作者 | 刘莹
出品 | 焦点财经
近日，建业地产（0832.HK）实控人胡葆森，多次出手落实其“亿元增持计划”。
5月21日，胡葆森透过全资持有的恩辉投资，耗资176.8万港元增持了约80万股建业地产股份，将所持建业地产股权比例由69.11%提升到了69.13%。
而在一天前（20日），胡葆森刚刚耗资647万港元，增持了约300万股建业地产股票，将所持后者股权比例由69%增至69.1%。
控股股东的连续增持行为，刺激了建业地产在资本市场的股价表现。5月21日收盘，建业地产收报1.85港元/股，相比上个交易日上涨1.82%。20日收盘，建业地产收报2.190港元/股，涨3.79%，是当日股价涨幅最大的房企之一。
不过，若将时间线拉长至近一周来看，建业地产则成为了股价跌幅较大的房企之一，周内股价跌幅达17.37%。
为何会有这样的反差？一切要从5月12日，建业地产宣称分拆中原建业赴港上市说起。
除权致股价跌回四年前
彼时，建业地产公告称，董事会批准建议分拆旗下代建公司中原建业赴港上市。截至去年末，中原建业的净利约6.81亿元，在管项目206个，涉及面积2550万平方米。
若顺利上市，中原建业将成为继绿城管理后，港股第二家内地地产代建业务上市公司。胡葆森也将迎来除建业地产、筑友智造科技（0726.HK）、建业新生活（9983.HK）之外的第四家上市平台。
然而，在分拆上市消息发布的次日（13日），也即按照除权标准买卖建业地产股票的首个交易日，建业地产的股价出现大幅震荡，一度跌逾60%。截至该日收盘，建业地产报2.02港元/股，跌幅达49.67%。5月14日，建业地产的股价进一步下探至1.9港元/股，跌幅6.03%。
值得一提的是，建业地产股价上一次触及1.9元的低位还是在2017年6月底，除权导致建业地产的股价直线跌回四年前。
为了“护盘”建业地产，胡葆森在5月18日增持了约300万股建业地产股票，并表示，将在未来6个月内择机通过公开市场或大宗交易、协议转让等方式继续增持建业地产股票，增持总金额在8000万港元至1亿港元之间。这也被外界称为是胡葆森的“亿元增持计划”。
频繁的增持为资本市场注入了信心。5月18日至19日两天，建业地产股价连续反弹，累计涨幅超11%。
业内指，中原建业分拆上市后，建业地产及中原建业将作为两家独立的上市公司存在，市值也会根据分拆后的公司基本面进行重估。按照过往案例来看，除权后的首个交易日，确实会出现原母公司股价波动较大的状态，建业地产也不例外。
不过，相比建业地产庞大的房地产开发业务，中原建业并不起眼。截至2020年底，建业地产的营收为433.04亿元，第一大业务板块物业销售的贡献为416.07亿元，占比96.08%。而中原代建仅为其贡献了约11.52亿元营收，占比2.66%。
正因如此，不少市场人士表示，中原建业的分拆除权对建业地产市场重估造成的实质影响，理论上应该有限。建业地产的股价之所以在除权日前后大幅波动，显示出了投资者对中原对建业地产发展态势的悲观。
上述观点与海通国际在研报中的判断颇为一致。海通国际估计，建业地产每股资产净值约为20港元，按照资产净值折让75%估算，建业地产的股票目标价理论上应为5.23港元。而截至发稿（24日），建业地产的股价仅约2.26港元/股。
业绩突围不易
虽然目前代建领域只有绿城管理一家上市企业，但这并不意味着，房企对这一赛道的布局缺乏热情。据焦点财经梳理，目前，包含恒大、万科、中海、保利等大型房企，以及当代置业、广宇发展等中小型房企在内的30余家房企，都已先后进入了代建领域，抢食市场蛋糕。
在克而瑞看来，代建模式之所以日益受到房企重视，主要原因在于，行业调整带来的土地成本高企以及融资环境收紧，致使房企资金压力上升。因此，房企在追求规模扩张的同时，增强抗风险能力的需求也越来越大。
以建业地产为例。截至2020年底，其重资产销售额为683亿元，同比减少4.8%。若加上约343.03 亿元的轻资产业务销售额，建业地产的累计销售业绩达到1026亿元，在河南省的市占率为10.8%，同比下降0.4个百分点。
在盈利指标方面，2020年，建业地产的毛利率仅19.9%，同比降低6.1个百分点。在“大本营”郑州，建业地产旗下项目的结转毛利率由2019年的30.5%大幅降至2020年的17%，下滑明显。
该期末，建业地产剔除预收款后的资产负债率为85.5%，净负债率为56.8%，非受限现金短债比为1.48。其中，剔预后的资产负债率踩中“三道红线”融资新规，位列“黄档”，未来有息负债增速不得超过10%。
在国内房企中，鲜有资产负债率超过90%的企业，建业地产就是其中一家。2019年至2020年，建业地产的资产负债率分别为91.25%、91.10%，连续两年保持在90%以上的高位水平。2016年，建业地产迎来近年来资产负债率的最低点，但也达到了84.21%，超过了80%的行业红线。
随着规模的扩张，建业地产的负债总额逐渐由2015年的324.4亿元攀升至2020年的1493.19亿元。为了减轻债务的压力，建业地产自去年下半年开始频繁“借新偿旧”，且借贷成本高企。
受此影响，建业地产的融资成本由2019年的3.95亿元激增至去年底的12.72亿元，增幅高达221.8%，吞噬了其当年70.59%的归属股东净利润。
2021年以来，建业地产的销售表现也不尽如人意。今年前四个月，建业地产的合同销售额同比微增4.5%至219.15亿元；合同销售面积同比增长8.7%至319.42万平方米。但其销售均价却同比减少3.9%至6861元/平米。
这意味着，建业地产或正“降价跑量”冲业绩。但即便如此，其也仅完成了1200亿元年度销售目标的约18.26%。
对于分拆代建业务上市，建业地产表态称，此举有利于公司实现股东利益的最大化，明确轻重资产的业务重心，完善资源合理分配，增强决策流程，以对市场变化；提升企业形象和透明度，提升融资的灵活性。
对此，有业内人士分析称，分拆代建业务上市，是建业在融资空间受限的情况下，采取的一种变通的融资策略。这种股权融资既可以解决一部分资金问题，又不会增加负债率。
事实上，中原建业自身也存在着待解的发展难题。过去几年，中原建业肩负着建业地产走出河南的梦想，但直到去年底，其仅签约了13个省外项目，分布于海南、新疆、山西等6个省份，相较整体246个项目而言占比较低。
招股书披露，2018年至2020年，中原建业的营收分别为6.76亿元、10.29亿元与11.52亿元，增速为119.7%、52.21%及11.95%，表现出增长放缓态势。
代建市场的容量受房地产大市场容量所限，有着明显的天花板，业内人士称。如果未来中小房企逐渐出局、更多的地产龙头加入代建赛道，诸如中原建业一般的区域型企业，未来的市场竞争将会更加激烈。