期外币发行人违约评级(IDR)，由“B”下调至“CCC+”，高级无抵押评级和公司发行美元高级票据的评级由“B”下调至“CCC+”;10月28日，标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低至CCC+级，评级展望为负面。
11月4日，地产企业遭遇股债双杀，佳兆业12月7日到期美元债每1美元面值跌15美分至47美分，股价更是大跌15%。
资产还有余粮
兑付方案公布后，等待郭英成的另一个更大难题在于，即将到期的美元债偿付问题。
一直以来，借新还旧都是房企们维持债务平衡的主要模式，但随着机构对其评级的不断下调，佳兆业想要再次借助美元债融资，变得异常困难。
而受部分房企美元债违约影响，资本市场对房企的信心迅速摧毁，国际评级机构穆迪更是在四周内，密集下调了32家房企评级，堪称史上之最，让房企们的美元债再融资之路几近封堵。
作为美元债大户的佳兆业，成为首当其冲的“受害者”。今年上半年，佳兆业境外债发行所得款项达到163.38亿元，达到了去年全年的80%左右。Wind数据显示，目前有三家地产企业的存量美元债规模超过百亿美元，分别为恒大、佳兆业集团以及碧桂园，其中佳兆业集团以122亿美元位居第二。
美元债融资艰难下，如何缓解当前的资金困境?郭英成的办法是“卖卖卖”，努力变现手中优质资产，缓解流动性紧张的局面。
“资产买卖、资产处置我们都非常赞成，佳兆业的资产大部分布局在深圳和大湾区，质量优良。”郭英成说道，希望投资人相信该公司有能力、有责任解决问题。
11月8日深夜，佳兆业发出声明，称“正加快优质资产处置，回笼资金兑付财富产品”。声明中还给出了4个解决措施:更合理的理财兑付方案、卖优质资产、抵押资产和加快销售回款。
好在佳兆业账面上的资产质量并不差。就在佳兆业暴雷的第二天，便有市场消息传出，华润置地等国企正洽谈介入佳兆业部分深圳旧改项目。不过，华润方面很快否认了这则传闻。
而根据市场信息，佳兆业原定出售的18个项目已经扩大至25个，保守估计总价值将达到1000亿元以上。“公司在深圳有95个旧改项目，总货值约为6000亿元。”佳兆业管理层表示。
转让旧改项目，被佳兆业视作此次度过危机的一大底牌。与此同时，佳兆业也在通过出售资产、降价促销、抵押资产等方式，力求度过危机。早在2021年10月3日，佳兆业通过抵押旗下物业公司佳兆业美好67.18%股权，进行融资。另据媒体报道称，佳兆业在为中国香港两处住宅地块寻找买家。
出售旧改、多元化业务等，是郭英成应对当前资金困境最便捷的方式。但面对下行的市场环境，郭英成能否再次绝处逢生，他的运气还会不会继续好下去，答案还要再等一等。
本文由《财经天下》周刊旗下账号AI财经社原创出品，未经许可，任何渠道、平台请勿转载。违者必究。
举报/反馈