3月24日，旭辉控股在线举办了业绩发布会。
过去一年，善于学习的旭辉在行业艰难时刻逐渐显露出模范生的雏形。
当资金链紧张违约不断，行业爆雷不再鲜见时，旭辉成了为数不多的稳健型民营房企。
回购注销、发债融资、土拍拿地、吸引明星经理人加盟、与日本东急牵手，旭辉在财务端和业务端接连释放有利信号……
形势在瑞银的报告发出后有了些转变。
3月14日，瑞银的一份看空报告将旭辉近年来发展过程中伴随争议的“合作模式”推至台前。
诚然，合作是把双刃剑，虽有助力规模增长、分摊资金压力和风险的优点，却也饱受权益占比下滑、业绩含金量不高的质疑。行业寒冬之际，出险房企不断增加，瑞银认为这张庞大的“交友网”已然成为悬在旭辉头上的一把利剑，随时可能为其带来难题。
受此报告影响，旭辉的股价在3月14日和3月15日分别下挫19.95%和23.35%。3月15日收盘价2.71港元，创下了3年来旭辉股价的最低值。
随后多部门发声，地产股应声上涨。
截至3月24日，旭辉控股报收4.13港元。董事长林中显然对股价表现不满意，他在会上表示，管理层认为旭辉股价被严重的低估，包括控股股东也这样认为。林中透露，“过去3个月处在静默期，看到股价那么低也无法增持，今天之后，大股东将会进场开始增持旭辉的股票。”
1 权益比下降
这场由合作引发的担心，旭辉显然很重视。业绩会开始，CEO林峰便对合作方情况和表外负债做了介绍。
林峰透露，旭辉内部对合作方进行分类管理，主要包括三类。一是以恒基兆业、华熙国际为代表的战略合作方，占比35%；比例最大的是长期合作方，包括招商蛇口、金茂、金地在内，占比56%；风险较高的主要是9%的一般合作方。
根据旭辉内部统计，目前有21个合作项目的合作方发生债务展期，其中旭辉的股权占比为32%，这部分项目占旭辉总项目的比例不到5%。
对于合作方发生主体违约风险，如何保证项目现金流安全，旭辉华北区域集团总裁董毅介绍了华北区域存在上述问题的三个项目具体情况，表示“不会由旭辉一家来承担所有风险，如果有问题各方将按照所持比例共同来推进项目进展”。
实际上，旭辉此前便开始有意识的提高权益占比。
2年前的业绩会上，林中便做了规划，今后的买地权益都要在68%-70%。
然而在2020年新增土储权益比达到66.4%后，2021年旭辉的权益出现较为明显的下滑。年报显示，2021年旭辉新增土储1170万平方米，对应应占600万平方米，权益占比51.3%，降幅超过15个百分点。2021年土储权益较低也拉低了旭辉目前总土储的权益占比，由去年底的54.5%下降到54%。
2021年，旭辉实现营收1078.35亿元，同比增加50.2%，然而其利润增长远不及营收，全年实现毛利207.97亿元，相较去年上升33.2%；净利1233亿元，同比增长3.6%。对应毛利率19.3%，同比下降2.4个百分点。
CFO杨欣坦言，行业毛利率近年来始终是下行趋势，上一轮扩张中开发商采取的进取型投资策略和限价背景下行业利润受制衡是造成这一情况的主客观原因。杨欣认为，经过这一轮洗礼，房企会越来越理性，未来拿地将会以挣钱为核心目的，加之集中供地下对地块预留了合理的利润空间，其判断房企毛利率也将随行业转变而逐步修复。
权益占比对旭辉的影响还在继续。
2021年，旭辉实现归母利润76.1亿元，同比下降5.2%，与此同时其少数股东权益却增长26.5%至45.95亿元，少数股东权益占比超过37%。
2 3600亿可售货值
2021年，旭辉实现合约销售额2473亿元，对应销售均价17067元/平方米，回款金额2403亿元，回款率超过95%。分区域来看，长三角依然是旭辉的业绩重镇，销售额占比达到47%，中西部、环渤海、华南分别为22%、20%和11%。与此同时，深耕的作用开始显现，报告期内旭辉在苏州、北京、长沙、宁波、温州、杭州6个城市业绩不菲，其中苏州销售额突破200亿元。此外，上海、武汉、重庆等城市销售额也超过90亿元。
旭辉在2021年全年新增1170万平方米土储，其中公开市场拿地和多元化拿地分别占比67%和33%。
对于2022年的业绩目标，林中并未给出准确数据，仅表示全年有3600亿可售货值，旭辉的目标是保持权益销售额稳定，未来几年将大幅度开始提高权益销售额比重，关注权益销售额背后的业绩含金量而不是表面销售额的大小。
此前林峰指出，2022年可能存在的趋势变化包括“三转”，即导向转、模式转、赛道转。“会出现很多新赛道的发展机会，包括商业、长租等”。
商业方面，旭辉全年在营商业项目14座，持有物业收入10.3亿元，同比上升74%，2022年旭辉商业计划新开7个项目，包括5个Cmall和2个旭辉里。
长租公寓方面，2021年旭辉瓴寓新增间数超过2万，同年旭辉转让了“上海浦江华侨城柚米社区”项目全部30%股权，实现从该租赁社区项目的资产退出。这也是租赁住宅领域跑通‘投融建管退’资管全周期的首个项目。旭辉瓴寓CEO张爱华会上介绍称，瓴寓目前轻中重的业务结构是62：16：22的结构，轻重两端占比已经达到了85%左右。
2021年，旭辉平均融资成本为5%，目前年内刚性到期的仅剩一笔14.8亿元的海外债券。
截至2021年末，旭辉剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.7%、62.8%和2.6倍，“三道红线”已全部达标，成为“绿档”房企。
对于今年的行业走势，林中预判前低后高，“本来在3、4月份会出现一波‘小阳春’行情，但是因为受到疫情的影响，期待5、6月份会迎来一波向上的行情”。但他强调分化依然存在，“一线好，二线稳，三四线压力大。”
记者 孙婉秋
编辑 左宇
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