乐居财经 王向南 发自深圳
2019年，招商蛇口再次止步TOP10门槛之外。
年报显示，2019年，招商蛇口累计实现签约金额2204.7亿元，同比增长29.3%，营业收入976.7亿元，同比增长10.6%，归母净利润为160.3亿元，同比增长5.2%。
尽管营收与归母净利润同比有所增长，但增速却未令投资者满意，上述两个指标的增速较2018年分别下降6.4个百分点和19.5个百分点，若扣除非经常性损益，归母净利润同比减少14.55%。
在2015年重组后，招商蛇口提出新的发展战略——“前港、中区、后城”，分别对应邮轮产业建设与运营、园区开发与运营及社区开发与运营三大业务板块，并在2017年提出了未来三年三大业务相应的营收占比目标。
但转型阵痛犹在，邮轮产业建设与运营、园区开发与运营两大块业务的营收均未达预期。
归母净利润增速创新低
2019年，招商蛇口录得976.7亿元营业收入，同比增长10.6%；归母净利润为160.3亿元，同比增长5.2%，增速同比下降19.5个百分比，增速创下历史新低；扣除非经常性损益的归母净利润则同比减少14.55%至124.73亿元。
在此前的年度业绩会上，有投资者表示，根据地产行业常规的两年预测期结算的惯例，2019年业绩应当大部分为2017年的销售，在2017年的销售业绩和权益数据明显增长的背景下，2019年招商蛇口的归母利润不应只有5%的增长，财务总监黄均隆解释到，归母净利润除了受结转利润的影响外，还与投资收益以及减值等相关。
其称，行业内毛利率下滑已成趋势，2019年招商蛇口的房地产项目毛利率相比2018年有所下降，受限价及市场下行的影响是一个方面，另外还受不同区域、不同产品结构的影响。他以深圳区域为例，深圳高毛利项目双玺2019年的结转量比2018年减少18%。
财报显示，2019年招商蛇口的六大区域毛利率均出现同比下滑，其中营收占比最高的深圳区域下滑得最为严重，为13%。
黄均隆亦提到，为稳健起见，2019年招商蛇口对位于厦门、福州、佛山等城市项目计提20.9亿元的减值，比2018年多计提了11个亿，同比增长112%。这也是招商蛇口上市以来首次大规模计提存货减值损失。
三费的增加也侵蚀了部分利润。财报显示，在营收增速为10.64%的情况下，公司的销售费用、财务费用、管理费用分别同比增长42.01%、13.26%、15.48%，三项费用率合计为6.9%，较2018年末增加了0.6个百分点。
业务转型未达预期
2015年年底，招商蛇口工业区吸收合并招商地产，以招商蛇口重组上市。
重组上市后，招商蛇口开始谋求转型，即以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，提出新的发展战略——“前港、中区、后城”，分别对应三大业务板块：邮轮产业建设与运营、园区开发与运营及社区开发与运营。
围绕这三大板块，目前，招商蛇口已经覆盖了教育、文化、写字楼、园区、文创、特色产城、长租公寓、住宅、酒店、综合体、商业、邮轮、健康、养老等 14 个业务领域，这其中大部分均是需要重资产投入的。
2019年年报显示，招商蛇口的投资性房地产规模达903.76亿元，较年初增加127.05%。对此，招商蛇口的解释是系前海土地整备及合资合作事项完成及其他持有型物业增加。大量资金的沉淀之后，自持型物业的投入产出比如何，成果待考。
此外，早在2017年，招商蛇口董事长许永军就曾提出，在未来三年内，把房地产收入从85%左右降到60%，园区比重从目前的15%提升到30%- 40%，邮轮产业从轻资产战略的角度出发，收入持续增长。
而招商蛇口2019年年报显示，传统房地产开发营收占比仍在85%以上。具体来看，房地产、园区和邮轮产业的营业收入分别为845.55亿元、124.76亿元、6.42亿元，占总营收比重分别为86.57%、12.77%、0.66%。
显然，这与当初的设想还存在不小的差距。
