文丨一点财经编辑部
这两年，中国奥园（03883.HK）董事长郭梓文总会暗自头疼：明明再过4年才要过60大寿，为何现在开始“犯太岁”了？
这个“太岁”，来得突然且持久。先是在2019年7月，有人匿名举报中国奥园通过“明股实债”的手段美化业绩报告；不到一年后，亲哥郭梓宁又收到湖南省临澧县人民法院的限制消费令，几乎同时，匿名举报的故事在郭梓文身上再次发生。
这几件事情，让部分二级市场的机构投资者拂袖而去——“苍蝇不追无缝的蛋”，宁可信其有，早早抽身，免得踩雷。
只是苦了郭梓文，既要措辞严厉的否认指控，更得掏腰包增持公司股票，安抚那些骑在墙头的惊弓之鸟。
细心人会发现，惊弓之鸟数量着实不少：两次“闪退”，都让中国奥园股票跌去7%-8%；更值得注意的是，一年前增持股票时，股价还是10.72港元，郭梓文一口气买下200万股；一年后的股价已经跌至8.82港元，增持数量也减少了100万股。
郭梓文想用实际行动展示足够的信心，可是这些都不足以打动已经离席的投资者。
要说郭梓文钱紧了，中国奥园不行了，剧情太过潦草。一家1996年成立，2019年合同销售额破千亿的房企老炮儿，股价刚有些波动，就要塞进舆论的“高压氧舱”里重点观察，这显然太过敏感。
可是行业调整期，在质疑与辩白中左右横跳，又有谁知道中国奥园会不会一脚踩空呢？
要说怕，郭梓文当然害怕。按照统计局发布数据，2020年1-8月全国商品房销售额96943亿元，增长1.6%，大势没那么差，甚至好转来得有些意外。这个时候该如何向市场解释，之前的一切都是意外，对中国奥园的否定都是错误呢？况且，为何所有人只错怪中国奥园呢？
郭梓文还在寻找答案。只是这个过程中，中国奥园在资本市场上已经变得没有那么香了。
01、尴尬的被做空
2020年7月末，《财富》中国500强榜单发布。中国奥园上升75名，位列于榜单204位。这则喜讯，让员工开始奔忙，大张旗鼓更新了官网公司介绍，不亦乐乎地推送大量软文。
可郭梓文却难展笑颜：整个上半年，港股成为沽空者的猎场，维他奶国际（00345.HK）、康哲药业（00867.HK）以及联想集团（00992.HK）先后遭到狙击。血雨腥风中，中国奥园也未能幸免。
3月3日，中国奥园股价在11.84港元附近开始走低，仅仅12个交易日后，其股价最低跌至7.17港元，区间最大跌幅39%。
更憋屈的是，与前述三家公司被市场做空机构狙击不同，中国奥园是被一位ID为“一个有良知的地产人”，在社交平台上爆料其存在“明股实债”、虚报合约销售和回款等诸多问题。
叠加当时市场环境和做空氛围，中国奥园市值两周时间便被抹去了近四成。尽管此后在7月初，其股价一度受上半年合同销售额508.72亿元的提振，但很快市场投资者再度集中抛售中国奥园股票，最大跌幅亦达37%。
按照年初中国奥园的既定目标，2020年合同销售额需要增长12%，算下来至少要达到1322亿元。如此计算，508.72亿元的上半年销售额只完成了全年业绩的38.5%，但由于销售“旺季”主要集中在下半年，达成既定目标应该是情理中事。
可从结果来看，上半年282亿元的营收和82.8亿元的毛利润，以及郭梓文的信誓旦旦并没有挽住投资者对中国奥园价值发现的信心，公司股价持续滑落，至今难振。
可恨，着实可恨。这恨，来自对匿名者的诅咒，同样也是对出逃者的恨铁不成钢。这么多年过去了，投资人对中国奥园连这点信心都没有吗？还是其中仍存在更大的坑？
事实上，虽然中国奥园下半年到期的短债约200亿元，但其账户上存着694亿元现金，银行里还伏着900亿元的授信额度，似乎并不存在资金链崩坏的问题。
至于79.8%的净负债率，谈不上压力。横向比较2019年建发国际（01908.HK）174%与福晟国际（00627.HK）122.6%的历史高点，中国奥园再健康不过。
“公司对于净负债率没有明确指标要求，目前来看90%以下都是健康的。”郭梓文脸上写着自信，但他还是想不通，投资者为何背中国奥园而去。
02、加法与减法
信心不是喊出来，而是做出来的。
看看特斯拉（TSLA），若不是上海超级工厂能够实现年产量50万部新车，股价怎能突破4000亿美元大关？这年头儿，信心来自力量，只要你够强，钱、市值、资源都不是问题。
要这么说，中国奥园确实有点“不给力”。
这几年，地产圈儿的价值观已经升级。大佬们都意识到，眼里不能只有土地，还要有生态的框架：一套100平方米的房子，独立销售能卖500万元；可是将它拆成20平方米的花园和80平方米的房子，产生的价值远不止500万元。
当然在房企眼中，并非只有花园才能抬高房价，融入文旅、康养、会展、物业管理等理念的社区同样可以达成目标。只要将它们全部塞进同一个片区，更会产生生态附加值，反向带动海量物业销售，这才是未来的生意。
在一线城市，这种模式被称为CAZ（Central Activity Zone，中央活力区），用来替代传统的CBD（Central Business Zone，中央商务区）模式。看看万科亚运村、融创在南京的玄武·映、保利·天汇，都是这么回事儿。
这么看，中国奥园醒得还挺早。从2018年开始，郭梓文就喊出了“一业为主，纵向发展”的战略布局。
“一业”好说，就是地产，用土地兑换价值；“纵向”较为复杂，商业运营、物业管理、健康医美、文旅养生，以及跨境电商，一个也不能少。
换言之，中国奥园打了多元化的算盘，给传统业务做“加法”。
2019年2月，中国奥园完成分拆奥园健康（03662.HK），完成第一步“加法”；2020年4月，以中国奥园为主要股东的中国文旅集团，向港交所提交招股书，继续丰富多元化的内涵。一系列举措，让中国奥园的健康医美与文旅养生有了立足之处。
“房地产业天花板10年后就会到来，以后再布局就太晚了。”郭梓文一早就在敲打员工。只是醒得早了，并不意味着有虫吃。翻看这两个独立板块的成绩单，总是有些沉重与无奈。
奥园健康总想着打造医美、康养、中医等业务为主的大健康产业。可是其2020年上半年报显示，中国奥园及关联方为其提供的在管物业面积为1487.3万平方米，收入2.1亿元，占奥园健康总收入的90.2%，康养的壳子里裹着物业管理的瓤。
曾有媒体统计，国内37家文旅集团2019年的营收总额为3689亿元，平均值99.7亿元。相比之下，奥园健康2.1亿元的盘子，实在有些寒酸。
至于中国文旅集团，倒是没有偏离正轨，营收规模已从2017年的1.86亿元增至7.36亿元，净利润也从0.45亿元增至1.04亿元，只是偿还的银行及其他借款已经从1.02亿元增至5.78亿元，负债率已经达到632%、272.2%。
无论怎么看，中国奥园两次分拆都不是沿着行业前进方向探索未来生财之道，倒像是为了维系主业增长而被迫剪掉的“鸡肋”。
经过一番大刀阔斧的改造，中国奥园不过是继续在传统业务形态里挖潜，而且效果非常一般。最初一系列的加法，最终硬生生做出了减法模样，让资本如何放心地托付未来呢？
别怪大家成了惊弓之鸟，中国奥园的根一开始就扎在墙头上。
03、死守“生命线”？
如果康养和文旅都成了点缀，中国奥园只能回到地产这“华山一条路”。郭梓文也是这样设计的。
纵观上半年中国奥园最大的动作，要算11.6亿元收购京汉股份（000615.SZ）29.99%股本，后者位于重庆、保定，尤其是在广东阳江29.4万平方米的土储资源。
尽管阳江市并非在粤港澳大湾区规划内，但却有着非比寻常的区位优势——大湾区与北部湾城市群的战略交汇点，是大湾区建设的重要交通枢纽。
截至2020年6月，中国奥园拥有超过50个城市的更新项目，提供额外可售货值约为6587亿元，其中粤港澳大湾区占比高达到95%。把钱花在大湾区，把未来赌在这5.6万平方公里土地的走势上，中国奥园已经拼了。
发布中报时，奥园管理层表示，每年会拿出350-400亿元的资金，用以重点储备大湾区以及和中西部核心城市。
“相信未来的2-3年项目会翻一番，货值也会翻一番。”按照郭梓文的设想，未来4、5年路走成什么样在此一举。
这是一个关于破釜沉舟的故事，但也是一个风险系数极高的游戏。当年，楚霸王项羽成了，赢得巨鹿之战；高贵乡公曹髦败了，死于司马昭之手——究竟是名垂千古还是随风而去，往往在一线之间。
能说出这些话，郭梓文已经不想回头，当然不想回头的不止中国奥园一家。
“未来富力地产转化土地储备仍以旧改为主。”富力地产（02777.HK）的净负债率仍高达177%，不过董事长李思廉仍然想相信自己能翻身，信心来自大湾区更新项目。中国奥园的净负债率还不足80%，这么看富力砸的“锅”和“船”，比中国奥园更多。
至于佳兆业，其2680万平方米土储52.2%都集中于大湾区。要是算上囊中167个旧改项目，占地4200万平方米的土地99%都位于大湾区，佳兆业的也是满手王牌，短时间打不完。
布局大湾区发展的企业，像“煮饺子”一样纷纷下锅，算上碧桂园（02007.HK）、恒大（03333.HK）、万科（000002.SZ）等龙头企业，热闹的不一般。那么对于中国奥园，问题就变成了如何在大湾区脱颖而出，而非依靠大湾区土储达到怎样高度。
短期内，亮出大湾区土储的家底，好像每家地产商口袋里，都有几百万平方米的增值土地待售，源源不断，每家房企的业绩，都捆绑在上升通道，等着市场被点燃。
只是从政策面来看，灭火才是楼市的当务之急。为确保楼市平稳发展，各地出台调控政策已经成为常态。中原地产研究中心统计数据显示，2020年1-8月全国房地产调控政策次数竟高达368次。
随着深圳以及广州等地公布9月市场数据，房价已经停止疯狂上涨——大湾区不能保证一定会有楼市不降的神话。
中国奥园主业这条路，其实也不好走。
04、结语
不久前，中国人民银行对全国50座城市的2万名城镇储户进行了一次问卷调查，结果发现人们的购房热情仍然在，20.1%的居民打算购房。即使疫情恼人，在人们内心深处，仍然存放着足够的信心，对全国经济形势持续向上的信心。这个年头，信心才是最值钱的。
投资者也想给中国奥园一点信心，可是这些信心应该来自何方？来自不温不火，温水中烹煮的大健康产业与文旅板块？还是来自竞争白热化，早已刺刀见红的大湾区地产圈？哪个都可以，但哪个都不够充分。
没办法，中国奥园确实不香了。