21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道
9月26日，魔方生活服务集团有限公司（简称“魔方生活”）正式向港交所递交招股说明书。这距离该公司前身魔方公寓的诞生，已过去12年。
企信宝信息显示，魔方公寓母公司魔方（中国）投资有限公司（魔方生活）成立于2012年，但在2009年，魔方公寓最初的创始人葛岚已开始在南京开展集中式长租公寓业务。
正所谓十年弹指一挥间，葛岚如今已套现大部分股份，并从管理层全身而退；在魔方生活最新的股东结构里，华平投资则通过Peridot Gem Investment、Peridot Gem Group及Mordenite Gem三家境外公司直接或间接持有魔方生活51.62%股权。
华平投资在2012年12月发起B轮融资后成为魔方生活控股股东。据招股书披露，魔方生活于2012年5月15日在开曼群岛注册成立为获豁免有限公司。该公司自注册成立起一直为投资控股公司，随后魔方生活进行一系列资本重组及多轮融资。
2012年6月，魔方生活完成A轮融资并启动全国发展战略；2015年5月，完成第一期及第二期B轮融资后，魔方生活启动“公寓+”战略；2016年4月，魔方生活完成C轮融资并启动多品牌战略；2017年1月，魔方生活成为国内首家在上海证券交易所发行资产支持证券的租赁公寓平台；2018年7月，魔方生活完成D轮融资。
随着融资次数的增加，魔方生活一路走来，手里已经握有7.6万间房源，包括直营公寓50074间，加盟管理和第三方托管公寓26116间。这样的规模俨然已是国内集中式长租公寓运营商一哥。
不过，长租公寓出租率因为疫情影响产生明显波动。2021年魔方生活直营公寓平均出租率86.5%；2022年上半年下降为82.4%。这从一个侧面看出魔方公寓加快轻资产运营步伐的必然性。
整体来看，受益于国内租赁市场上升期红利，魔方生活近几年发展尚算良好：2019 年至2021年，魔方公寓收入由9.467亿元增至14.711亿元，复合年增长率为24.7%。利润净额从2019年的人民币6360万元增加 到2021年的人民币2.953亿元，复合年增长率为115.6%。
但截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度，魔方生活自加盟管理和第三方托管模式产生收入920万元、1870万元及人民币3780万元，占同期总收入的1.0%、2.0%及2.6%，复合年增长率为 102.4%。截至2022年6月30日止六个月，魔方生活通过加盟管理和第三方托管模式产生收入人民币1760万元，占同期总收入的2.1%。
房源占比超过30%的加盟管理和第三方托管模式收入在魔方生活总收入的占比却非常小，甚至与该公司其他利息收入（包括放贷利息、赔偿收入、融资租赁利息、政府补贴、银行利息收入、议价购买收入等）水平相当。2019年-2021年，魔方生活服务其他利息收入分别为2215.2万元、1899.8万元、2405.5万元；2021年上半年及2022年上半年分别为1012.8万元、1360.3万元。
魔方公寓也因此在招股书里明确表示，计划扩大加盟管理和第三方托管模式。长路漫漫，华平投资翘首盼来了魔方生活上市，轻资产运营的加速，才刚刚起步。
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