乐居财经 曾树佳 发自深圳
仅在力高集团（01622.HK）履职总裁一年三个月的王卫锋，便选择转身离开，原因为“处理个人事务”。离职消息传出的前一天晚间，他曾发朋友圈，并配文：“每个人心中都藏着一个田园梦想”。
加盟力高之前，王卫锋在深圳卓越集团已有7年的工作履历，曾任卓越集团执行总裁。后于2019年3月，他加入力高集团旗下地产平台；并于同年4月，获委任为力高集团执行董事。
彼时他的加盟，被外界当作是力高发力地产、多元业务的迹象。年初，王卫锋刚给力高定下了“未来3年保持30%复合增长率”的目标；如今刚过去不到半年，他却追寻他的“田园梦想”去了。
王卫锋为何突然辞职？这背后发生了什么？
“兄弟”公司
力高集团是一家老牌地产商。1992年，黄若虹、黄若青两兄弟在泉州创办了力高集团。创立之初，力高主要从事建筑装饰等房地产相关行业。四年后，该公司在福建泉州第一个房地产项目“瑞士花园”落地，该公司随之走上了专业化经营房地产之路。
从1999年至2011年，是力高区域性扩张的时期，它以福建为本营公司，先后扩充业务经营至山东省烟台、河北省保定、江西省南昌、安徽省合肥、天津等区域。
2012年，力高总部从香港搬迁至深圳，布局珠三角地区。两年后，它奔赴港交所上市，成为世茂、中骏之外，从泉州走出来为数不多的上市房地产公司之一。
目前，力高的控股股东主要有三个，分别是环宇国际控股有限公司、时代国际发展有限公司、Power Ray Investment Development Limited。其中，黄若虹是环宇国际控股有限公司的最终控制人，黄若青则是时代国际发展有限公司的最终控制人。
黄若虹担任力高集团董事长，黄若青担任执行董事兼行政总裁，兄弟携手。但是，公司的日常管理事务，则都由弟弟黄若青负责。
去年年报显示，黄若虹、黄若青透过法团、家族信托等，分别持有力高13.87亿股、9.47亿股，持股占力高总股数的39.06%、26.6%。而去年3月份加入的王卫锋，则作为实益拥有人，持有力高10万股。
周转效率下滑
“迁都”深圳之后，力高虽然利用几年时间，逐渐站稳脚跟，但销售规模却进取缓慢。
乐居财经查阅获悉，力高2013年至2015年的销售额，分别为31.1亿、31.9亿、40.6亿，直到2016年，它才勉强突破百亿，实现101.3亿的业绩。
2019年，力高销售额为274亿，虽同比增长了24.7%，但与当年一起踏着改革春风而诞生、动辄千亿规模的同批房企相比，它已被拉开了较大的差距。
王卫锋若想实现“未来3年保持30%复合增长率”这一目标，2020年—2022年，力高的销售额要分别达到356亿、463亿、602亿。对于2019年销售规模274亿的力高而言，三年翻番，压力并不小。
站在台前的黄若青，在公开场合从不隐晦自己对规模的追求，多次提到“没有规模是不行的”。为了给企业续航，力高从2018年开始提高扩储体量，期内土储达约1000万平方米，同比增加了1.04倍。
2019年，力高于石家庄、佛山、泉州、南昌、长沙等城市，通过招拍挂、收并购等方式，获取了30幅地块，期末土储再次增加45.7%至1460万平方米。看起来，这些“粮草”增量，显然是为保持增长率所准备的。
不过，在土储不断增加的同时，力高的存货周转能力却在下滑。
2017至2019年，力高的存货分别为178.14亿、216.93亿、340.07亿元。与不断推高的存货相对应，力高同期的存货转换周期也不断拉长，分别为541天、1054天、1674天。
换言之，力高在土地市场加速扩张的同时，销售业绩却未实现同步增长。项目周转的期限变长，将给力高的资金链带来压力。
现金流困境
2016年，力高踏入百亿门槛；两年后，它又进行了品牌升级。在房地产主业之外，力高加快了多元业务拓展步伐；它以社区为入口，重点开拓社区商业、健康医养、教育、科技、文化旅游、物业6个产业板块。
于是，该公司的业务随之分为两大板块：地产开发及多元化产业投资；前者主要管理重资产，后者则负责轻资产运营。将轻重资产从组织架构层面分隔是力高的战略之一，也是王卫锋此前加盟的背景。
在地产规模、业务范围持续扩大的情况下，2016至2019年，力高的有息负债分别为36.29亿、72.43亿、110.60亿、167.83亿，4年间增幅高达约362.5%。同期，力高在手现金分别为36.03亿、49.06亿、78.65亿、150.60亿，期间增幅为318.3%。
黄若青常说，要“以资金运营为中心，实现有质量的高周转”。如今，现金流的增幅低于有息负债的增幅，正促使力高有意识地提高对外融资力度，寻找真金白银。
2019年，力高连续多次发债融资。比如，它于1月10日发行2.5亿美元13.5%优先票据、4月23日发行1.8亿美元9.875%优先票据、12月4日发行2.5亿美元11.5%优先票据。进入2020年5月，它又发行1.5亿美元13.0%优先票据。
发债的目的，不外乎是借旧换新，用于为其若干债务再融资及其他一般公司用途。但这些发行的海外债，最低利率为9.875%、最高利率达13.5%，融资成本都比较高。
2016年至2019年，若不考虑利息资本化的因素，力高银行及其他借款的融资成本持续增加，由2.83亿增至14.10亿元。近两年，力高借助92.16%、98.58%的利息资本化率，才使得自身进入财务报表的融资成本大幅减少。
但这并不能掩盖力高偿债能力的下滑。近三年，力高资产负债率分别为76.81%、81.04%、84.61%；流动比率分别为1.60、1.41、1.25；速动比率分别为0.94、0.65、0.54，反映了其流动性的不足。
文章来源:乐居财经