克而瑞证券：彩生活聚焦物业管理，盈利能力有所提升

公司点评

强烈推荐。目标价格维持4.82港元/股，相当于12.2倍2020年EPS和11.6倍2021年EPS。彩生活近期发布了2020上半年业绩，基本符合我们的预期。我们已经可以从上半年业绩中看到公司战略调整的部分成果。基于此我们微调了关于公司的预测，预计2020-21年EPS将分别为0.40港元/股和0.42港元/股。

2020年上半年收入降幅小于成本费用降幅，营业利润率同比提升1.1个百分点。彩生活2020年H1实现收入17.79亿元，同比下滑1.8个百分点：公司重新聚焦物业管理服务后，对增值服务和工程服务进行了详细的梳理，多项业务出于战略转型考虑不再过多投入，导致增值服务和工程服务收入均同比下滑；公司综合毛利率因此提升0.1个百分点，经营性费用占收入比重下降0.8个百分点，营业利润率同比提升1.1个百分点。

负债水平和财务费用显著降低。公司总负债较2019年H1下降14.7%，较2019年底下降1.9%；净负债较2019年H1下降88.6%，较2019年底下降80.7%，公司降负债的举措成效显著。2020年H1财务费用为8,800万元，同比下降20.1%。管理层表示，公司已于今年7月偿还3-4亿元短期债务，我们预计公司负债情况将在今年底进一步改善。

小幅上调公司2020-21年归母净利润预测。由于公司积极控制经营性及市场费用、及获得社保减免和政府补贴，2020年H1公司归母净利润为2.36亿元，同比增长9.5%，归母净利率较去年同期提升1.4个百分点。由此，我们对2020-21年归母净利润的预测进行上调，较原先预测值分别上调0.1%和4.8%。

风险提示：业务复盘导致退出面积增加；偿债能力受阻

2020年H1业绩点评

2020年H1公司在管面积重回正增长，实现3.63亿平方米，较2019年底新增400万平方米；同期实现合约面积5.63亿平方米，较2019年底新增1,700万平方米。主要是由于公司上半年退出面积显著减少，为3,115万平方米，仅为2019年退出面积的20.1%，回归正常水平。

彩生活2020年H1实现收入17.79亿元，同比下滑1.8个百分点：其中物业管理服务收入为15.60亿元，同比增长3.2%；增值服务收入为1.52亿元，同比下滑24.2%；工程服务收入为6,730万元，同比下滑32.9%。公司重新聚焦物业管理服务后，对增值服务和工程服务进行了详细的梳理，多项业务出于战略转型考虑不再过多投入，导致两块业务收入均同比下滑。

虽然公司收入由于战略调整有所下滑，但在疫情大环境和内部战略调整双重影响下，公司毛利率提升0.1个百分点，主要是由于：

1.公司物业管理服务毛利率受到社保减免、政府补贴影响提升0.3个百分点；

2. 公司在逐渐削减部分盈利性差、占用资金量大的增值服务和工程服务后，两项业务毛利率分别同比提升12.5个百分点和5.1个百分点。

不仅如此，此次战略调整还帮助公司有效降低经营性费用率0.8个百分点，使得息税前利润率提升1.1个百分点。

除了业务梳理，公司还采取了积极手段降低负债成本，2020H1财务费用为8,800万元，同比下降20.1%；公司归母净利润为2.36亿元，同比增长9.5%，归母净利率较去年同期提升1.4个百分点。

公司总负债较2019年H1同比下降14.7%，较2019年底下降1.9%；净负债较2019年H1同比下降88.6%，较2019年底下降80.7%，公司降负债的举措也有明显成效。

公司2020年H1短期负债明显上升的原因主要是到年底前有一笔8.2亿左右的短债到期，该笔负债已经于今年7月份偿还3-4亿元，并将于年底前全部偿还，预计在年报中公司负债将会进一步下降。

2020-21年预测更新

我们认为，公司目前主要精力将放在对存量盘的梳理上，未来两年外拓盘面积将明显减少，从而导致交付前服务收入以及对其他物业提供顾问服务的收入将会减少，我们因而略微下调原先对于物业管理服务收入的预测。公司在聚焦物业管理服务后，将选择性对增值服务和工程服务进行战略削减，这会导致公司收入进一步下滑，我们新预测中2020-21年的收入分别为36.98亿元和37.90亿元，较原预测分别下降4.5%和5.0%；较2019年同比增长分别为-3.8%和2.5%。

尽管我们预计公司增值服务和工程服务的盈利能力将会由于本次战略调整略有上升，但是由于其在收入中比重降低，公司综合毛利率较我们之前的预测同比下滑1.3个百分点和1.0个百分点。

我们预测未来投入在拓展增值服务上的销售费用将有所减少，我们预测销售费用占总收入的比重将会由2019年的1.6%下滑至2020年的0.8%和2021年的0.9%，管理费用占总收入的比重不变，从而导致我们新预测中的经营性费用较原预测分别减少15.7%和20.1%。且基于公司上半年降低负债成本效果显著，我们对财务费用的预测也较原先下滑1.8%和26.4%。

最后，我们的预测公司2020-21年将分别产生净利润5.19亿元和5.45亿元，较原预测分别增长0.1%和4.8%，较2019年同比分别增长4.0%和5.2%。