本文来源：时代财经 作者：童洁
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销售放缓、利润回归的趋势下，房地产行业底层逻辑正在发生变化，从跑马圈地粗放式增长转向精耕细作专业化运营。
这样的转变考验着习惯了大开大合行情的房企们，分化亦由此开始。过去拼命追求的“高增长”在此时此刻反而成为一颗不定时“炸弹”，一旦出现差池，这颗“炸弹”就会被引爆。相反，那些始终以保守姿态前行的房企，却在这个时代迎来了逆势生长的机会。
定调“行稳致远，融合焕新”的合生创展是少数能够在逆境之中的突出重围房企之一。
3月31日，合生创展交出过去一年的成绩单。根据年报显示，2021年，许多房企销售下滑的情形下，合生创展的合约销售总额仍然取得录得同比约21.51%的增长，至约517.36亿港元。
而这份成绩单背后，是合生创展长久以来坚守安全与稳健底线，不断自我提升的成果。
盈利能力保持稳健
变幻莫测的形势下，提高盈利能力被许多房企视为眼下的首要任务。
以利润为导向是合生创展的发展准则，也是基于这样的思路，2021年，合生创展保持卓越的盈利能力，实现净利润103.45亿港元，归母净利润97.59亿港元，毛利润为131.45亿港元，毛利率43%，处于行业前列。
各个业务板块保持稳定的盈利水平是合生创展维持高毛利的主要原因之一。据了解，目前合生创展已形成以地产、商业、合生活、基建、投资五大板块并驱发展，科技、养老、文旅、教育、健康、金融、汽车等多元化业态优化布局，成为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。
2021年，合生创展地产板块毛利率45%、商业板块毛利率71%、合生活科技及社区板块毛利率22%，三项数据与2020年同期对比均保持稳定状态。
其中，地产板块已然成为合生创展现金流和利润增长的压舱石。过去的一年，地产和商业板块净利润率持续增长，实现净利润率26%和192%。
而且，合生创展商业板块已发展轻、重两大管理平台，逐渐形成投资性房地产和合商科技板块双平台业务，业务线覆盖商业综合体、写字楼、产业综合体、高端酒店及服务公寓四大板块，已经在北京、上海、广州、深圳、成都等十余个主流城市拥有近100余个在营项目，已建成运营的项目面积超过500万平方米。
多元化的商业版块，也在为合生创展创造稳定的收入和利润。
例如，合生创展旗下明星商业品牌“合生汇”自开业后出租率动态保持在99%，北京、上海区域单项目的日均客流突破12万人次，自有会员数超过200万人，几乎每年的收入都有20%的增长幅度，利润增长35%，销售额增长超60%，仅合生汇产品线就获得超出行业标准2倍的业绩水平。
整体来看，2021年，合生创展商业投资性房地产板块营业收入达40.49亿港元，同比上升23%，26亿港元经营毛利，涉及在租面积约为115.99万平方米，该业务目前一线城市土储占比95%，拥有27个筹备及在营项目，4个建设期项目。合商科技的收入也达到8亿港元。
时代财经了解到，合生创展还在扩大在商业地产领域的优势，2021年，其新纳入广州珠江帝景商业、霄云路八号商业、骏景北商业3个IP物业，计划在未来5年内完成孵化。另外，2022年内滨江苑项目也将转化为IP物业，预计新增的IP物业可为合生创展集团提供超200万平方米商业面积，预计商业板块可实现收入超100亿港元。
一线城市销售占比达60%
营销能力与操盘水平不断创新、提升，销售业绩屡创新高，产品结构不断优化，是合生创展确保销量的同时确保利润背后的另一个因素。要知道，过去的三年，合生创展复合增长率达41%，这并非一个可以轻易达成的数字。
其实，早在多年前外界还在以规模论英雄的时候，合生创展已经有了自己的一套发展逻辑。其以“价值投资”为理念，拒绝盲目追求规模与速度，而是选择量入为出，以理性的思维进行投资，以此把握行业周期。
从合生创展年报所披露的数据可以看到，其专注于一二线城市，去年，其销售项目来自于19个城市，其中4个一线城市的销售占比达到约60%，确保销售规模的稳定增长。
与此同时，科技赋能之下的营销能力不断创新提升，供货结构优势明显，销售业绩屡创新高，达到保质保量的目的同时，多维度管控加速回款，回款率维持在70%以上的高位。受到销售产品结构影响，平均合约售价亦大幅上升79.91%，至每平方米47081港元。
要知道，同质化严重的房地产行业，如何提升产品力、做好品牌溢价是房企面前的一道难题。但合生创展早已找到答案，在其看来，只有始终坚持尊重客户、尊重土地价值和城市价值，结合城市历史和文化，打造代表城市形象的地标性建筑，深度挖掘土地的价值，合理安排开发力度和供货、销售节奏，才能实现土地开发价值最大化。
这些年来，产品领域，合生创展坚持“中高端精品战略”，着力打造产品差异化，不断提升产品价值和创新意识，坚持推陈出新，打造了数个极具口碑的系列精品项目。
例如，合生创展在高端产品领域打造的合生缦系，对其拓展高端市场具有重要的战略意义，彰显出合生创展开创高端生活方式差异化的核心竞争力，缦系产品持续刷新高端市场标杆，全球顶级产业资源导入，加速价值兑现。
2021年，合生创展推出的缦系品牌系受到购房者的青睐和认可，缦系合计贡献销售业绩202亿港元，占集团总销售额39%，且今年合生创展还计划在上海和广州两地推出缦云项目。
在发力高端产品线的同时，合生创展还将目光锁定当下新生代客群、全新推出的系列精品“悦系”。去年，该系列首发产品“合生?ME悦”一经入市便受到市场热捧，逆市热销创年度40亿营销奇绩。
此外，合生创展善于创新，通过科技赋能，合生创展搭建起全场景智慧营销平台，将客户管理、智慧案场、在线交易、智慧交付串联打通，如打造VR看房、全景样板间、线上售楼处、直播卖房等平台，形成“网络看房、实景体验、营销预约跟进”的服务闭环，线上线下联动的营销模式创新，降本增效的同时，进一步夯实了营销实力。
去年，合生创展旗下多个优质项目集中爆发，屡屡传出捷报。其中，位于广州的合生?中央城一路热销、量价齐升，成为黄埔区销量及口碑俱佳的网红大盘；位于杭州的合生创展名邸以全方位数字推广，灵活运用线上线下组合营销路径，闭环式推动项目销售爆点，开盘即实现全盘高达95%去化；位于上海昆山的合颂兰亭、合樾兰亭、广州的湖山国际等项目持续热销贡献现金流。
值得注意的是，截止去年年末，合生创展拥有总货值约927亿，可售货量高度集中于一线城市，占比超60%，足以保障其未来5-8年供货需求，充足的土地储备和精准的城市布局将为合生创展未来的发展提供坚实的基础。
强劲的财务风险控制能力
销售和利润之外，对于遭遇严厉监管的房企而言，财务的稳健与否更为关键。尤其是今年，仍为房企的偿债大年。贝壳研究院监测数据显示，2022年1月、3月、4月及7月，房企到期债务规模均超千亿元，纵观全年，房企年内到期债券总额将接近万亿元。
不过，在财务管理方面，合生创展一直保持着极高的风险管控意识，始终通过精细的成本管控和优异的内部运营管控能力，使财务及融资水平在合理的区间内达到优化。
按照“三道红线”的标准来看，去年，合生创展仍然保持“绿档”。去年，其净负债率较上一年下滑10个百分点至70%，剔除预收款后的资产负债率为63%，现金短债比1.05，三条红线保持全线“绿档”。
并且，截止2021年年末，合生创展总有息负债为941亿元，其中一年内到期有息负债233亿元，占比24%，且公司信用债仅占总有息负债余额8%。另据时代财经了解，合生创展在境内无公司债、中票等信用债余额。
现金方面，到去年年末，合生创展在手现金充裕，财报显示，截至期末，合生创展现金及银行存款为363.12亿港元，较去年末上涨22.47%。加之1.79的流动比率，很大程度上保证了公司资金的使用效率，偿债压力不大。
为了保持财务的健康，合生创展采取多元融资渠道，并不断优化债务结构，施行短期债务长期化策略。过去多年，其经营性现金流连续为正，融资利率处于较低水平，境外发债成本明显低于其他房企。去年全年，其加权平均财务成本约为6.3%，处于同行低位，相比于2020年下降0.5%。
较低的资产负债率、借贷成本逐年下降以及充足安全的现金流，正在为合生创展构筑起一道坚固的运营护城河。基于此，合生创展获得多家国际评级机构的认可，主体信用及债券信用等级为AAA级，标普信用评级B级，惠普则给与合生创展B+评级及稳定的评级展望。
今年，是合生创展的而立之年。1月，合生创展如期偿还5亿美金美元债，年内其已无公开市场信用债到期。这也意味着，30周岁的合生创展能够保持稳健的步伐，以更加从容的姿态去穿越行业周期。