来源： 专聊房君
不知不觉中，2020年已经过去一半。正如笔者年初发表的文章所说，短时的困难对于任何人而言，不过是一个小小羁绊，都会随着时间而过去。当生活回归正常后，一边要忙着找工作赚钱，另一边还要为不断积累的储蓄寻找出路，之所以有如此想法，主要还是担忧货币不断贬值，让手中的钞票“变毛”了。
根据央行数据显示，从最近3年货币供应M2增速看，2017年、2018年、2019年分别为8.2%、8.1%、8.7%，随着经济增速进入“L”型，货币供应增速也进入到整体趋缓走势。然而，一场突如其来的风波，货币政策出现了转向。从2020年3月份开始发力，M2增速达到10.1%，4月份11.1%，5月份11.1%，这是一个什么概念呢？
这一系列双位数增长，只有在2016年之前的一二十年才有的，此阶段也是各类大资产价格飞涨的时代。谁都知道货币政策与老百姓钱袋子关系。举一个简单例子，假如全社会货币总量是1万亿元，一件商品价格是1元钱，但货币总量增加到5万亿元时，这件商品的价格可能就是5元左右了，如果你手中有100元，本来可以买100件同样的商品，现在只能买20件了，按照老百姓的说法，“钱不值钱了”。就2020年来说，从央行官员的表态来看，这种情况还会持续。央行行长在6月18日的陆家嘴会议上表示：
由此可见，经济恢复发展不会一蹴而就，期间强而有力的货币政策支持是必不可少的，国家对下半年的货币政策定调非常明确，对普通老百姓来说，一句话，要打赢财富保卫战，必须与通胀赛跑。
那么，到底选择什么样的标的才能达到财富保值增值呢？从过往的经历看，适合普通老百姓门槛的并不多，常见的就是买房或者存钱理财。这让笔者想起了近日一则挺有意思的新闻，根据中青报7月8报道，题目是“一个年轻人去鹤岗买了3万元房子，几个月后2.2万”，详细内容就不介绍了，大意是该主人公从拉萨奔赴5000公里外的鹤岗买了一套47平米的房子，没想到的是，几个月后转卖掉亏了8000元，总金额虽不高，但亏损幅度很可观，在这样一个地级市买房，能亏这么多，估计连他自己都有些想不通。从这则报道中也引申出：闭着眼买房的时代过去了。在懂行人看来，很多人已选错了，先不妨来看看决定未来房价的3大趋势。
第一， 主观上，国家一锤定音，房子是用来住的，不是用来炒的，官媒时刻提醒警示。
不得不说，房子作为一种民生商品，政策对楼市的影响不言而喻。随着房价不断上涨，“房住不炒”成为本轮楼市调控的新名词。国家的态度很明确，弱化房子的金融属性，让房子回归到本身的居住属性。可以说，每年数百次的房地产调控政策都是围绕这四个字来展开的，比如限购、限贷、限售、限价等等，多部门、多管齐下，一城一策，效果是显著的，当下市场已经处于一个相对平稳的状态，早不见以往“两三年翻倍”的行情。
即使还有一些个别热点城市，特别是这次市场恢复以来，央媒、党媒都多次提醒，无论是调控楼市，还是恢复房地产发展，都必须坚持“房住不炒”这个底线不能破，如党媒经济日报在7月6日发布的《楼市回暖仍需坚持“房住不炒”》文章指出，“保持房地产政策稳定性、延续性，促进房地产市场平稳健康发展总基调依旧没有变，“房住不炒”仍然是房地产发展不能触碰的底线”。简单说，这个紧箍咒一直会戴着，需要的时候就念一念，一切都得按规矩办，回到正轨上来。
第二，客观上，住房供应饱和，住房有效需求直线下降，未来将面临年轻人管理多套房的情形。
我国房地产虽然起步较晚，但发展特别快，按照统计部门公布的数据显示，全国城镇居民人均住房面积近40平米，即使存在人与人、家庭与家庭之间的住房差异，但住房总量已经不缺了，西南财大此前发布的调查数据显示，二三线城市的住房空置率均超过了20%，远高于国际通行的警戒线。而与此同时，少子化现象则越来越突出。
根据21世纪经济7月4日报道，根据教育部数据显示，我国普通小学校数量从30年前的77.6万所下降到16.01万所，差不多8成的学校消失了，另据Wind数据显示，”00后比90后少4700多万”。 所以，不少网友认为，按照这个趋势的话，“马云曾说30年后，一对年轻人要管理5套房子”的话也越来越有道理。孩子作为未来住房的最有效需求大幅减少，对房地产的影响不言而喻。
第三，M2供应短期升高不代表长期趋势，未来货币贬值速度将趋缓，房价上涨动力衰减。
今年3月份以来M2供应量快速增长，有些人可能产生了一些错觉，认为宽松的金融环境会持续下去。对此，央行负责人易纲在6月18日的表态算是给予了明确回应，“要关注政策的后遗症，总量要适度，并提前考虑政策工具的适时退出”。很显然，当下的货币政策只是暂时的，根据实际需要随时都会退出。那么，长期又是一个什么趋势呢？
经济行家黄奇帆先生的话无疑具有启示意义。在他看来，未来十几年M2的增速大概等于经济增速加物价指数。比如说，GDP平均增速为5%，物价指数为2%，那么货币增速就在7%上下，整体看，是远低于2020年，也会低于最近几年的增速，货币供应将呈现一个缓慢向下趋势。若如此的话，那也正好验证了易纲此前在《求实》杂志上所说的一句话，“守护老百姓手中的钱，不能变得不值钱了”。毫无疑问，对于高度依赖货币政策的房地产市场来说，房价上涨的动力也会逐步变弱。
看完政策、人口、货币三大因素分析，相信大家对未来的房地产市场有了一个相对直观的了解。简单地总结是：房地产难以重复过去的辉煌，就大家关心的房价趋势来说，各个方面都显示，暴涨的时代一去不复还，所以，一些人如果还抱着过去的那种思维去炒房，无疑会碰得头破血流，得不偿失。
那么，2020年该“继续存钱，还是咬牙买房”？
在懂行人看来，货币增速趋缓，但绝对数据还是很可观，何况降下来也不是一时半会，如果选择存钱的话，还是会有贬值顾虑，存钱显然不太明智。但如果买房的话，正如前面所说，未来房价大涨的可能性越来越小，需要区别对待，可以简单概括为4点：
1.带着自住的目的去买房。随着北上深等大城市住房市场由“增量”进入“存量”，意味着中国房地产市场将逐步由刚需过渡到改善需求，买过房的人都知道，如果吃了首次置业的亏，那么，第二次购房一定是非常有针对性，将尽量规避前次买房的各种弊端，所以，未来只有宜居的好房子才适合大多数置业者。如果你自己都不喜欢，接盘者也会有同样的想法，如果你现在看中了一套房子，不能人云亦云，可用“条件允许的话，你会不会心甘情愿地去居住”来检验。
2.回避收缩型城市，尽量选择核心城市，若经济能力不够，也尽量往核心城市周边靠。
无论是官方的文件，还是城市发展趋势看，我国城市化已经进入下半场，人口由“农村进入各个城市”过渡到由“中小城市流入到城市群和都市圈”，也就是进入到“强者恒强”的时代，从这两年各城市抢人大战可看出，除了北上一线城市限制人口外，其他核心二线城市净流入人口出现了井喷，巨大的人流带来了强大的购买力，对当地楼市支撑最为强劲，此长彼消，一些城市人口也相应减少，很显然，前者是购房者应选择的，后者是应回避的，如果觉得经济条件达不到，核心城市周边也是可考虑的，毕竟都市圈和城市圈发展，交通、产业都会外延和外溢，连成一片，不过是时间早晚而已。
3.做好长持准备。通过前面的分析可知，即使在楼市热点城市，房价在3大因素作用下，也不可能延续过去的走势，政策上、趋势方面都不会给你短期套现的机会，稳步缓慢上行是大概率，所以，看中一处好房产，就应该做好长持准备，而不是东挪西腾，白费功夫。
4.对刚需来说，先上车，后换座。虽然说房价涨幅变慢了，但对于刚需而言，工资收入未必就能赶上房价增长，比如1套价值100万元的房子增长5%，总价就增加了5万，若你每个月8000元的收入增长10%，一年也就增加不到1万元，如果晚买一年房，相当于一年白干还倒贴4万元。对刚需来说，可以在地段、面积上做一些让步，二手房也没关系，按经验来说，买房的头2-3年是最困难的，挺过去就好了，有房子做基础，待经济条件改善时再换房也比较从容。
学习更多房产和买房知识，欢迎关注本号