引言
宝龙地产的商业项目最为行业所熟知的无外乎宝龙广场，但其他产品线的知名度则远远不及宝龙广场。而对于宝龙广场的直观印象是在核心城市的核心区好像没怎么看到，人们好像也不太会把它与大悦城、龙湖天街、万象城放在一起比较，可能更倾向于将其与新城吾悦广场放在同一维度观察。
2019年12月30日，宝龙地产分拆宝龙商业于香港联合交易所主板挂牌交易，宝龙商业也成为港股市场第一家商业管理公司，那么宝龙商业是否像曾经同样分拆的大悦城地产或者世茂股份一样为企业的商业地产业务板块呢？
△来源：宝龙商业官网
通过研究，我们发现宝龙的商业地产与宝龙商业非同一事物，商业地产项目的开发、建设、销售、运营仍在宝龙地产业务范围，宝龙商业的业务范围在于商业地产项目的运营，住宅物业的物业管理，而宝龙商业于宝龙地产而言，更像是服务提供者，包括对商业地产项目的服务和住宅物业的服务，宝龙地产于宝龙商业更像是扮演甲方角色，为其服务对象，包括开发销售的商业项目及住宅项目，但宝龙商业的服务对象又不仅仅在于宝龙地产，在依靠地产内生增长的同时，宝龙地产也在通过外拓实现外延式扩张。两者相互依存，互相成就。
由于宝龙商业对于宝龙商业地产的依赖性，我们将以宝龙商业为入口分析宝龙的商业地产项目特点及商业地产项目发展中需改善和提升之处。
目录：
一、宝龙商业的特性 ——收入稳定增长，物业管理依赖较重
二、宝龙的商业特征 —— 四大品牌，支撑商业运营扩张
三、宝龙的商业与宝龙商业
宝龙商业于1993年成立，与其他社区物业管理服务商的不同点在于，其主营业务包括两个部分，商业运营与住宅物业管理，换言之，商业物业与住宅物业的物业管理。
商业运营服务，主要包括：
(i) 于零售商业物业开业前的筹备阶段向物业开发商或业主提供市场研究及定位、租户招揽及筹备开幕服务，此业务为固定收费制，按服务次数或面积基准一次性收费；
(ii)于零售商业物业的运营阶段，向业主或租户提供商业运营及管理服务，该部分的零售商业物业管理服务按每平米基准收取固定服务费，租户管理及收租服务、其他增值服务按酬金制收取服务费或经营收入；物业租赁服务收取租金收入；
(iii) 向购物街及商场的单位提供物业租赁服务，此部分业务收取租金收入。
住宅物业管理服务，主要包括：
(i)为物业开发商提供预售活动的预售管理服务，如预售示范单位及销售办事处的清洁、安保及维护；
(ii)为业主或业主委员会于交付后阶段提供物业管理服务，如安保、清洁、园艺以及维修及维护服务；
(iii)为在管物业之业主、租户或住户提供其他增值服务，如交付前筹备及垃圾处理服务以及公共区域、广告位及停车场管理服务。
我们可以发现，企业对于商业运营和住宅物业管理业务中均涉及物业管理服务，而且当前阶段的物业管理服务还主要局限在基础的保洁、安保及维护等。
就各项业务收入变动趋势及占比来看，商业运营服务与住宅物业管理服务收入占比基本稳定，比例为82：18。商业运营服务收入中，零售商业物业管理服务收入占比最高，占比在50%以上，2019年为50%，也即企业的商业运营对于商业物业管理的依赖依然较高。市场研究及定位、租户招揽及筹备开幕服务收入整体成上升趋势，但此部分收入占商业运营服务收入的比例仍较低，2016年至2019年平均占比为9%，2019年为11%，物业租赁服务收入占比在20%以内，此两部分业务或为企业未来亟需发力之业务重点。
住宅物业管理服务中，物业管理服务收入占比在80%左右，一枝独大，预售管理服务，及其他增值服务虽保持上涨趋势，但总量有限，现阶段对收入的拉动作用相对有限。
二、宝龙的商业特征——四大品牌，支撑商业运营扩张
根据我们观察，宝龙地产拥有自持商业地产项目共计45座，与宝龙商业在管项目数量有所差异的原因在于宝龙地产的可售属性，如东营宝龙广场，截止2019年12月31日，可售面积且总可售面积为3.1万平米，此项目将于2020年供货销售。宝龙商业目前上属于内生性增长，即项目获取主要依赖于宝龙地产，所以，从宝龙商业在管项目特征可以窥见宝龙地产的商业地产项目特征。
宝龙商业的商业运营服务主要通过“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”、“宝龙天地”四大品牌展开，四大品牌定位于高中低不同目标客户，城市选择上也存在明显差异。
宝龙一城目标客户群体为高端消费者，项目定位于一、二线城市地标式建筑，截止2019年12月31日，唯一一座宝龙一城选址于厦门，2018年9月开业，总面积17万平米。
宝龙城定位为一二线城市主要商业区，目标客户群为中高端消费者，截止2019年12月31日，宝龙城总数为2座分别位于上海和杭州。
宝龙广场数量最多，截止2019年12月末，共计在25个城市拥有42座，总建筑面积为599万平米。
宝龙天地6座，分别位于6座城市，主要目标客户为社区住户，定位为销售型物业，此商品产品品牌非企业主要产品。
截止2019年12月31日，宝龙商业在管已开业商业项目面积近700万平米，为698万平米，已开业的51个项目中有4个为外部拓展，位于杭州与重庆两座城市，总面积33.5万平米。
按区域分布来看，长三角项目占据半壁江山，项目总数为28座，在管面积316万平米，环渤海、中西部、东南部项目数分别为11座、8座、4座。
长三角区域来看，长三角的30个项目中上海、杭州分别为10座、6座，数量占比超50%，形成了一定的城市聚焦，其他14座城均只有单一项目。环渤海、中国中西部、中国东南部地区的多城市也均存在少数布点的情况。
所以总体来看，宝龙的商业地产项目呈现出以下四个特征：
总体上看，现阶段项目布局具有一定分散性，除少数城市项目数量相对较多外，其他多数城市项目数量均较少（城市容量决定）；
城市选择上，三四线城市居多数，而且一二线城市项目选址也多为城市非核心区位；
部分重点城市项目布局为轻资产形式，重资产项目数量较少；
2015年之前，项目扩张速度相对较慢，2015年开始新开业项目数量明显提升。
图表：在管项目城市分布
资料来源：亿翰智库、企业年报
企业如此布局或能一定程度上把握三四线城市城镇化发展带来的趋势性机会和核心城市城镇化完善的红利。但商业地产项目的运营主要特别注意一点，如何实现的良性退出？
行业内多数企业在商业地产领域无明显建树的主因在于两点：
第一、运营能力欠缺。
在资金实力足够支撑项目发展时，运营能力短板也无法使企业成功培育出成熟优质的商业地产项目，行业内具有资金及资源优势而未能成功在商业地产领域拔得头筹的企业并不鲜见；
第二、重资产属性。
商业地产项目的核心在于运营，而运营非一次性生意，在于长时间的培育，而这也就决定了商业地产项目的不可即时变现性，对于资金的需求量之大可想而知，所以内地企业在做商业地产项目时以住宅开发养商业，以至于多年时间内商业地产都是地产业务最大负累。
所以如何成功将项目成功变现成为企业商业地产业务发展过程中必须思考的问题，无论是将成熟项目出售给第三方或是通过金融化手段实现退出都必须有一大前提：项目质量必需过硬。
在商业地产竞争加大，成长空间萎缩的当下，提升其运营之力才是企业制胜的唯一核心法则。运营能力提升之后，必然又将为项目的拓展，甚至于地产开业业务带来正向力，规模扩张之后不仅能为宝龙地产带来正向反馈，宝龙商业的业务规模也必然同步增长。
反观之，若宝龙商业在商业运营和住宅物业管理业务上的能力提高，也将有助于提高宝龙地产的资源获取能力。
整体而言，宝龙的商业与宝龙商业之间相辅相成，互相成就，但也正因两者同呼吸共命运，才有了宝龙商业的分拆上市，避免统一管理可能带来的风险，同时最大化资本价值。
当然，宝龙商业或不太可能成为宝龙地产的又一融资品牌，但两者之间的相互影响力也必将成为各自发展的推动力。
△来源：宝龙商业官网
就商业地产而言，我们认为宝龙需要注意以下几点：
第一、优布局是必须。
三四线城市或者说非核心城市确实存在一定的结构性机会，但广撒网，将项目布点扩张到更低能级或更封闭城市不见得是明智之选。我们认为，可适当收住步伐的时候不宜再度将范围铺向更低能级城市范围，因为不是所有城市都有所谓日的城市化人口红利，适时的优化项目排位势在必行。核心城市是商业地产项目布局的首选之地，有机会进入当紧握机会，但也需谨慎看待项目布局，盲目为争抢规模而为之并不能给企业带来同等回报，商业地产项目贵精细，贵品质而绝对贵规模，有足够的品质，并能够实现正向盈利才应是企业最本质的追求。就单单布局而言，我们建议围绕核心区域画圈而动，其他封闭型城市尽量进而远之，即使在核心城市竞争力不足，就从周边城市入手。
第二、强运营为要义。
商业地产领域竞争加剧，结构性过剩是行业共识。所以制胜关键只在于更强的运营能力，更高的产品质量。当前宝龙已与腾讯就建立一定的战略合作关系，这或是企业为商业地产项目赋能，提高运营能力的突破口之一。